■北京中小戶型問題調(diào)查之三■實(shí)習(xí)生張一鳴

　　離普通購房人越來越遠(yuǎn)

　　“‘北緯40度’的價(jià)格又漲了，三期在9月底開盤，板式高層均價(jià)已經(jīng)要12000元／平方米，要是一年前，這附近的房價(jià)才7000元／平方米，花同樣多的錢能買面積比現(xiàn)在大2／3的房子。”8月29日中午，“北緯40度”售樓處門口，在北京望京地區(qū)葉青大廈上班的趙先生無奈地對(duì)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，這里的小戶型單價(jià)太高，大大超出預(yù)期，他已經(jīng)決定放棄。

　　自“90／70”政策出臺(tái)后，北京市的普通購房人便陷入對(duì)中小戶型的熱切期盼中，他們迫切希望能買到總價(jià)適中、位置合適的房子，由此導(dǎo)致

持幣待購的人越來越多，樓市進(jìn)入觀望期。

　　一年后，部分“90／70”政策后開發(fā)的項(xiàng)目逐漸進(jìn)入市場(chǎng)交易，其中被稱為第一個(gè)入市交易的樓盤就是地處北京朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)的“北緯40度”。

　　在網(wǎng)絡(luò)論壇上，“北緯40度”的購房人已經(jīng)進(jìn)行了長達(dá)半年的熱議。有網(wǎng)友對(duì)比周邊地區(qū)

房價(jià)后認(rèn)為，“北緯40度”銷售價(jià)格在8000元／平方米左右比較符合購房人的需求，甚至有人發(fā)帖宣稱如果價(jià)格超過7500元／平方米，就不再買“北緯40度”的房子，截至8月30日止，有24位網(wǎng)友跟帖表示支持。

　　然而，最后公開的售價(jià)卻超出眾人預(yù)料。2007年7月7日，開發(fā)商公布了“北緯40度”的售價(jià)并開盤，其中160平米以上大戶型為主的花園洋房均價(jià)為14500元／平方米，以中小戶型為主的板式高層均價(jià)為9200元／平方米。

　　隨后的2個(gè)月，“北緯40度”進(jìn)入快速漲價(jià)通道，2007年8月23日，二期開盤的板式高層價(jià)格飆升至10500元／平方米，即將于9月底開盤的三期板式高層價(jià)格已漲至12000元／平方米。得知價(jià)格后的網(wǎng)友在小區(qū)論壇上表示不再購買“北緯40度”的房子，甚至有人將附近地區(qū)地理位置優(yōu)于“北緯40度”的樓盤名稱、價(jià)格和銷售電話公布在網(wǎng)上。即便如此，“北緯40度”我行我素地繼續(xù)玩著高價(jià)游戲，離普通購房人越來越遠(yuǎn)。

　　“北緯40度”銷售火爆嗎？

　　“北緯40度的銷售情況一直很火爆，第一期開盤時(shí)只有600多套房子，但有7000多人排隊(duì)購買。”為了說服以買房人身份前往的記者下定購房決心，“北緯40度”的工作人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)，自己手頭上還有60多位客戶沒能買到房子。

　　記者在施工現(xiàn)場(chǎng)看到，“北緯40度”工地的圍墻上，“國家資源帶”、“奧林匹克公園”、“鳥巢”等宣傳圖文標(biāo)識(shí)非常醒目，地處海淀區(qū)的“頤和園、北大、清華、中關(guān)村”也被串聯(lián)在該項(xiàng)目的“緯度”上。

　　然而“北緯40度”位于朝陽區(qū)五環(huán)外相對(duì)落后處。東邊是來廣營農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，北邊有小建材廠和水泥攪拌站，周圍還有貨運(yùn)鐵路；附近看不到有什么像樣的商業(yè)、醫(yī)療、教育配套。這使開發(fā)商宣傳的“與北京、華盛頓、紐約、馬德里等知名城市同處北緯40度”等說法顯得有些不著邊際。

　　到底有多少人在購買“北緯40度”的房子？記者在網(wǎng)上查找到該項(xiàng)目第一期銷售搖號(hào)當(dāng)天售樓處的現(xiàn)場(chǎng)照片，表面看來確實(shí)人潮涌動(dòng)。然而，事隔一個(gè)半月后的8月23日，第二期開盤時(shí)“北緯40度”的售樓大廳卻看起來有些冷清，在現(xiàn)場(chǎng)拍照片的網(wǎng)友說，售樓處并不如大家想象得熱鬧，當(dāng)天去的人并不多。

　　“原本以為這里的價(jià)格應(yīng)當(dāng)相對(duì)低一些，沒想到會(huì)這么高，與其買這里的房子，我還不如在望京買。”正在售樓處看房的李小姐對(duì)記者表示，她原本以為位處來廣營鄉(xiāng)的“北緯40度”價(jià)格應(yīng)當(dāng)相對(duì)便宜一些，沒想到卻與望京中心地區(qū)的房價(jià)不相上下。

　　那么傳聞中的“北緯40度”銷售火暴又是怎樣的呢？

　　“我們的房子戶型很好，高板里的小戶型也都做到了南北通透，很搶手的。”據(jù)售樓小姐介紹，從7月7日開盤至8月29日，有60余位客戶通過她購買了“北緯40度”的房子，還有60余位客戶因?yàn)闆]有房源只能等待項(xiàng)目下一期開盤，以她的業(yè)績?cè)谡麄�(gè)銷售團(tuán)隊(duì)中，還算比較不錯(cuò)的，賣得少的銷售人員只有30到40套的業(yè)績。

