經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾、巴曙松昨在深圳分析房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)時(shí)表示

　　供求關(guān)系仍將推動(dòng)房?jī)r(jià)波動(dòng)

　　社會(huì)財(cái)富的大幅增長(zhǎng)是促使房?jī)r(jià)攀升的重要原因之一

　　驟然下降的房地產(chǎn)交易量、撲朔迷離的市場(chǎng)前景，使一場(chǎng)純專業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告會(huì)，吸引了大批普遍市民的積極參與。昨天，由深圳市專家工作聯(lián)合會(huì)、深圳市投資商會(huì)聯(lián)合主辦，花樣年·香年廣場(chǎng)承辦的“當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)”報(bào)告會(huì)座無(wú)虛席，兩位重量級(jí)的主講嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松，成了臺(tái)下每一位聽眾，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)商、中介服務(wù)商，還是房地產(chǎn)投資者、持幣待購(gòu)的普通市民……破解房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的希望所在。

　　這兩位身負(fù)不同背景的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，在回答房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲的原因時(shí)，以不同的方式為高房?jī)r(jià)作出了經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋與分析。

　　“面粉”為什么貴過“面包”

　　已經(jīng)78歲高齡的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾，依然風(fēng)度翩翩，思維敏銳。他從經(jīng)濟(jì)學(xué)的一系列基本原理入手，娓娓道來(lái)，而面對(duì)聽眾拋來(lái)的一個(gè)個(gè)尖銳的問題，不僅反應(yīng)敏捷，而且回答不避禁忌，直指核心，其一語(yǔ)直逼問題要害的風(fēng)格令聽眾贊嘆不已。

　　茅于軾認(rèn)為，住房的不公平是人類社會(huì)不公平現(xiàn)象的集中表現(xiàn)，最好的房子住的人最少，最破的房子人口最密集，這一現(xiàn)象從古至今，無(wú)一能免。政府也許不能完全解決這一現(xiàn)象，但能通過有效的政策加以緩解。因此，他積極贊成廉租房政策，認(rèn)為能有效改善最貧困人群的居住條件；而對(duì)

經(jīng)濟(jì)適用房政策，他認(rèn)為其幫助的對(duì)象并不是最貧困的人群。

　　他指出，現(xiàn)有的土地政策將限制土地供給，其結(jié)果必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

　　相比之下，具有官方研究機(jī)構(gòu)背景的巴曙松，言辭上更為溫和、含蓄，但觀點(diǎn)卻如出一轍。他認(rèn)為中國(guó)土地政策的國(guó)情在某種程度助長(zhǎng)了房地產(chǎn)開發(fā)商積極拿地、價(jià)格恐慌性攀高的問題，從而出現(xiàn)了“面粉賣得比面包還貴”的現(xiàn)象。他認(rèn)為，中國(guó)城市占國(guó)土面積僅3.4％－3.5％，但卻貢獻(xiàn)了GDP的50％－60％，城市的集約效應(yīng)十分顯著。如果現(xiàn)有城市面積增加一倍，城市的集聚效應(yīng)將會(huì)吸引更多的人口在城市工作、居住，無(wú)疑將使城市的集約效應(yīng)得到更大的發(fā)揮。

　　在北京，從去年到今年，房?jī)r(jià)快速上漲，就與2003－2004年批地?cái)?shù)量的下降有著直接關(guān)聯(lián)。據(jù)此分析，他認(rèn)為，未來(lái)北京房?jī)r(jià)的增幅有望減緩。

　　財(cái)富增長(zhǎng)促使房?jī)r(jià)攀升

　　對(duì)于時(shí)下房地產(chǎn)分析中最為流行的房?jī)r(jià)／收入比方法，巴曙松表達(dá)了自己的不同意見：“上世紀(jì)90年代初，懂得市盈率、市凈率的人，就是股市分析專家了。那么當(dāng)前的房地產(chǎn)分析水平只相當(dāng)于90年代初的股市分析水平。”他認(rèn)為，從各國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，房?jī)r(jià)的變化更多地與財(cái)富存量的增長(zhǎng)相關(guān)，深圳房?jī)r(jià)的上漲顯然與股市的上漲、市值增長(zhǎng)有著明顯的關(guān)系。

　　據(jù)巴曙松與一些金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)研究員的測(cè)算，目前深圳房地產(chǎn)的市值已經(jīng)高達(dá)50萬(wàn)億元，而在5年前，這個(gè)數(shù)字可能僅有現(xiàn)在的1／10（相比之下，在牛市中快速膨脹起來(lái)的股市總市值也只有28萬(wàn)億元左右）。社會(huì)各階層購(gòu)房者都有可能分享到這種升值。如果將北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)都進(jìn)行這種估值，那么將會(huì)發(fā)生一場(chǎng)社會(huì)財(cái)富的全面重估。

