■北京中小戶型問題調查之二■本報記者謝麗佳

　　“‘90／70’政策出臺一年多，從總體上來說，小戶型供應量的增加已經開始逐步顯現。”北京鏈家房地產經紀公司市場部研發主任王志偉近日在接受中國經濟時報記者采訪時表示。

　　根據北京市房地產交易管理網統計信息，今年1－7月，批準預售項目為275個，批準住宅套數56926套，套均面積114．3平米；而去年同期批準預售的337個項目中，住宅套數76555套，套均面積120．5平米。也就是說，今年批準預售的住宅套均面積下降了6．2平米，而套均面積的下降自然是小戶型增加的結果。同時，根據相關部門的統計數據，今年年底前將有近60個小戶型項目入市，供應套數近2萬套。

　　王志偉認為，這2萬套小戶型的入市，將在一定程度上改善樓市供應結構，緩解房價上漲過快的勢頭。但對于當前北京市場的旺盛需求來說，2萬套的小戶型很顯然是杯水車薪。

　　他說，要真正達到平穩房價的目的，還有賴于后期小戶型的持續增加以及住房保障政策落到實處。

　　供應有限

　　“根據北京統計局的統計數據顯示，2005年北京住宅新開工面積為1526．1萬平米，2006年的住宅新開工面積相比2005年下降3％左右，即2006年的住宅新開工面積為1480萬平米左右，其中2006年1－5月的住宅新開工面積為612．4萬平米，6－12月的住宅新開工面積為867．6萬平米左右。”王志偉分析，如果按照去年5月出臺的“90／70”新規，去年6－12月的住宅新開工面積867．6萬平米，應該提供6．75萬套的小戶型房產。

　　他同時指出，今年1－7月北京的住宅新開工面積為734．3萬平米，同理推算，90平米以下的小戶型供應量也應該達到5．7萬套。兩者相加，截至2007年7月，理論上可以供應的90平米以下小戶型數量至少應該在12．45萬套。

　　而在今年上半年北京的新房供應中，面積在90平米以下的套數為15000套左右，占上半年總供應量的35％左右；加上下半年供應的2萬套中小戶型，全年的中小戶型供應量也基本在35000套左右。

　　因此，王志偉認為，今年小戶型的供應量基本上占到全年商品住宅供應總量的3成左右；相比小戶型的可供應存量來看，也僅僅占到可供應小戶型量的28％左右。而這意味著，如果政策執行到位，將商品住宅的開發周期延展，在未來1年內，小戶型的供應量應該可以增加9萬套，這將會改變房產市場的現有消費格局，真正起到平穩房價的效果，真正能夠與消費者的需求相匹配。

　　短期難改房價上漲

　　王志偉認為，2007年下半年2萬套小戶型的上市有利于平抑房價，房價漲幅將趨緩，但是2萬套并不能扭轉緊張的供求關系，不足以顛覆樓市的格局，更不會使整體房價回調，房價仍然會呈上漲趨勢。

　　另外，北京市經濟的良性發展可以持續帶動旺盛的消費需求，成為房價上漲的重要支撐；奧運帶來的各項配套完善等效應也將會不斷體現，從而成為房價上漲的動力。

　　“事實上，由于目前對小戶型的需求相對旺盛，直接導致小戶型價格上漲速度較快。” 21世紀不動產北京區域市場分析人士接受本報記者采訪時表示，從二手房的價格就可見一斑。據該公司統計資料顯示，目前中小戶型供需比例在1：8左右，基本上價格相比去年上漲了20％－30％。

　　“受到政策影響，2006年下半年到目前，小戶型需求明顯增加，同比上半年增長35％，如此強勁的需求必然導致小戶型價格的再次攀升。” “中大恒基”市場部人士告訴本報記者，根據該公司的統計，2006年12月份小戶型二手房的均價已經達到了7800元／平米，而目前則已經達到9100元／平米，上漲了16．6％。

　　此外，21世紀不動產北京區域市場分析人士還指出，盡管目前由于存量大戶型在市場中還沒有完全消化，短期沒有造成短缺的現象。但是，隨著大戶型的存量和新增供應量逐漸減少，就會使大戶型顯得稀缺和緊俏，從而可能導致大戶型價格的上漲。

　　該人士分析，購買大戶型的人群更多的考慮居住的環境和舒適度，對于價格的敏感度相對較低。還有目前一些改善生活、以舊換新的人群，由于生活條件的提高，所以購買大戶型。

　　購買小戶型人群最主要來自于經濟壓力，所以低總價是最大的吸引力，對于位置和環境沒有什么限制。還有目前一些投資者購買小戶型目的就是為了轉手和出租，期望用較低的投入獲得較高的回報。

　　“90／70”影響深遠

　　“‘90／70’政策對于房產市場及其上下游行業的影響是深遠的。單從房產市場的角度來看，主要體現在改善樓市供應結構、增強消費者預期、有利于平抑上漲過快的房價三個方面。”王志偉表示，消費者需求的主流是中小戶型，今年下半年以及未來小戶型的大量增加，將可以逐步稀釋以大戶型為主的供應結構，滿足廣大消費者的需求。

　　在房價持續上漲的過程中，除了市場供求關系緊張、房產交易環節各項稅費征收導致的稅費轉嫁房價等因素之外，大量 “沖動型”購房行為也成為助推房價上漲的原因。在小戶型大量增加、需求能夠滿足的預期下，市場環境的變化會促使以自住為主的購房者更加理性。

　　盡管目前因為小戶型供應有限，短期難改房價上漲趨勢，但王志偉認為，如果明年以及今后小戶型能夠持續增加，那么不僅廣大的消費者可以有更多的選擇，而且對過快上漲的房價將能起到真正的抑制作用。

　　“由于今年下半年北京會有一批中小戶型相繼推出，政策還表示未來將會重點發展中小套型普通商品住房以及保障住房。這使得大部分二手房市場的潛在購買消費者對于購買新房的心理預期提升，購買二手房的熱情度下降。”21世紀不動產北京區域市場分析人士表示，因此，在短時期內二手房市場將會受到一手房所帶來的一定沖擊。不過，相比新建