　　依照售樓小姐提供的數(shù)據(jù)，購房人與沒有買上房子的潛在購房人比例為1：1，“北緯40度”1期與2期所有在售戶型共有不到800套房子，潛在購房人應(yīng)當(dāng)與買房人數(shù)量持平，兩者相加的總數(shù)不超過2000人，那么售樓小姐所述有7000余人搶購房子又從何而來。

　　“之前有開發(fā)商雇傭民工假裝買房人被媒體曝光，你們的房子真的有這么多人買嗎？”面對(duì)記者的疑問，售樓小姐不置可否，只是反復(fù)說，“我們樓盤品質(zhì)好，當(dāng)然會(huì)有很多人買。有客戶投資我們的小戶型，一人買五六套的都有。”

　　8月29日在售樓大廳的簽約處，記者看到有3個(gè)買房人正在簽訂購房合同。售樓小姐告訴記者，在7月7日開盤后的兩天之內(nèi)，一期所有的房子都已經(jīng)完成預(yù)訂，現(xiàn)階段正在辦理最后的相關(guān)手續(xù)。

　　但按照他們的銷售流程，買房人必須在交納認(rèn)購意向金后的七日內(nèi)簽定購房合同，那么這3個(gè)買房人最晚到7月16日就應(yīng)該簽定購房合同，怎么會(huì)到8月29日才簽訂購房合同呢？

　　而且記者9月3日登陸北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，“北緯40度”的銷售信息顯示，一期、二期的樓中依然有房子還處在預(yù)訂過程中，而此時(shí)離第二期開盤時(shí)間8月18日已經(jīng)過去了16天。

　　中小戶型價(jià)格領(lǐng)漲

　　購房人再陷困境

　　“‘北緯40度’的性價(jià)比并不高，它有兩個(gè)致命弱點(diǎn)：一個(gè)是它的使用率太低，90平米以下的中小戶型使用率才72％；另一個(gè)是相對(duì)地理位置而言它的單價(jià)太高了�熯@一點(diǎn)會(huì)阻礙很多資金有限的買房人。”一位知情人士指出，該人士認(rèn)為“北緯４０度”有中看不中用之嫌，但它推出的中小戶型卻填補(bǔ)了周邊地區(qū)新房的市場(chǎng)空白。

　　“望京區(qū)域是北京市城市規(guī)劃中十大邊緣區(qū)域里最早開發(fā)建設(shè)的社區(qū)之一。這里的房屋建造大概分三個(gè)階段：８０年代－９０年代的戶型主要為５０－７０平米的兩居室較多，集中在望京地區(qū)的核心地段。２０００年左右的戶型一居８０平米，二居１１０平米，三居１３０－１８０平米，出售均價(jià)在１１０００－１２５００元／平方米。２００２年以后房子的戶型面積偏大，以１３０－１８０平米的三居室為主。”我愛我家房地產(chǎn)市場(chǎng)部的相關(guān)人員告訴記者。

　　以他們的銷售經(jīng)驗(yàn)判斷，２０００年以后建造的二居室最受青睞，因?yàn)檫@些房子建造年代比較新，屋內(nèi)格局現(xiàn)代感強(qiáng)、客廳空間大，符合現(xiàn)代人居住理念。“望京地區(qū)與來廣營之間的二手房價(jià)格之間存在差距，大概在２０００－４５００元／平方米之間。”

　　在許多居住在望京的人看來，來廣營地區(qū)并不能被稱為望京，他們認(rèn)為望京地區(qū)處于東北四環(huán)和五環(huán)之間，來廣營則屬于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)域，無論是交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平、商業(yè)配套、還是住宅質(zhì)量，望京與來廣營地區(qū)均不在同一層次上。

　　“我們又不是只有北緯４０度的房子可以買，何必苦等北緯不歸。”一直關(guān)注北緯４０度的買房人在論壇上發(fā)帖。有網(wǎng)友依據(jù)“北緯４０度”的均價(jià)和使用率計(jì)算出套內(nèi)面積的單價(jià)，如果是１２０００元／平方米的單價(jià)，套內(nèi)面積單價(jià)能高達(dá)１３５００元／平方米。

　　在地理位置上略優(yōu)于北緯４０度的大西洋新城的銷售人員告訴記者，大西洋新城三期將在近期推出５００余套面積在１００平方米以下的中小戶型，但是現(xiàn)在開發(fā)商沒有確定具體價(jià)格。在記者的一再追問下，她才告訴記者，預(yù)計(jì)售價(jià)會(huì)在１２０００元／平方米，但會(huì)參考周邊樓盤價(jià)格。

　　除此之外，位于望京區(qū)域的首開·知語城現(xiàn)在也有數(shù)量較多的９０平米以下小戶型在售，其高層板樓８０％使用率被銷售人員認(rèn)為是賣點(diǎn)之一，目前售價(jià)在１２０００元／平方米。

　　在節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)面前，中小戶型能否救市還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。“也許中小戶型多了，單價(jià)就能便宜一些呢。”作為普通購房人中的一員，李小姐現(xiàn)在只能寄希望于未來。而據(jù)北京市政府相關(guān)人士的說法，中小戶型的集中放量還需要一年的時(shí)間，再過一年，房價(jià)又該漲到什么樣的程度？