公共房屋還得滿足中產(chǎn)需求

　　——專訪新加坡國立大學(xué)學(xué)者俞熙明、香港城市大學(xué)學(xué)者李健正

　　安居策之六

　　·編者按·

　　和香港地區(qū)一樣，新加坡的組屋政策對中國內(nèi)地的住宅市場，也有著借鑒意義。

　　新加坡政府認(rèn)為，發(fā)展公共房屋不僅是為了解決低收入家庭的住房問題——在高速增長的經(jīng)濟(jì)體里，如果房屋市場面臨壟斷情形，始終有一天，中產(chǎn)階級也將買不起房子。

　　新加坡的住房政策是“取之于民用之于民”，這是其規(guī)劃的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　本報(bào)記者 譚璐

　　香港報(bào)道

　　這個住房體系，以前是為了解決住房供應(yīng)短缺，而現(xiàn)在則要應(yīng)對房價(jià)上漲的壓力。

　　新加坡政府沒有利用高地價(jià)來賺錢，其宏觀調(diào)控的政策背后反映出什么價(jià)值觀念？

　　“在新加坡，炒樓是賺不到什么錢的。”香港城市大學(xué)公共與社會行政學(xué)系副主任李健正說，新加坡政府的邏輯是——國民一定要住得好，必須要由政府控制整個房產(chǎn)市場，如果人們滿意了，會心甘情愿把薪酬存進(jìn)中央公積金，樓價(jià)有保障，可以形成良性循環(huán)。

　　而談到新加坡組屋制度目前的運(yùn)作，新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)系主任俞熙明說，住房體系在建立初期遇到的困難和現(xiàn)在的狀況很不一樣，以前是為了解決住房供應(yīng)短缺，而現(xiàn)在則要應(yīng)對房價(jià)上漲的壓力。

　　李健正把新加坡比喻為一個“社會實(shí)驗(yàn)室”，“實(shí)驗(yàn)室通常都很干凈，環(huán)境和個人的發(fā)展都有長遠(yuǎn)規(guī)劃，受到中央的控制，紀(jì)律嚴(yán)明。”李健正表示，雖然新加坡的房屋政策行之有效，但是由于國家規(guī)模和行政制度等原因，亞洲其他國家和地區(qū)難以完全效仿。

　　公共房屋不僅滿足低收入者需求

　　《21世紀(jì)》：按照一些國際機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，去年新加坡的人均國民收入約為2.5萬美元，處于世界前列。為什么新加坡政府還要包攬大部分公民的住房問題呢？

　　俞熙明：住房政策為新加坡成為“居者有其屋”的國家提供保障，新加坡人通過購買房屋也等于擁有了國家的股票。政府提供的津貼使低收入家庭也可以負(fù)擔(dān)得起住房，同時政府也通過嚴(yán)格的準(zhǔn)入規(guī)定，比如設(shè)定收入上限等，來控制津貼人數(shù)。

　　李健正：新加坡政府認(rèn)為，發(fā)展公共房屋不僅是為了解決低收入家庭的住房問題。目前新加坡的組屋制度基本上已經(jīng)滿足了低收入家庭的需求，但是政府認(rèn)為，如果完全由市場控制房地產(chǎn)，始終有一天，中產(chǎn)階級也將買不起房子。

　　《21世紀(jì)》：為什么政府需要幫助解決中產(chǎn)階級的住房問題呢？

　　李健正：我覺得在高速增長的經(jīng)濟(jì)體里，如果房屋市場的壟斷性比較大，政府就不能放棄扮演為中產(chǎn)階級提供合理價(jià)格住房的角色。現(xiàn)在中國內(nèi)地也提倡經(jīng)濟(jì)適用房要重新抬頭，但供給還小于需求。

　　新加坡公共房屋在整體市場的比例超過85％，私人發(fā)展商控制的市場只占了15％左右。只有新加坡出現(xiàn)了這種政府控制的房屋市場，比私人發(fā)展商控制的數(shù)量高的情況。而在其他國家和地區(qū)，私人房屋市場往往都大于公共市場。即使目前中國內(nèi)地的中產(chǎn)階級還買得起房子，但是如果房價(jià)繼續(xù)上升的話，幾年之后收入偏低的中產(chǎn)階級也可能買不起，那樣的話就有可能影響到社會穩(wěn)定。

