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　　本報訊 8月31日，中國政府網全文公布了《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》以及新《條例》全文，新《條例》將從今年10月1日起和《物權法》同時實施。新的物業管理條例突出了業主的權利，只要半數以上的業主通過，就能解聘物業公司，并可以決定一般性的小區事務。而物業公司，也將從管理者的角色向服務轉型。

　　記者了解到，福州已有一些物業公司將企業名稱從“物業管理公司”改成“物業服務公司”。業內人士指出，物業公司改名只是一個開始，隨著業主共同行使權利的操作性得到進一步提高，物業行業將面臨激烈的競爭，為小區服務到位的物業企業，才能生存。

　　【典型案例】

　　小區里如何停車業主難以共同表決

　　

　　今年8月底，福州金山明星小區的業主，在小區公告欄上看到一則物業公司發出的通知：9月1日起，小區將實行人車分流管理，小車統一停放到地下停車庫，每輛車每月收費150元。對此，部分業主表示不滿，并稱以前停車費每月只需70元。

　　昨日，該小區一名業主告訴記者，得到物業公司的通知后，許多業主依舊把車停到地上停車帶和樓房的架空層里。之后，物業公司派人在所有通往架空層的道路上立起了路樁，路樁之間用鎖鏈連接，有車族只得把車停進地下車庫。

　　業主陳小姐說，物業公司的這一強制性做法，侵犯了業主們的權利。地上停車帶和架空層是小區公用部分，屬于小區業主共有，物業公司無權干涉業主停車的選擇。

　　隨后，記者找到了負責這個小區

物業管理的誠安信物業公司。公司物業經理朱方平解釋說，公司是上月才進駐這個小區的，當時小區里很亂，許多業主隨意亂停放車輛，有人甚至把車停到小區的綠化帶和消防通道上。

　　為改善小區形象，規范車輛管理，他產生了實行人車分流的想法。他與小區業委會交流了這一想法，業委會成員都一致同意。另外，每月增加的那80元停車費是交給

開發商的，因為開發商提出地下車庫屬于其產權，80元錢是車位使用費，物業公司只收70元的管理費。

　　在那份告知人車分流的通知上，記者看到上面除了蓋有誠安信物業公司的紅章外，還有金山明星業委會的紅章。

　　不過，許多業主依然反對“統一把車停進地下車庫”，他們不斷向業委會和物業公司提出這一提議應得到所有業主的同意，應召開業主大會來決定如何停車，業委會和物業公司不應擅自決定。后來，物業公司中止了人車分流的做法。

　　昨日，記者在該小區看到，小區過道的路樁已被拆除，一些車輛停進了地上停車帶和架空層。朱方平表示，他們決定不再幫開發商向業主收取80元的車位使用費。

　　福州市房管局物業處有關人士表示，既然小區的地上停車位和架空層屬于業主共有，那么業主就有權在那里停車。實行人車分流，讓車輛停進車庫，這需要召開業主大會征得大多數業主一致同意。根據新修改的物業管理條例，要一半以上的小區業主通過，否則，業委會和物業公司就是越權了。

　　【解讀新條例】

　　業主行使權利操作性大大增強

　　

　　近日，記者走訪了鼓樓、臺江的多家小區，發現有的小區幾年才召開一次業主大會，有的甚至從未召開過，而有的連業委會都沒成立。記者還了解到，福州一些物業公司都存在擅自對公共事務做出決定，比如擅自將架空層出租，安放樓頂廣告牌，隨意更換小區的公共部分的用途。

　　不過，隨著新修改的物業管理條例即將實施，金山明星小區的這類困境，有望得到改善。福州市物業協會有關人士表示，實施一般性的小區公共事務，現在只需要半數以上的業主同意決定，而根據未修改的物業管理條例，需要三分之二的業主才能決定。對于小區的公共事項實施，須由小區的業主召開業主大會向業委會授權，才能執行，物業公司不能“越俎代庖”。這一規定，加大了小區業主對物業公司的監督。

　　業內人士表示，選擇物業服務，是需要大家決定的，所以新的物業管理條例把門檻放低了，簡化選擇過程，只要多數人同意了就可以了。另外，業主行使權利的操作性大大增強，如業主大會或業委會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可請求法院予以撤銷。

　　福州市物業協會有關人士說，這一規定，讓業主們從傳統的多數業主集中討論的大會中解脫出來，可以用書面調查問卷或投票的形式來表達自己的觀點，這節省了業主們的許多時間，使業主對公共事務的決定更具有操作性。同時，新條例也明確了業主們對業委員和物業公司的監督，并提出了

維權的途徑。

　　許多物業公司對今后表示憂慮

　　

　　新的物業管理條例規定，只要半數以上的業主就能讓物業公司“下課”或上崗。對此，福州多家物業公司表示“芒刺在背”。

　　福州鼓樓一家物業公司負責人透露，他們公司同時管理七八個小區，有時接下了新的物業業務，而物業經理、保安、保潔員等工作人員的人數不夠，只好減少其他小區的人手，將這部分人力挪到新接手的小區。后來，自己頂多再盡快聘請新的人員來彌補。由于這些人員要馬上上崗，沒什么時間對其培訓，造成了物業服務質量的下降。他坦言，物業服務質量水平不好，會讓業主們意見很大，有時物業費都很難收。

　　他認為，新條例實施后，物業公司將面臨很大壓力，如不提高服務質量，討業主歡心，業主將很容易將物業公司掃地出門。

　　福州市房管局物業處有關人士稱，以前要解聘一家物業公司，需要三分之二以上的業主同意決定，而現在這個數字變成半數以上業主，這使業主實現選擇物業企業的權利更具操作性了。他也聽到福州許多物業公司對此的憂慮，這些公司的物業管理，長期停留在做些簡單的日常維護工作上，業主如有更好的選擇，就會換來更優秀的物業來服務小區，或是業主選擇找幾個保安、維修工和保潔員自己來打理。長此以往，服務水平落后的物業企業將面臨淘汰。