業主享有哪些權利

　　——法官闡述《物權法》對小區業主權利的幾點規定

　　《物權法》已于10月1日正式實施。該法第二編第六章是規定業主的建筑物區分所有權的內容，共有14個條文。對近年來在物業糾紛中出現較多的一些問題予以了明確規定。近日，北京市海淀區法院法官殷華在接受記者采訪時，結合具體案例，對《物權法》中有關業主的權利問題進行了闡述。

　　“住改商”應經有利害關系業主同意

　　案例：小李家住臨街房的二樓，最近遇上了煩心事。樓下的鄰居老陳將自己家的住宅改了一下，門朝街外開了一家火鍋店，生意非常好。這下苦了小李，每天樓下人聲嘈雜，自家屋內也彌漫著火鍋的味道。小李去和老陳理論，可老陳認為自己并沒有改變房屋的結構，自己的屋子怎么利用是自己的事。無奈，小李將老陳告上法院。

　　闡述：對于這種業主改變住宅用途的問題，法院過去有兩種判法：一是以業主改變住宅用途的行為超出了正當行使房屋所有權的權利界限而判令拆改房屋的業主敗訴；二是以沒有改變住宅的房屋結構為由判令拆改房屋的業主勝訴。現在，《物權法》對該問題予以明確，其第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”也就是說，像老陳這樣的情況，應該在將自己的住宅改變成經營性用房時，征得像小李這樣有利害關系的業主同意，否則，業主可訴至法院，要求其承擔恢復原狀等民事責任。

　　公用設施的維修由全體業主共擔

　　案例：趙大娘年事已高，兒子為其買了一套一層的房屋。不久前，樓里的電梯壞了，維修時花了4000余元。維修完后，業委會將用小區的維修資金用于電梯維修的情況在小區內公示。見此公示，趙大娘十分氣憤，去業委會評理，說自己從來就不坐樓里的電梯，怎么修電梯還要讓她掏錢。而業委會認為電梯本來就是住宅樓的共有部分，不管用不用，修電梯的錢就應該大伙兒出。趙大娘不服，訴至法院。

　　闡述：《物權法》第七十九條規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。”法條中重點強調電梯、水箱等，即意在突出二者的代表性，且在實際生活中，二者引起的爭議比較多。正是由于電梯屬于建筑物的共有部分，則該部分的維修就應該由業主共同承擔，趙大娘認為自己不使用電梯，就不用出維修費是站不住腳的。但應該強調的是，這種對維修資金的使用應該及時公布，以便接受業主的監督，做到使用透明。

　　自家窗前綠地不可隨意處置

　　案例：曹大爺一直在農村生活，老了以后兒子把他接來城里頤養天年。曹大爺閑不住，看到自己家外面那片綠油油的草坪，不禁動了心思。他把草地刨掉，想要種上西紅柿、黃瓜、辣椒和豆角。鄰居們看見了集體反映到了業委會，業委會讓曹大爺恢復原狀，曹大爺很生氣，說城里人就是愛管閑事，自己在自己家的地上不植草去種地怎么就不行？堅決不同意。于是，一些鄰居將其訴至法院。

　　闡述：自己房屋外的綠地屬于誰以及誰可以處置，也是一個長期存在的問題，引發的爭議也比較多�！段餀喾ā返谄呤�三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”曹大爺認為草坪在自己家窗前就可以由自己來處置明顯是錯誤的，因為該綠地既不屬于城鎮公共綠地也不屬于經明示屬于個人的部分，應當屬于小區內業主共有。所以，其他業主有權要求曹大爺將草坪恢復原狀，造成損失的應予以賠償。

　　小區公用場地車位歸業主共有

　　案例：小王所在的社區環境幽雅，也很寬敞，但最近小王發現小區內一片空地上停放了許多車輛，一打聽得知，是物業公司認為這塊地閑置可惜，便用來創收，將其改成停車場租給了小區外的人。小王找物業公司評理，認為物業公司不應該不征得業主委員會同意，就擅自改變小區內土地的用途。而且，即使經過業委會同意，車位出租收益也應該歸業主所有，而不是歸物業公司所有。物業公司認為其出工出力建了停車場就應該由其享受收益。于是，小王將物業公司告上法庭。

　　闡述：小王與物業公司爭論的焦點涉及小區內車位、車庫的歸屬問題。首先，根據《物業管理條例》規定，物業服務企業確需改變公共建筑和公用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。其次，即使業主大會討論同意了，該項收益也歸業主共有，物業服務企業無權取得該收益。《物權法》第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”因此，小王有權要求物業公司恢復原狀或者返還收益。

　　鏈接

　　《物權法》實施后北京市發生的兩起物權訴訟

　　訴訟一：

　　十一后上班首日，北京市朝陽區法院正式受理了《物權法》實施后的首例有關物權的訴訟。

　　10月8日，北京市朝陽區安華西里業主65歲的張先生、70歲的于先生依據剛剛實施的《物權法》，將所在小區的物業公司北京億方物業管理有限責任公司及直接承擔該小區物業管理工作的北京億方物業管理有限責任公司第四分公司起訴至法院，要求確認業主對安華西里某樓地下物業管理用房的法定共有權和管理權，并要求二被告依法賠償損失。

　　據原告訴稱，依據《物權法》有關規定，其作為業主對安華西里某樓建筑物專有部分以外的共有部分享有權利，且該樓建筑區劃內的道路依法屬業主共有。原告認為，被告作為原產權單位委托的物業管理公司，未經產權單位和居委會同意，私下將該樓的共有設備層和樓前道路轉讓給他人經營旅館和商業，給居民和小區治安、衛生帶來極大危害，為此，提出了上述訴訟請求。

　　 訴訟二：

　　十一長假過后上班的第一天，北京市房山區法院受理了該院首起基于《物權法》產生的服務合同糾紛案件。

　　原告小文（化名）訴稱，今 年 9 月 14 日 ，其與小區物業公司訂立了停車泊位服務協議一份，主要內容是物業公司在小文居住的小區內為小文的機動車提供停車位，每月 150 元，車卡成本費 20 元，停車期限自 2007 年 9 月 14 日 起至 2007 年 10 月 13 日 止。物業公司與小文簽訂了停車泊位服務協議并收取了服務費后，沒有給小文提供停車泊位，小文的車只能停放在小區內的道路和空閑場地內。

　　小文認為，物業公司與其簽訂了停車泊位服務協議，并收取了服務費，但沒有給自己提供停車泊位，自己的車實際停放地為業主共有的小區內的道路和空閑場地。我國《物權法》第七十三條規定：建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所屬于業主共有。 也就是說，車是在自己所有的場地內停放，物業公司收取服務費用沒有依據。故小文要求物業公司返還停車泊位服務費、車卡成本費共計 170 元。