　　在分析中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上升的諸種因素中，他認(rèn)為，中國(guó)特定的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了其中的非貿(mào)易部分（如房地產(chǎn)），將天生成為吸引流動(dòng)性的重要部門；另外，在貨幣升值的問題上，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)出口的依賴，使之不能承受過大升值的沖擊，而是選擇了漸進(jìn)升值的特殊路徑，這也導(dǎo)致了“小幅的貨幣升值＋資產(chǎn)價(jià)格上升”的現(xiàn)象。

　　市場(chǎng)缺乏足夠做空力量

　　巴曙松認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以借用股市的一句話來(lái)形容，即“做空機(jī)制的欠缺”。市場(chǎng)各方，無(wú)論是開發(fā)商還是已購(gòu)房者，都不希望看到房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，在缺乏透明、公平的房地產(chǎn)供求信息的社會(huì)里，這些群體處于信息強(qiáng)勢(shì)的一方，而沒有購(gòu)房的普通消費(fèi)者是分散的，處于信息弱勢(shì)的地位。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏足夠的做空力量。

　　但是，在政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上所扮演的角色上，巴曙松對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策也有一些不同看法。例如在房地產(chǎn)調(diào)控政策中對(duì)于戶型的限制，他認(rèn)為“一種管制必然導(dǎo)致更多的管制”，對(duì)于90平方米的限制措施，開發(fā)商可以通過大戶型旁設(shè)計(jì)一個(gè)小戶型、增加層高等各種辦法來(lái)擺脫限制，管理層不得不出更多的限制性措施。實(shí)際上，地產(chǎn)商為什么喜歡開發(fā)大戶型的住宅，這是與我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的階段有關(guān)，在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)顯然有不同的主打面積，這是一個(gè)漸進(jìn)的過程。又如，在解決低收入者的住房問題上，現(xiàn)有政策讓房地產(chǎn)商承擔(dān)了許多政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。在香港，由政府擔(dān)負(fù)起了解決中低收入階層人的住房問題，有47％－48％的香港人居住在由政府提供的居屋和公屋中，從而使得香港在保持社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，又保證了社會(huì)的相對(duì)公平。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著兩者的重新定位。

　　相關(guān)報(bào)道

　　深圳買房者趨謹(jǐn)慎

　　據(jù)深圳市國(guó)土房產(chǎn)局銷售公示數(shù)據(jù)顯示，10月份前半個(gè)月，深圳新房均價(jià)較9月份均價(jià)有10％左右的降幅。購(gòu)房者的謹(jǐn)慎、開發(fā)商銷售正常化都是樓市調(diào)控及其預(yù)期下的市場(chǎng)反應(yīng)，也造成了目前深圳樓市有價(jià)無(wú)市的局面。

　　深圳目前的新房成交量和真實(shí)的買房需求相差甚遠(yuǎn)。隨著國(guó)家和地方政府一連串

宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，買房者對(duì)于房?jī)r(jià)的心理預(yù)期發(fā)生了變化，買房更加謹(jǐn)慎。“十一”黃金周七天時(shí)間，也正值深圳房地產(chǎn)秋季房產(chǎn)交易會(huì)舉行，期間，深圳新房?jī)H成交82套，成交面積6600余平方米，成交量之低令人咋舌。

　　繼央行和銀監(jiān)局對(duì)第二套房提高首付和貸款利率后，

國(guó)土資源部規(guī)定開發(fā)商拿地不得分期付款、央行再次提高準(zhǔn)備金率、物業(yè)稅試點(diǎn)或?qū)㈤_征等調(diào)控政策彌漫在樓市的上空，讓買房者似乎對(duì)房?jī)r(jià)下降看到了希望。買漲不買跌似乎的確是恒久不變的真理。房?jī)r(jià)不繼續(xù)上漲了，買房者也開始在猶豫中等待，對(duì)近一周深圳難得的同時(shí)推出的6個(gè)新樓盤，買房者并不感興趣，完全沒有了當(dāng)初“搶”房的熱情。

　　根據(jù)對(duì)各新推盤的銷售人員了解，新推出的樓盤銷售大都在3成左右，沒有再現(xiàn)開盤即成尾盤的盛景，樓盤銷售回歸正常化。（中證）