本報記者 魏黎明 廣州報道

　　9月4日，廣州天河區獵德村李公祠，不時傳來抑揚頓挫的粵語曲調。祠堂外，一個巨大的工地正日益逼近。

　　在廣州全市138個城中村中，地處市中心的獵德村被選定為舊城改造的第一個試點。試點將按照土地產權置換開發商物業的模式進行。8月30日，該地塊掛牌出讓，底價38.6億元。3年后，這個具有800多年歷史的古村將被現代CBD所取代。

　　事實上，廣州市政府曾一度拒絕開發商參與包括城中村在內的舊城改造。但巨額的改造資金令政府難以承擔，相應舊城改造工程因此擱置。

　　在其它省市城中村改造迅速推進背景之下，廣州市政府終于改變策略，首度在城中村改造中引入

開發商。

　　此次獵德村改造所需資金，全部從土地拍賣所得中支出，廣州市政府并不出資。

　　古村獵德

　　58歲的李阿婆常在李公祠唱粵曲 “平喉”，她的家族自宋朝時便在獵德村定居繁衍。如今，他們被要求在10月15日之前搬走。

　　8月30日，獵德村一塊占地11萬多平方米的土地開始掛牌公示擬出讓，最低交易價為38.6億元，土地用途明確是商業金融用地。按照此前公布的獵德村改造原則性方案，該地塊出讓后的資金將用于獵德村的改造。

　　按照方案，獵德村將全部拆掉重建，擬在2010年完成改造。在此過程中，政府不出資，主要通過土地拍賣等運作方式籌集資金完成。

　　據知情人士介紹，計劃整個改造工程約需資金35億元，其中25億元用于安置村民，另10億元建星級酒店，建成后由該村經濟聯社改制成的相關公司經營。

　　目前，獵德村共有村民3167戶和1萬多名外來租戶。在改造工程完成后，平均每戶村民據稱將獲得200平方米的房屋和1.3個車位。李阿婆等獵德村民告訴本報，拆遷是件劃得來的好事，“不拆舊的，就沒有新的嘛”。據悉，獵德改造方案經該村全體村民代表投票，以全票通過。

　　獵德村瀕臨珠江，建村已有800多年，與珠江相連的獵德涌貫穿全村，令該村素來享有嶺南周莊的美譽。上世紀80年代，廣州規劃建設中央商務區珠江新城，征用了獵德村的大片農用地。當年種水稻和瓜果的李阿婆便隨著村里人一起洗腳上田，靠每年村里的分紅和向外來人員租房生活。

　　20年來，建設中的珠江新城不斷崛起一座座現代化建筑。而和廣州另外137個城中村一樣，陷入重重包圍的獵德村由于缺乏整體規劃和管理，村內出租屋林立，曾經美麗的獵德涌也開始發黑變臭，流動人口的增多又使治安狀況愈加惡化。

　　據估算，廣州138個城中村改造需要資金約2000億元，這令廣州市政府根本無力承擔。而此前廣州市政府一度明確表態，拒絕開發商進入包括城中村改造在內的舊城改造工程，實際的改造工程便幾乎陷入了停頓。

　　欲拒還迎

　　城市的快速發展，不僅令獵德村等城中村自然環境惡化，也帶來越來越嚴重的社會治安問題。據廣州市社科院最近的調查，廣州市近年來各類治安案件中，有約60%由藏匿在城中村的流動人口所為。治安惡化一度令廣州背上惡名。

　　與此同時，隨著廣州城市建設的迅速發展，

房地產業日益紅火，城中村周邊地塊也變得“寸土寸金”。在獵德村所在的珠江新城，今年7月剛剛誕生了廣州新“地王”，平均每平方米樓面地價為11912元。

　　在此次獵德地塊公示之后，眾多開發商表現出濃厚的興趣，前往實地考察的大有人在。

　　而即使在今年之前，開發商在廣州還是不被歡迎介入城中村改造的。由于此前開發商引發的拆遷糾紛屢屢出現，而城中村土地屬集體用地，拆遷安置問題更加復雜，因此廣州市規劃部門一度認為，讓開發商介入城中村改造存在法律障礙。而廣州市前任市委書記林樹森也多次明確表示，不準開發商參與包括城中村在內的舊城改造。

　　但是，巨額的改造資金令政府獨木難支，而城中村因各種問題突出又被認為已日益成為城市的“毒瘤”。

　　今年年初，剛剛連任廣州市長的張廣寧在該市一年一度的城建工作會議上明確表示，“歡迎開發商參與城中村改造”。

　　但是，本報從廣州市國土房管局了解到，此后大半年時間內，并沒有開發商參與任何一個城中村改造工程。這一狀況一直持續到8月30日，獵德村地塊掛牌出讓。

　　在眾多城中村中，獵德村占地屬中等規模，而其地處珠江新城之內，因此一下子吸引了眾多開發商的注意。

　　而緊接著獵德村將迎來改造的，是與之鄰近的冼村、石牌村等地。廣州市計劃在2010年亞運會召開之前，將全市138個城中村全部改造完畢。

　　一村一策

　　在廣州，城中村被大致分為三類，除了像獵德村這樣已經沒有農地、被城市包圍的，還有僅有少量農地、列入城市重點建設區域的，以及有大量農地、尚未列入重點建設區域的郊區村莊。

　　同樣列入此次改造試點的花地村，位于廣州市較偏遠的芳村區，其周邊地塊價格較珠江新城相差甚遠。眼看著獵德村改造工程不斷推進，花地村經濟聯社社長李嘉耀卻頗為苦惱，如果不引進開發商，改造資金對于村里將是沉重的負擔。而對于花地村，開發商們的積極性顯然沒有獵德村這么高。

　　廣州市政府顯然也看到了這一點，該市規劃部門表示，城中村改造遵循“一村一策”，成熟一個改造一個。無獨有偶，近期列入改造計劃的，大多是市區內地價較高的地塊。

　　滿堂紅地產研究部首席分析師黎文江分析說，獵德村處于珠江新城之內，因此土地出讓價格比較高，可以較容易地籌集改造所需的大量資金，但在其他村莊則未必能夠照搬。

　　而廣州房地產學者韓世同認為，獵德村改造的具體模式確實不宜照搬，但廣州市此次正式引進開發商參與舊城改造，這是一個積極的信號。

　　他認為，在城中村改造過程中，過去完全拒絕開發商介入的做法是片面的，只要能平衡好政府、村民和開發商的利益，就能夠保證改造的順利進行。而令他擔心的是，舊城改造交給開發商之后，政府可能會“撂挑子”。

　　比如此次獵德村改造，11萬多平方米地塊一次性整體出讓，確實可以籌集大量資金。但是，風險也比較大，一旦爛尾，就會造成村民回遷困難。

　　此外，這一地塊尚缺乏政府的詳細城市規劃，僅明確為商業金融用地，有關古跡保護、學校、

醫院等公用設施的規劃和建設等并未明確。

　　古村獵德曾被規劃作為嶺南鄉村的特色予以保留。但在珠江新城的現代化建設大規模進行的同時，原本對獵德村的規劃卻似乎被忘記了。

　　而憧憬著搬進新屋的李阿婆對此則并不在意，她說：“政府讓搬就搬咯，聽領導的嘛。”

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　　來源：經濟觀察報網