今年以來，房地產市場最為熱鬧的事情就是開發商“圈錢”、“圈地”忙。據天相投資對滬深兩市主營地產的70家公司的統計顯示：2007年以來，有38家公司實施了增發或公告了增發方案，涉及資金高達1024．3億元，金地和萬科還計劃發行公司債共71億元；并另有兩家公司通過ＩＰＯ登陸中小板，募資15．86億元。如果加上香港市場，國內房地產企業融到的資金更多。鵬潤房地產、ＳＯＨＯ中國地產、合景泰富、深圳天利置業、卓越地產等，均計劃登陸Ｈ股市場。

　　

房地產公司獲得大量資金后，下一個目標就是如何大量“圈地”。在近幾個月里，全國各地一個又一個“地王”刷新紀錄。有媒體報道，房地產上市公司所圈占的土地可建筑面積，按照目前平均標準可供一億人居住。土地圈占、跨區發展、規模化、品牌效應以及融資能力已經成為房地產企業競爭力的四大核心要素。

　　圈占到大量的土地后，房地產上市公司的業績大增，股價也隨之快速上漲。

　　看到這種現象，有人曾評論為“歷史在簡單而荒謬地重復！”我基本同意他的觀點。日本上個世紀80－90年代發生的事件已經在中國重復。兩大資產價格的泡沫（股市與樓市）正在越積越大，中國經濟面臨的潛在風險越來越高。

　　中國經濟為什么越是宏觀調控，其增長速度越快？關鍵就在于政策沒有觸及根本，沒有使房地產市場的價格向理性回歸。國內

房價上漲原因是多方面的，但最為根本的就是房地產市場發展模式的缺陷，讓房地產市場成了投資的市場，而不是滿足居民基本居住消費的市場。在這種情況下，加上便利的銀行金融杠桿及政府對房價的隱性擔保，房價自然會被推高。

　　早幾年，房地產業基本上依靠銀行貸款，依靠中國房地產金融制度缺陷從銀行套取資金。但是，在房地產開發看來，從銀行融資不僅成本高，而且違規的成本高。隨著近兩年國內證券市場泡沫迅速吹大，房地產企業看到從證券市場融集資金的便利性及無償性（在規范的證券市場是不存在這種情況的）。于是，就紛紛涌入證券市場。他們不僅低成本從股市獲得資金，而且也能夠推高股價。當房地產上市公司市盈率高達100倍以上時，證券市場大量的資金也就廉價、便利地流入房地產上市公司。

　　也就是說，政府一方面通過各種方式在進行宏觀調控，收縮信貸，希望減少整個社會的固定資產投資，另一方面卻為了證券市場快速發展，又向房地產企業打開方便之門，宏觀調控政策在這種矛盾與沖突中很大程度上被抵消了。房地產企業獲得無成本或低成本資金之后，就一定要尋找出口，就千方百計的獲得土地，把各地土地的價格推高到極致。

　　并不是這些房地產

開發商沒有意識到房地產的風險，也不是他們預期國內房價只漲不跌，而是房地產上市公司用證券市場投資者的錢在“賭”，即盡管把資金投資到高風險的地方，如果成功了就能夠獲得高收益，如果失敗，最后買單者只能是廣大的投資者。對此，我們只要看看這幾年房地產上市公司給投資分紅多少，就能夠窺之一二了。

　　房地產上市公司敢于在證券市場獲得資金后把各地土地價格極力推高，還與房地產定價機制有關。因為，從房地產市場特性來看，當企業一旦獲得土地，就成了房地產市場的主宰，土地的行政性壟斷由此轉化為市場性壟斷。在這種情況下，再考慮到房地產產品空間的不動性、高度異質性、極低的相互替代性等特點，進入房地產市場而又存在相互競爭關系的企業數目就不會太多。在處于同一地段、開發類似產品的企業數目很少的情況下，企業之間就會明顯感受到競爭對手的行為對本企業經營業績的影響。在這樣的情況下，房地產容易形成“價格領袖制”。即由首先進入市場的開發商制定價格，后來者跟隨這一價格。如果一家房地產開發公司把當地價格推高，其他房地產項目隨之高漲。比如說，當一塊土地價格拍賣出高價后，周邊的房地產項目的價格立即就快速上漲。國內不少房地產市場的價格就是在這樣的定價機制下一次又一次被推高的。

　　可以說，管理層只是考慮證券市場如何發展，只是考慮如何來降低銀行風險，讓房地產企業大量在證券市場任意融資。如果這種融資沒有相應的制度約束，那么房地產上市公司在獲得高額融資后，肯定會大量“圈地”；大量“圈地”必然會把土地的價格推高；土地的價格推高后，房地產開發商不僅會操縱開發節奏，而且會通過壟斷性定價推高房價，同時將所有風險都轉嫁到廣大投資者身上。這種“圈錢”、“圈地”的方式，在各國房市泡沫中已經被印證過是“百試不爽的印鈔機”。

　　無論是從最近建設銀行研究部報告來看，還是國家統計局數據來看，房地產開發商的這種行為早就昭然于世了。建行報告顯示，2001年初至今年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21．62億平方米，但實際僅開發完成12．96億平方米，不足購置面積60％；今年1－7月份房地產開發面積是峻工面積的10倍，但房價則在飚升。

　　總之，房地產上市公司的“圈錢”、“圈地”的互動，正在把房地產市場的泡沫及股市的泡沫進一步吹大，中國經濟所潛在風險也就越來越高。對此，管理層應盡早有所認識。