安居策之六

　　·編者按·

　　和香港地區一樣，新加坡的組屋政策對中國內地的住宅市場，也有著借鑒意義。

　　新加坡政府認為，發展公共房屋不僅是為了解決低收入家庭的住房問題——在高速增長的經濟體里，如果房屋市場面臨壟斷情形，始終有一天，中產階級也將買不起房子。

　　新加坡的住房政策是“取之于民用之于民”，這是其規劃的關鍵點。

　　本報記者 譚璐

　　新加坡、香港報道

　　在新加坡，公積金和組屋制度就像孿生兄弟。多數人都以自己的公積金儲蓄來購買組屋，平均來說，只需動用薪金的20％就可以償還組屋貸款。

　　在新加坡建屋發展局(下稱“建屋局”)的大廳里，一副草書作品引人注目——“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山。”

　　中國唐代詩人杜甫的愿景，成了建屋局的局訓。在建屋局成立47年后的今天，組屋制度(Public Housing)早已讓“居者有其屋”成為社會現實，也被新加坡政府視為一項長期重點政策。

　　在新加坡，目前居住在政府組屋的人口約占總人口的85％，而且組屋家庭中有90％以上是業主，還有7％的低收入家庭向政府廉價租房，形成世界上少見的政府解決大部分民眾居住問題的獨特模式。同時，全國有15％左右的高收入家庭，在市場上購買高檔商品房。

　　建屋局告訴本報記者，在過去的47年中，建屋局共建造了約90萬間組屋。在組屋制度有效運轉的背后，是新加坡政府的政策和資金支持、建屋機構的長期

　　今年8月19日，新加坡總理李顯龍在新加坡國慶群眾大會上表示，新加坡未來5至10年的經濟增長估計在4％至6％之間。“當經濟增長時，房地產價格上升，組屋價格也上升。”李顯龍說，“除了公積金存款，住屋也是另一個重要政策，因為這項資產可縮小收入差距，也可讓人們有足夠的資金養老。如果你好好地照顧房子，你通過購買組屋而參與了新加坡的成長，好比是購買了新加坡的

　　公積金與組屋的孿生運作

　　在新加坡，人們把樓房內擁有獨立廚衛設施的單元房稱作組屋。新加坡在1960年2月成立建屋局，負責建造人們負擔得起的公共住房，以及附屬的商用娛樂等公共建筑。

　　建屋局是法定機構，不以贏利為目的，提供房屋的規劃、建筑、分配、出售、租賃等一條龍服務。建屋局可以自行決定組屋的售價，使組屋價格游離于市場之外。

　　家住新加坡紅山區(Red Hill)的黃先生告訴本報記者，新加坡政府將購買組屋視為一項特權，只有新加坡公民，或者兩個永久居民聯名，才有資格向建屋局購買組屋。

　　黃先生說，按照規定，家庭月收入要在8000新元以下的兩口以上家庭或者35歲以上的單身公民，才能購買價格低廉的組屋。如果家庭月收入高于8000新元，則只能購買同樣由政府興建的公寓(Executive Condominium)。同樣面積的一套房子，公寓與私人興建房屋的價格遠高于組屋，組屋的價格一般是市場價的20％～30％。而新加坡政府一系列嚴格的資格審查，保證了房屋能分配到真正有需要的人手中。

　　從1968年開始，新加坡政府允許居民動用公積金支付住房的首付款，以確保低收入者買得起組屋。中央公積金由最初的單純用于養老，發展為后來的包括購房、醫療、教育、投資等多種用途的社會保障制度。公積金是組屋長期穩定發展的重要支柱，政府每年維持組屋制度運行所需的大筆資金就來源于此。

　　“在新加坡，公積金和組屋制度就像孿生兄弟。”香港城市大學公共及社會行政學系副主任李健正告訴本報記者，公積金制度在1955年已經成立，其前身是英國殖民時期的“改善信托基金”。新加坡獨立之后，公積金計劃由雇主和雇員共同參與，在全盛時期的1984年，公積金的最高交存率達到個人收入的50％，雇員和雇主各出25％。目前的交存比例大約為雇員交納月收入的20％，雇主交納16％。

　　多數人都以自己的公積金儲蓄來購買組屋，平均來說，只需動用薪金的20％就可以償還組屋貸款。建屋局指出，新加坡政府也為組屋買主提供抵押融資貸款，協助他們購買組屋。新加坡政府每年在組屋運作上投入大筆資金，以2004年為例，當年批出的住房貸款總額為60.53億新元，住房補助為14.62億新元。建屋局每年的活動赤字則由政府補助金填補，建屋局也在適當的時候發行中期票據，資助住屋發展計劃和籌集營運資金。

　　三項職責：買房、升值、養老

　　在今年8月中旬的新加坡國慶群眾大會上，總理李顯龍用了大量篇幅來討論住房政策的未來發展，并重申了新加坡政府的三項職責——幫助公民購買組屋、使組屋升值，以及幫助老年人出售大型組屋的地契或換購小型公寓，套取現金來養老。

