“地王”頻出、地價暴漲報道之四

　　本報記者王小霞

　　“如果沒有強大的資金后盾做支持，你就沒有資格坐進土地競拍的現(xiàn)場。”長沙一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)商告訴中國經(jīng)濟時報記者，最終以92億天價成交的“長沙地王”給他們上了一堂很現(xiàn)實的課：能在那些備受關注的土地競拍現(xiàn)場出現(xiàn)的大部分都是那些資本大鱷的身影。“招拍掛已然成為資本大鱷們的游戲。”

　　長沙地產(chǎn)“一戰(zhàn)成名”

　　“這是一場北京開發(fā)商在異地的‘相煎’。”參與現(xiàn)場競拍的金融街控股股份有限公司顧問黃建昆這樣形容“長沙地王”的拍賣過程。據(jù)了解，該地塊6月22日正式掛牌，7月24日在長沙市國土資源局交易大廳公開拍賣，原定的拍賣起始價格為46.38億元人民幣。

　　但是，從7月24日早上9：00開始，長沙市國土資源局交易大廳的顯示屏上，該地塊的掛牌報價就以每次增幅為5000萬元的速度往上漲，到10點鐘時掛牌報價揭示時已經(jīng)上漲到66.5億元。10點開始，三家開發(fā)商——北京北辰實業(yè)股份有限公司(下稱“北辰實業(yè)”)和北京城市開發(fā)集團有限責任公司(下稱“城開集團”)組成的聯(lián)合體、金融街控股股份有限公司(下稱“金融街控股”)、世紀金源集團開始現(xiàn)場競價。

　　“當價格接近80億元時，金源世紀集團退出了競爭。由北辰實業(yè)和城開集團聯(lián)合體、金融街控股兩家公司將價格一路抬升至90億元大關。最終，北辰和城開聯(lián)合體最終以92億元的天價取得了這場爭奪戰(zhàn)的勝利。”一位目睹現(xiàn)場經(jīng)過的長沙媒體記者回憶起整個過程時說，“這就像一場戰(zhàn)爭，每個人的神經(jīng)都高度緊張，當競價超過80億和90億大關時，大家都不由自主地熱烈鼓掌。”該媒體記者表示：競價過程只用了近一個小時，地價卻翻了近一番。

　　單宗土地拍出92億元高價堪稱“中國第一高價” (國內單宗最貴土地)，那么，經(jīng)過激烈爭奪才攬地入懷的中標企業(yè)將如何成就自己的利潤追求？據(jù)媒體報道，在奪標現(xiàn)場，北辰實業(yè)的代表表示看重的是該塊土地在長沙的地理位置，另外，其規(guī)劃中的‘立體開發(fā)、人車分流’模式也很吸引北辰實業(yè)。而本報記者隨后致電北辰實業(yè)負責人時，該負責人表示目前尚不便透露更多信息。

　　“長沙會出中國地王令業(yè)界感到很意外。”有長沙地產(chǎn)商向記者表示，在此之前，長沙在房地產(chǎn)業(yè)界可以說是默默無聞，在前幾輪全國房價的瘋漲中，長沙的房價一直處于相對較低且平穩(wěn)的狀態(tài)。“現(xiàn)在，92億的地王令長沙地產(chǎn)一戰(zhàn)成名。”

　　一個房地產(chǎn)行業(yè)不是很發(fā)達的二三線城市，一日之內成就中國地王，這樣的地價到底高不高呢？長沙市國土資源局的相關負責人表示，以長沙當前房價和房地產(chǎn)發(fā)展勢頭來看，此價格在合理范圍內。

　　據(jù)了解，“長沙地王”是指長沙新河三角洲地塊。記者在長沙市國土局的網(wǎng)站上看到，這塊地的出讓面積為785198.96平方米�熂s1177.8畝�牐�其中包含商業(yè)用途面積152390.25平方米�熀�228.584畝�牐�住宅用途面積632808.71平方米�熀�949.208畝�牎Ｔ摰貕K原本定于7月6日拍賣，后改為7月24日。其間，該地塊備受媒體關注，曾傳出已內定給港資企業(yè)和記黃埔。而正式拍賣當天，和黃并沒有出現(xiàn)。

　　股海做后盾

　　“新河三角洲是長沙市由政府拆遷騰地、然后大規(guī)模統(tǒng)一招商轉讓的首宗土地。”長沙市副市長徐湘平此前說。據(jù)了解，除了此次拍賣的土地面積之外，在2009年前，這里將建成以博物館、圖書館、音樂廳“兩館一廳”為標志性建筑的城市地標區(qū)。

　　長沙市政府的規(guī)劃令新河三角洲的地理位置非常誘人，這也是北辰實業(yè)與城開集團“天價”拿地的主要原因。“可問題是：目前長沙平均房價僅僅3500—3600元／平米，該地塊樓面價已達3500元／平米，預計項目成本價應在5500元／平米以上。”同樣來自湖南的湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理表示，該項目如何運作來確保利潤，將成為各方關注的焦點。

