早報記者劉秀浩

　　“達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的3萬平方米以下開發(fā)樓盤，必須一次性全部申請預(yù)售。”早報昨日獨家報道了這一消息后又進(jìn)一步獲悉，上海市房屋土地資源管理局日前已經(jīng)正式下發(fā)文件，出臺一系列打擊捂盤具體措施，其中包括：達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的超過3萬平方米大盤分批申請預(yù)售的，每次申請預(yù)售的面積不得少于3萬平方米，而且應(yīng)當(dāng)在3個月內(nèi)全部申請完畢等。

　　在接受早報記者采訪時，業(yè)內(nèi)專家以及開發(fā)商認(rèn)為，如果嚴(yán)格執(zhí)行這一系列措施，上海房價的漲幅有望得到有效控制。

　　全面打擊捂盤

　　在這份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》（滬房地資交[2007]450號）中，除了規(guī)定3萬平方米以下達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的商品住房項目應(yīng)當(dāng)全部申請預(yù)售外，對超過3萬平方米的商品住房項目作出了這樣的規(guī)定：確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售面積不得少于3萬平方米，而且必須在3個月內(nèi)全部申請完畢。上海房地局另外還采取了一系列措施加強銷售監(jiān)管，包括嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售至開盤銷售的時間，土地調(diào)查機構(gòu)需對建設(shè)過程中所有樓幢進(jìn)行測繪鑒證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)提交申請預(yù)售項目所有樓幢的“房屋土地調(diào)查機構(gòu)出具的工程進(jìn)度現(xiàn)場鑒證報告”。

　　對于已經(jīng)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，如果沒有按時申請預(yù)售，區(qū)縣房地局將下發(fā)“行政告知書”，要求開發(fā)商20天內(nèi)申請預(yù)售。對于已經(jīng)申請預(yù)售沒有開盤的，必須在接到告知書7天內(nèi)開盤，逾期不辦的開發(fā)商將被記入信用檔案，貸款將受到限制。對于被確定為捂盤惜售的開發(fā)商，則將遭到經(jīng)濟(jì)處罰、資質(zhì)降級、直至吊銷營業(yè)執(zhí)照并追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。

　　中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟表示，上海房地局此次的文件從各個方面杜絕了開發(fā)商的捂盤途徑，一旦嚴(yán)格執(zhí)行此次預(yù)售要求，開發(fā)商已經(jīng)很難找到理由推遲銷售。

　　開發(fā)商為何分批售樓

　　“少量多批，低開高走”是開發(fā)商普遍采取的銷售手段。一名樓盤開發(fā)商告訴早報記者，通過這種方式，可以適度制造房源稀缺，從而獲得最大銷售回報。早報記者登錄上海市房地產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”，隨機點開一個樓盤的銷售信息就可以看到樓盤每一次預(yù)售的總量發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)字一般在1萬平方米到2萬平方米不等，而每次開盤銷售的一般不會超過3棟樓。近期，隨著購房人熱情提高，一些樓盤的開盤量更是越來越小，例如寶山淞南板塊的一個樓盤總面積達(dá)到10多萬平方米，最近一次開盤，銷售量只有50多套，7000多平方米。

　　樓盤一年分幾次開盤，有的樓盤兩次開盤時間間隔不過短短一兩個月，而兩批樓盤的價格已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化。從目前的情況來看，一些樓盤半年之內(nèi)價格就能上浮10％～20％左右，每次開盤的單價上漲數(shù)百元至上千元的現(xiàn)象并不少見。

　　一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有關(guān)人士表示，開發(fā)商在沒有把握的情況下一般不會把首批上市房源定價過高，基本會在后期視銷售情況再作調(diào)整，而一旦需要大量上市，開發(fā)商就不再有后期調(diào)整價格的機會，對于整體房價來說，就會起到平抑的效果。

　　住宅供應(yīng)不足有望緩解

　　雖然沒有具體數(shù)據(jù)，但據(jù)了解，目前掌握在開發(fā)商手中還沒有開盤銷售的總量絕對不會是小數(shù)目。

　　由于有房不賣，造成了目前上海住宅供求比嚴(yán)重失衡。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)陳寧告訴記者，目前上海住宅新盤的實際供求比例接近0.5：1左右；而根據(jù)此前上海房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，上海開工的住房與需求基本平衡，供求比在1.5：1左右。

　　分析人士表示，一旦開發(fā)商所掌握的這部分住房全部上市，將有效地改善目前供應(yīng)量“嚴(yán)重不足”的局面，從而恢復(fù)上海房地產(chǎn)市場比較合理的供求關(guān)系，從而使得目前的價格上漲的態(tài)勢得到緩解。

　　文件摘要

　　1．各房屋土地調(diào)查機構(gòu)在辦理商品住房項目房屋建筑面積預(yù)測和工程進(jìn)度現(xiàn)場鑒證時，應(yīng)當(dāng)對在同一《建筑工程施工許可證》范圍內(nèi)的所有樓幢進(jìn)行測繪和鑒證，未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的樓幢，也應(yīng)一并進(jìn)行測繪和鑒證。

　　2．商品住房項目已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分，原則上應(yīng)當(dāng)全部申請預(yù)售和網(wǎng)上認(rèn)證；超過3萬平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售面積不得少于3萬平方米，并應(yīng)制定分批上市計劃，3個月內(nèi)應(yīng)當(dāng)全部申請完畢。

　　3．嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售至開盤銷售的時間，根據(jù)規(guī)定，區(qū)縣房地局受理預(yù)售之日起10個工作日內(nèi)完成預(yù)售審批，批準(zhǔn)預(yù)售后3～10個工作日內(nèi)必須對外開盤銷售。

　　4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實做好銷售方案，方案包括：銷售價格定價方式、理由及調(diào)價方式等，未按銷售方案開盤預(yù)售的，應(yīng)重新申報。在銷售全過程中落實“實名制”。

　　———上海市房屋土地資源管理局文件

　　對于已經(jīng)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，如果沒有按時申請預(yù)售，區(qū)縣房地局將下發(fā)“行政告知書”，要求開發(fā)商20天內(nèi)申請預(yù)售。對于已經(jīng)申請預(yù)售沒有開盤的，必須在接到告知書7天內(nèi)開盤。

　　———行政告知書（樣本）

　　上海重申嚴(yán)格執(zhí)行“限外令”

　　被列入捂盤惜售、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其不良行為將被記入企業(yè)的信用檔案，并按規(guī)定給予降級或取消資質(zhì)的處理，以提高其參與土地招拍掛時的準(zhǔn)入門檻。相關(guān)情況將抄送金融監(jiān)管部門、有關(guān)貸款銀行，建議加強貸款監(jiān)管。