　　新加坡政府在2006年推出了“額外房屋津貼”計劃，如果公民的經濟狀況較差，得到的津貼就比較多。如果收入“過得去”，得到的津貼就較少。如果公民賣掉組屋，那筆錢將回到其公積金戶頭，用來養老或購買房子。

　　李顯龍說，“額外房屋津貼”計劃目前的最高津貼額是兩萬新元，未來將提高到3萬新元。現在建屋局出售的三房式組屋，價格大約為12萬新元，因此，3萬新元的津貼是很大的數目。此外，領取津貼的家庭收入上限也將從3000新元提高到4000新元，這樣將涵蓋新加坡全國約半數的家庭，進一步協助低收入者購買組屋。

　　新加坡政府正力圖將使組屋的套現變得更容易。

　　新加坡政府將推出新計劃，向屋主購回組屋剩余部分的地契年限，讓屋主的組屋地契縮短至30年。而老年人可以搬到擁有30年地契的小型公寓居住。

　　出售部分的組屋地契年限后，屋主將可獲得一筆一次性的款項，其余款項存進公積金戶頭，屋主每個月領取一筆款項，直到去世為止。李顯龍說，這個計劃是為62歲或62歲以上的人設立的，30年的屋契應該足夠，如果居民的壽命更長，政府會探討相應對策。

　　從大巴窯、宏茂橋、碧山、白沙到盛港，新加坡的新組屋區正在不斷改進。新加坡的居民區分布在圍繞市中心的20多個市鎮，每個市鎮的人口一般在15—30萬之間。以一個占地600公頃，由4萬套組屋組成的市鎮為例，建屋局規定的各種設施的用地比例為：商用9％、居住45％、學校10.5％、開放空間4.7％、綜合運動設施1.5％、公共機構2.1％、工業9.2％、道路14.7％、公用事業及其他3.3％。政府嚴格的用地規定，為設施完備的生活提供了保障。

　　“優質榜鵝21”(Punggol 21Plus)就是下一個新組屋區。結合組屋和私樓的模式，榜鵝鎮的住宅和非住宅用地比例為55.1％和44.9％，是一個現代的城市花園。

　　“我們會在榜鵝河和實龍崗河的河口建筑水壩，形成一個蓄水池，就同濱海灣一樣。然后在它們之間開鑿一條水道，形成一個大水景，從西邊的這個鎮中心開始，沿著水道兩旁建造‘優質榜鵝21’新鎮。”李顯龍在群眾大會上指著衛星圖像說，“首先發展的是坐落河畔的鎮中心，購物商場、零售店、餐館和露天飲食店都在河邊。‘榜鵝21’需要幾年時間建成，因為它約有1萬8000個公共及私人住宅單位。”

　　除了發展新的市鎮，建屋局也致力于翻新組屋。新加坡政府從1990年開始的“主要翻新計劃”和“中期翻新計劃”，至今已有17年。根據新加坡政府的最新數據，在主要翻新計劃下受惠的組屋約有10萬個，獲得“家居改進計劃”的組屋約有20萬個。

　　嚴防開發商操控樓市

　　新加坡政府對房地產市場進行嚴格監控，以防房地產開發商操控樓市。

　　建屋局的政策定位是“以自住為主”，嚴格限定居民購買組屋的次數——一個新加坡公民只有兩次機會購買建屋局的低價組屋(例如，結婚時購買一次組屋，在年老后賣出獲得養老收益，同時購買一間較小的組屋)。

　　按照建屋局的規定，組屋在購買后5年之內不得轉讓，也不能用于商業性經營；如果購買商品房后不愿退回已購買的組屋，就必須繼續在組屋居住。而且居民購買組屋后一定年限內不得整房出租，只允許房主與租戶合住。此外，新加坡開始征收房產稅，對于平抑商品房價也起到了作用。

　　雖然二手組屋市場不受政府控制，但是香港城市大學學者李健正認為，政府通過控制一手組屋的價格，無形中也對二手市場進行著調控，而占住房市場約15％的私人發展商的高級房地產市場則基本上自由發展。

　　今年以來，新加坡的房地產價格全面上漲，無論是組屋還是私宅、大眾化還是高檔的住宅，都呈上漲趨勢。新加坡內閣資政李光耀分析說，新一波房地產價格上漲的原因和過去有所不同，“從前都是由區域投資者帶動，這次進場的卻有很多國際投資者”。

　　新加坡國家發展部部長馬寶山在7月底表示，政府將盡量避免干預市場，而選擇繼續廣泛地公開數據。他希望各方提供更準確的資料，由建屋局和市區重建局綜合資料，讓市場獲得及時和全面的信息。馬寶山說，政府將確保市場有足夠的供應量，在未來三到五年，市場將出現各種類型的住宅，但是在未來一年內，可能仍將面對供應短缺和價格壓力的問題。