　　“的確，該地塊地處湘江、瀏陽河交匯處，是長沙市以‘兩館一廳’為依托重點打造的‘文化曼哈頓’，區(qū)位優(yōu)勢明顯。而且，政府已投入巨資，完成全部征地、拆遷工作，開發(fā)商中標后可以立即啟動。”方明理分析認為，新河三角洲項目的商業(yè)體量較大，容易做出新文章。

　　但是，92億的地價不是小數(shù)目。北辰實業(yè)和城開的底氣到底來自何方？業(yè)內有分析認為，“一個不可忽視的原因是：金融街控股、城開集團、北辰實業(yè)都將以上市公司作后盾，正是：成本無所謂，地價不怕高，股海作后盾。”

　　其實，除了此次長沙地王競標時出現(xiàn)的幾乎都是上市的地產(chǎn)公司以外，此前在其他城市的土地角逐中，以股海做后盾的地產(chǎn)公司身影也不斷顯現(xiàn)。7月12日，東莞塘廈出現(xiàn)的廣東新地王，遭遇同是上市公司萬科和金地的對抗，后來萬科以26.8億競得，樓面地價達1.5243萬元／平米；7月19日，保利地產(chǎn)斥資3.59億廣州拿地，與此同時，恒隆地產(chǎn)有限公司也傳出在無錫拿地……

　　“資本大鱷們?yōu)榱四玫夭幌б磺写鷥r。”北京一位意欲上市募資的地產(chǎn)商告訴記者，在目前土地資源稀缺，拿地困難，為拿一塊地一等就是兩、三年的現(xiàn)狀下，強大的資金支持是必不可少的。

　　長沙地王的一戰(zhàn)成名與全國各地“天價”土地的出現(xiàn)，也在一定程度上助推著當?shù)胤績r的快速上漲，這給當?shù)氐钠胀ㄙ彿空邿o疑造成了極大的心理壓力。“這么高的地價，長沙房價肯定要漲。”“我原本打算出手一套房子，現(xiàn)在看來，還應該再等等。”“房價越漲越高，什么時候才能買得起啊？”這是“長沙地王”產(chǎn)生后，一些接受本報記者采訪的長沙居民普遍的觀點。

　　而在網(wǎng)絡上，在媒體有關長沙地王的新聞報道后面，很多網(wǎng)友發(fā)表觀點表示對未來長沙房價可能快速上漲的擔憂，在他們看來，92億元創(chuàng)下“全國地王”之稱，就是下一步長沙房價大漲的暗示，甚至是明示。

　　反思土地招拍掛制度

　　在長沙這樣房價全國排名靠后的農業(yè)大省省會，天價“地王”一鳴驚人，是否意味著中國二、三線城市房價狂漲時代即將到來？而在這些擔憂后面，天價地推高房價、反思招拍掛制度也再度被業(yè)界熱議。

　　“事實上，目前的天價地是土地供應市場與招拍掛制度共同作用的結果。”有業(yè)內評論人士分析認為，現(xiàn)在的土地供應遠遠滿足不了市場需求，大家都在爭搶有限的土地資源，而游戲規(guī)則是以價格為標桿，只要有這個客觀存在的條件，土地的價格就會繼續(xù)攀升。

　　“最重要的是，我們應該反思土地招拍掛制度。”首都經(jīng)貿大學房地產(chǎn)研究中心張躍慶教授在接受記者采訪時表示，雖然招拍掛制度與過去的協(xié)議出讓制度相比進步很多，招拍掛制度是目前為止較合理的土地供應制度，但是，政府在運用和操作的過程中出了問題。

　　“賣地的沖動讓各地政府把招拍掛當成了謀利的重要手段。”張躍慶表示，招拍掛制度應該是多種供地方式中的一種，如高檔住宅、別墅等同性質的用地下應該采用招拍掛，普通住宅則不適合用招拍掛的方式。“根據(jù)土地使用性質的不同，供地方式也應多樣化。”

　　但是，目前很多地方政府通過宣傳炒作等手段人為推高地價，再加上目前社會保障性住房數(shù)量不足，政府的這種行為以及開發(fā)商的誤導很容易給消費市場帶來價格上漲的心理暗示，房價自然進一步高漲不停。

　　與此同時，招拍掛制度也給一些開發(fā)商盲目競價提供了可觀的機會。“一些國有企業(yè)或上市公司盲目高價競買，追求短期行為。追求土地儲備的國有企業(yè)和上市公司為了完成他們的業(yè)績，往往不惜血本出價拿地。”全國政協(xié)委員彭磷基在痛陳土地招拍掛制度弊病時表示，這樣的企業(yè)其實是拿國家的資金、銀行的資金、股民的血汗錢進行豪賭，這不僅對國家、股東不負責，而且對那些靠自有資金穩(wěn)扎穩(wěn)打的企業(yè)不公，更重要的是很容易搞垮整個市場，引發(fā)行業(yè)危機。彭磷基表示，應嚴格招拍掛監(jiān)督機制。

　　“另外，我個人認為像長沙地王這樣大塊面積的土地，不應該一下子整塊拍賣，這對市場的沖擊和影響是顯而已見的。”張躍慶這樣表示。