　　政府承諾組屋不貶值

　　《21世紀(jì)》：目前新加坡政府在組屋制度的運(yùn)作中，面臨什么困難？

　　俞熙明：新加坡政府的公共住房系統(tǒng)已經(jīng)運(yùn)行了幾十年，但是仍在不停改進(jìn)以適應(yīng)新的需求。這個住房體系在建立初期遇到的困難和現(xiàn)在的狀況很不一樣，以前是為了解決住房供應(yīng)短缺，而現(xiàn)在則要應(yīng)對房價(jià)上漲的壓力。

　　《21世紀(jì)》：新加坡組屋的價(jià)格是由建屋發(fā)展局制定的，不過近年來新加坡的房產(chǎn)價(jià)格一直持續(xù)攀升，是政府故意讓樓市價(jià)格上升嗎？

　　李健正：新加坡政府能否控制國內(nèi)的樓市價(jià)格呢？答案是肯定的。新加坡政府承諾，向政府買一手的組屋，不會貶值，房屋一定會升值。所以新加坡政府一直小心翼翼地利用供求關(guān)系來調(diào)控房屋價(jià)格。其中一種做法是，政府把一部分屋齡比較長的組屋拆掉，使市場在一段時間內(nèi)出現(xiàn)供求緊張的狀況。如果政府認(rèn)為樓價(jià)上升到一定幅度需要加以控制，又會加大建造新組屋的力度。另一種做法是調(diào)整公積金的供款比率，比例不同也會影響到貸款供房的人數(shù)以及樓價(jià)。

　　《21世紀(jì)》：但是二手組屋市場的價(jià)格是市場決定的，政府如何控制其價(jià)格呢？

　　李健正：雖然二手組屋的價(jià)格由市場決定，但是二手市場的價(jià)格不會跟一手市場脫節(jié)，否則就沒人愿意買二手組屋了，政府有一只“無形的手”在調(diào)控二手市場。

　　不用高地價(jià)來賺錢

　　《21世紀(jì)》：大部分公民買樓所用的都是自己存進(jìn)公積金的錢，新加坡政府對于公營房屋的補(bǔ)貼如何體現(xiàn)出來？

　　李健正：新加坡的財(cái)政計(jì)劃是取之于民用之于民，這個是其整個住房政策的一個關(guān)鍵點(diǎn)。比較亞洲其他國家和地區(qū)，比如香港，政府建造公營房屋要撥款給房委會，用財(cái)政的錢興建房屋，然后再賣給居民。

　　新加坡政府在資金上也有另外形式的補(bǔ)貼，比如把市區(qū)的土地?fù)芙o建屋發(fā)展局興建組屋，然后以市場價(jià)20％－30％價(jià)格把組屋出售給公民。這些土地如果賣給私人發(fā)展商的話，價(jià)格會相當(dāng)昂貴。所以在新加坡你可以看到，很多組屋都在市區(qū)里地段比較好的地方，與私人發(fā)展商興建的物業(yè)比鄰而立。相比之下，其他國家和地區(qū)的公營房屋大部分都建在比較偏遠(yuǎn)的地方。

　　新加坡政府并沒有利用高地價(jià)來賺錢，這個宏觀調(diào)控的政策背后反映出一些價(jià)值觀念：新加坡政府認(rèn)為，如果人們滿意了，會心甘情愿把薪酬存進(jìn)中央公積金，樓價(jià)有保障，可以形成良性循環(huán)。所以在新加坡炒樓是賺不到什么錢的。

　　《21世紀(jì)》：新加坡政府如何保障組屋制度的長期順暢運(yùn)作？

　　李健正：我把新加坡比喻為一個“社會實(shí)驗(yàn)室”，實(shí)驗(yàn)室通常都很干凈，環(huán)境和個人的發(fā)展都有長遠(yuǎn)規(guī)劃，都受到中央的控制，紀(jì)律嚴(yán)明。反觀亞洲其他國家和地區(qū)，就很難做到新加坡這種水平。同時，新加坡的規(guī)模小，人口只有400多萬，事情相對容易處理。而中國內(nèi)地幅員遼闊，文化多元，要學(xué)習(xí)新加坡的一些做法并不容易。

　　在整個亞洲金融風(fēng)暴之后，新加坡樓價(jià)的跌幅在亞洲幾個國家里幾乎是最小的，政府一直在調(diào)控樓價(jià)，其政治意義非常重要，可以維持其政府的有效管治。新加坡政府講究長期規(guī)劃，房屋政策是由政府官員和專業(yè)人士根據(jù)市場信息而做出的判斷。