本報記者 韓瑞蕓 北京報道

　　成熟且有穩定租金收入的優質出租性物業是發行CMBS的基礎，而民生銀行手頭恰好有符合這些條件的項目。

　　盡管CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)至今未在境內落地，中國民生銀行(600016.SH)卻有意將其作為投資銀行業務的轉攻方向。“我們將在最近向監管部門上報方案，前期的投資者摸底表明，市場對這個項目很感興趣，而且，已經有一家外資銀行考察完畢該項目后，明確表示會下訂單。”10月12日，民生銀行投資銀行部總裁沈建軍對記者說。

　　沈同時表示，該部門今年在結構性融資、資產證券化等創新產品方面有較大突破，CMBS只是其中之一。在他看來，隨著民生銀行事業部制改革于上個月全面推開，投資銀行部目前正面臨第二次轉型；在人事、財務等管理相對獨立之后，專業化思路將作為投行業務發展的主要方向。

　　兩年前，民生銀行將資產管理部改造為投資銀行部，是次轉型使得投行部的利潤貢獻率每年成倍增長。目前中間業務收入增量的七成以上來自于投資銀行業務。

　　三大投行業務層次

　　為了攻下CMBS項目，民生投行進行了兩年多的研究，并聘請美國第四大銀行美聯銀行作為顧問。沈建軍認為，成熟且有穩定租金收入的優質出租性物業是發行CMBS的基礎，而民生銀行手頭恰好有符合這些條件的項目。

　　據記者了解，CMBS是資產證券化的一種。它是興起于美國的一種成熟房地產金融產品。這是一種將傳統商業房產抵押貸款組成資產池，通過資產證券化技術，以資產支持證券形式向投資者發行，并以物業的租金收入還本付息的結構性融資活動。CMBS與普通ABS之間最大的區別在于，前者的基礎資產是商業物業抵押貸款，而不是一般資產。適合于發行CMBS的物業形態包括：寫字樓、酒店、出租公寓、商業零售項目和工業廠房等。它們的共性是：能產生穩定的現金流的有形不動產。

　　目前，國內尚未有CMBS發行，麥格里銀行去年在海外發行了至今唯一一筆涉及中國內地商業地產項目的資產支持證券，當時的發行價值為1.45億美元。如果民生銀行的CMBS項目順利獲批，這將是國內首筆CMBS。

　　而對于沈來說，這樁CMBS顯然意味著更多。9月中旬，民生銀行舉行事業部啟動儀式，從而成為國內首家全面推行事業部制的銀行。而沈建軍所帶領的投資銀行部與貿易金融部、金融市場部和工商企業部一起成為該行四大公司金融事業部。這使得投行部正面臨著從事業部雛形到完全事業部制的第二次轉型。

　　記者了解到，民生銀行投行部目前已形成傳統業務、次新業務和新業務三個業務層次。其中，傳統業務主要包括投行部承擔的不良資產清收、貸款重組和信貸等業務，這完全是商業銀行的業務；次新業務主要包括房地產融資顧問、擔保與信用增級、過橋融資等業務，這部分業務同傳統業務緊密聯系，但完全是投行思維運作；新業務主要包括結構融資、資產證券化、并購重組、股本融資顧問、債務重組顧問、銀團貸款、機構理財、受托不良資產處置及處置顧問等業務。這部分是完全的表外業務。

　　“我們目前的既定方針是，堅決確保傳統業務，迅速做大次新業務，積極拓展新業務。”投行部前任總裁孔林山說。

　　毫無疑問，無論此次CMBS項目是否申報成功，它都將標志著民生投行業務重心從次新業務轉向新業務。沈建軍表示，次新業務與創新業務相結合，資產證券化業務使得商業物業抵押貸款能夠移出銀行的資產負債表，獲得新的流動性并釋放風險，同時獲得貸款服務費等新的中間業務收入。在這個業務鏈上，投行業務是起點，又是終點。

　　據沈建軍透露，即將上報的CMBS所涉及的商業地產項目是一棟嚴格遵守“只租不售”原則的寫字樓，位于北京市西城區，主要租戶多是知名的國際金融機構，其物業管理也是國際著名的物業管理公司，以至于一家外資投行在考察了該寫字樓后便決定參與購買該CMBS項目。

　　事實上，民生銀行與這棟寫字樓的淵源要追溯到一年多前。由于投行部當時提供了開發商以一種次新業務“房地產封閉融資”，使其解決了資金方面的后顧之憂，不必以售樓為代價籌集資金，該寫字樓才得以只租不售，從而保證了良好的物業管理水平。

　　現在看來，投行部2006年開發的封閉融資業務已成為投資銀行部第一次轉型的代表作。2005年4月，民生銀行資產管理部更名為資產管理與投資銀行部，次年1月轉型為投資銀行部。

　　“非標準件”：投行市場切入點

　　“這個部門最開始設立時就實行垂直的管理體系，雖然管理上一直是事業部制的雛形，但業務轉型的問題還是很嚴峻的，也就是說如何切入投行市場。”沈建軍對記者說，他們當時也大量研究了國外投行業務，但發現由于各種限制，很多業務無法在國內開展，一沒有人，二沒有經驗，三沒有牌照。“我們研究后認為，國內企業融資方式需求是多樣化的，有直接可以貸款的‘標準件’，也有正常融資渠道無法解決的‘非標準件’。”于是，投行部一開始就瞄準了快速發展、利潤豐厚行業企業的特殊需求。

　　比如說，銀行要給一個地產項目貸款，通常以抵押率的高低作為是否貸款的關鍵性因素。但民生投行部人員發現，在銀行看來抵押率合適的貸款項目也有可能“爛尾”。一方面，貸款資金仍不足以支撐項目，另一方面，開發商違規挪用項目資金，導致工程延期，這都加大了銀行信貸風險。

　　“如果看好一個項目，我為什么不能完全支持資金。如果僅僅看抵押率，忽視其他的風險因素，那就很可能是給自己挖了個坑然后又跳下去。”最讓沈建軍津津樂道的是南方一個綜合體項目。當民生銀行找個項目的開發商時，已有四家銀行給了企業融資3個多億，但沈認為這種拼盤式貸款有三大風險。首先，四家銀行不是同盟關系，一旦其中一家要撤退，就會發生連鎖反應；其次，融資方案不是量身定做的，3個多億對整個項目的資金需求仍是杯水車薪；第三，四家銀行的貸款期限與企業實際需要使用的時間不匹配，期限也不同，先到期的貸款如不展期，到時也很可能會發生連鎖反應，出現木桶效應。

　　而民生銀行提出的融資方案是，開發商只與民生銀行一家合作，民生提供金額、期限與項目實際需求相匹配的融資，這些資金支持足以保證開發商的項目能夠產生現金流。但是，為控制風險，保證方案能夠按預期實現，民生銀行會派出專業的監管團隊對項目實行封閉式管理。同時，除了貸款利率，民生銀行將按照提供增值服務等收取相應的顧問費。

　　在民生銀行內部，為了保證投行項目能在有效控制風險的前提下高效審批，2006年該行還專門成立了投行業務審批委員會，對投行項目進行審批決策。

　　更重要的是，“封閉的資金運作保證了資金的正確用途。”沈表示，投行部下設項目監管中心，實施直屬總部的完全垂直管理，每個投行項目均設立監管小組，輔以激勵機制，控制風險。

　　幾個月前，這個南方項目被銷售一空，市場反應很好，而民生銀行投行部的中間業務收入也相當可觀。不過，投行部已經打算收縮這一業務。沈建軍對記者表示，這并非因為