■北京中小戶型問題調查之五■本報記者王小霞

　　中小戶型供應稀缺

　　自2006年6月1日“90／70”中小戶型政策正式實施開始，中小戶型就成為了很多普通購房者持幣待購的香餑餑。

　　“大家都在說今年會是北京中小戶型批量上市的時候，可從年初到現在，我發現真正的小戶型項目還是很少，上市的項目還沒開盤已經有幾千人排號搶購，我算運氣不好的，到現在還沒有‘搶’到合適的。”劉家奇是一家ＩＴ公司的網絡工程師，結婚兩年了還沒有住房，以他的家庭收入計算，90平方米以下的中小戶型最適合他。但是他告訴記者，“市場選擇的機會太少了。”

　　記者了解到，由于目前北京市場上中小

戶型的供應量很少，因此像劉家奇這樣買不到房子的客戶還有很多。“前一段時間朝陽公園橋東一個中小戶型項目還沒開盤，排隊的人就不少，有朋友為了能買到中意的戶型非要我找開發商打個招呼。”北京一家房地產媒體人士向記者訴苦，最近找他托關系買中小戶型的人不少。

　　今年北京開盤的一些中小戶型項目均遭到市場的熱烈追棒。旭輝·奧都項目在開盤之初售樓處便已出現數百人安營扎寨4天4夜的場面；壹線國際二期在開盤當天就傳出簽約售出165套的消息……

　　“目前市場對中小戶型的需求非常強烈，但自去年‘90／70’政策出臺至今，業界分析今年年中或下半年北京的中小戶型會批量上市的供應熱潮卻并未顯現。”長期在北京操盤項目營銷工作的蘇文在接受記者采訪時表示，雖然很多項目或多或少都帶有一定數量的中小戶型，可市場上純中小戶型項目卻屈指可數。

　　中大恒基不動產營銷總經理趙晨明分析認為，一方面由于北京中心城區已經禁止普通住宅地塊的供應，可供開發的地塊很少；另一方面由于僅剩不多的地塊幾乎是絕版黃金地塊，開發商更愿意開發高檔的公寓項目或帶投資性的酒店式公寓項目以獲取更多利潤。所以造成了中小戶型的稀缺。

　　捂盤觀望

　　“去年很多開發商紛紛托關系提前拿預售證，但今年

房價漲得太快，他們都想看看市場變化再決定何時開盤。即使達到了上市條件，開發商也不去拿銷售許可證。”一位業內人士向記者表示，房價不斷上漲尤其是中小戶型的單價上漲，開發商紛紛開始變相捂盤，這也是新盤上市量縮減的原因。

　　已經可以上市交易的項目紛紛捂盤，等待房價的進一步上漲；而那些正處于開發狀態的項目也紛紛放慢了開發腳步，觀望市場。如位于北京朝陽北路附近的某項目7、8號樓，其發證（預售許可證）日期是2007年3月30日，但直到8月中旬，7、8號樓都沒有開盤，價格卻從最初的擬售均價上漲了近5000元。

　　開發商擔心風險

　　“房地產開發建設到上市需要一年半到兩年的時間，再加上北京奧運會期間禁止施工，開發周期可能拉得更長，如果等到2009年甚至2010年以后，市場上中小戶型可能就遍地開花了。”蘇文告訴記者，中小戶型由于受面積限制，戶型設計方面很難有大的突破，這就會給未來上市的中小戶型項目帶來同質化競爭的風險，這也是現在很多開發商擔心的一點。

　　一位不愿透露姓名的開發商認為：“現在中小戶型賣得非常火爆，但開發面積達到70％的比例以后，產品同質化現象將很嚴重，銷售將出現困難。何況，實際的需求量究竟有沒有這么大也是問題。現在很多人購買小戶型是一買幾套，帶有明顯的投資目的，一旦市場情況發生變化，這部分需求會大量減少。這都是大面積開發中小戶型的風險。”

　　“所以，現在有很多開發商都在觀望，一是希望政策上會有新的變化；另外，開發商自身也需要時間來尋找更好的解決方案。”蘇文表示，這也是開發商對中小戶型開發不積極的原因。

　　另外，目前北京很多開發商手上沒有土地。“土地獲取的難度加大，開發商看重的是持續運營，現有項目的銷售節奏在很大程度上取決于下一個項目土地出讓的情況。”有開發商表示，如果開發商手中沒地，什么政策都難以體現在市場供應上。