■透視房地產金融風險之三■本報記者王小霞

　　“十七大之后有可能出臺比較嚴厲的房地產調控政策，如銀行繼續收緊銀根，貸款首付比例提高到四至五成、預售資金監管等等。”一位業內專業人士日前在接受中國經濟時報記者采訪時表示，面對宏觀政策調控，一路高漲的地產股不可能毫發無傷。中國房地產業協會有關負責人日前也坦言，國家將會對房地產行業進行調控是鐵板釘釘的事實。

　　新調控政策“兵臨城下”

　　“有消息透露，十七大之后可能出臺房貸首付比例提高的政策。而且，90平方米以上的房貸首付比例提高至50％，90平方米以下的房貸首付按現行政策執行，

二手房房貸可能進一步收緊。”一位不愿意透露姓名的房地產業內人士告訴中國經濟時報記者，按揭貸款政策的調整可以降低購房者支付能力，從而一定程度上遏制投資需求。

　　事實上，從2007年下半年開始，央行收縮信貸的信號已經很明確，包括對住房消費貸款的收緊和對開發貸款的收緊兩部分，近期深圳各大銀行已經紛紛收緊信用度較低的一手房貸款和二手房按揭貸款。提高首付比例至40％－50％的傳言也甚囂塵上。

　　“收緊銀行貸款主要目的是保護銀行金融體系的安全。”中銀國際研究人員田世欣表示，如果進一步收緊信貸，銀行在地產泡沫破滅時的風險將更小，從而限制

房價下跌幅度。

　　“政府宏觀調控的目的是建立有效健康的商品房市場。”首都經貿大學房地產研究所張躍慶教授向記者表示，這需要有的調控手段包括：嚴格征收土地增值稅、征收土地閑置費或者兩年不開發無償收回、物業稅，嚴格預售款管理、規范房地產信貸、加息或者提高首付款比例等。當然，這其中還包括進一步實現房地產的社會保障功能。

　　正如中國房地產業協會相關人士所說，房地產市場存在的問題和矛盾依然比較突出，房地產投資投機性有上升趨勢。面對“每控愈漲”的房價以及房地產企業日益頻繁的“跑馬圈地”，業內人士預測，不排除新的調控思路或方式出臺的可能，對此，投資者應該有清醒認識。

　　地產股估值偏高

　　業內分析師認為地產股存在泡沫風險，房地產板塊2007年的動態市盈率已高達60倍以上，整體估值偏高。2007年上半年房地產股獲利資金較多，再加上龍頭股萬科Ａ在持續融資后業績被攤薄，已缺乏進一步增長的潛力，更增加了市場對房地產板塊后期走勢的迷茫。

　　“宏觀調控政策的預期和相對偏高的估值水平是使房地產板塊中短期表現趨弱的主要因素。”田世欣表示，強勁的經濟增長、寬松的貨幣政策和

人民幣匯率廣闊的升值空間，是資產價格膨脹的前提條件，在流動性過剩、人民幣值大幅低估的環境下，資產價格泡沫還遠未達到頂峰狀態，在沒有顯著外力的干擾下，泡沫膨脹的自我加強型過程，會使價格漲幅遠遠超過預期。“所以，從短期看，目前藍籌地產股相對估值偏高。”

　　只是市場估值偏高這一隱憂并沒有真正引起投資者的重視。有統計數據顯示，從今年5月至8月中旬，深市地產指數的最大漲幅為93．81％，滬市地產指數上漲了64．73％，而部分龍頭地產股如萬科的累計漲幅已近100％。

　　有分析人士堅持認為，成本拉動、供給限制、需求推動和房地產行業壟斷性等四大推手依舊存在，房價上漲趨勢不改，所以，房地產行業值得繼續看高。

　　“我們在選擇投資標的時，傾向于選擇具有三類優勢的公司。”田世欣介紹，一是成功完成區域分散化布局的藍籌住宅地產開發商；二是擁有豐厚土地儲備，以及在未來土地資源爭奪中具有強大競爭力的公司；三是大股東實力雄厚，整體上市和資產注入前景確鑿的公司。