近日，北京市密云縣人民法院審結三農民與城市居民董某房屋買賣合同糾紛案。法院判決房屋買賣合同無效，董某返還購買的房屋及院落，農民退還購房款，補償董某維修建造費用。

　　1998年6月，董某為辦企業，經密云縣某村一生產隊長王某介紹，與該村村民姜甲、姜乙、郭某達成口頭買賣房屋協議。姜甲房屋作價4500元、姜乙房屋作價4400元、郭某房屋作價4500元，董某給付房款后，姜甲、姜乙、郭某交付了房屋。董某對房屋進行了修繕，作為辦公、工人宿舍、食堂所用。雙方沒有就買賣房屋辦理過戶手續。

　　9年后，姜甲、姜乙、郭某以董某是北京城區的居民戶口，不符合購買農村集體房屋的條件為由訴至法院，要求確認當初的房屋買賣合同無效，董某限期騰退房屋。

　　董某認為，購買姜甲、姜乙、郭某的房屋，是雙方真實意思的表示，并經村委會同意，買賣合同應有效；自己已對房屋及院落進行了維修、擴建，投入了大量費用，不同意姜甲、姜乙、郭某的訴訟請求；并反訴要求姜甲、姜乙、郭某分別賠償房屋增值及裝修費用46407.1元、65000元、53669.32元。

　　法院審理認為，原、被告間買賣房屋的宅基地為農村集體土地，董某系城鎮居民，不符合購買屬農村宅基地房屋的條件。原、被告均規避國家有關規定，在雙方均未辦理審批手續的情況下私自進行房屋買賣，雙方之間的房屋買賣合同違反了國家有關規定，屬無效合同。故法院做出上述判決。

　　法官說法

　　密云縣法院趙玉福法官認為， 我國《土地法》第63條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

　　民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條進一步指出，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

　　農民經有關部門批準建造住宅，對宅基地只有使用權，宅基地的所有權歸集體所有�！锻恋胤ā芬幎ǎ�宅基地的使用權不得出讓，董某與農民之間買賣房屋，必然涉及宅基地的買賣，他與三農民之間的房屋買賣合同不受法律保護。依據我國《合同法》，違反法律、法規強制性規定的合同無效。合同無效后，因合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償。董某購買房屋9年，對房屋已實施了裝修、改建等添附行為。

　　現在城鎮居民有不少人喜歡到農村買房居住，認為農村有良好的空氣環境，是良好的度假、居住場所。但這種方式所購買的房屋不能辦理相關審批手續，如果與出賣方因房屋發生糾紛時，房屋買賣關系將被確認無效。