一切不出所料，一切又都在意料之外。

　　7月24日上午10點20分左右，紛擾多時的長沙新河三角洲“百億地王”之爭，終于告一段落：北京北辰實業(yè)與北京城市開發(fā)集團聯(lián)合投得該地塊，最終成交價92億元，高出46.5億元的底價整整一倍，與6月初長沙國土局官員接受媒體采訪時的預(yù)測價位，竟然驚人地完全一致。

　　但之前甚囂塵上的和記黃埔（0013.HK）早已“內(nèi)定”為得主的傳聞卻全部落空，和黃方面只有長沙項目公司一位高管到場觀戰(zhàn)，毫無出手之意。

　　事實上，此次拍賣前數(shù)天，本報記者已收到消息，透露“內(nèi)定”的真正主角是北辰實業(yè)而非和黃，而競拍現(xiàn)場北辰與同樣來自北京的金融街控股（000402.SZ）絞殺到最后一刻的驚心場面，卻又讓人對“內(nèi)定”之說不敢全信。

　　“百億地王”之爭已經(jīng)塵埃落定，但整個故事似乎還沒有到真正水落石出的時候。

　　北辰態(tài)度比和黃更積極？

　　熟悉北辰實業(yè)的人都知道，該公司政府背景濃厚，號稱“亞運村地主”，主要在建項目及土地儲備大都集中在北京亞奧商圈內(nèi)。此番首次跳出京城便勇奪長沙“百億地王”，確實令人刮目相看。

　　對此前和黃也有意染指“地王”的傳聞，長沙國土局一位官員表示，像新河三角洲這么一個大項目，政府當(dāng)然需要清晰的開發(fā)思路，與不止一家有相當(dāng)實力的開發(fā)商提前接觸，但企業(yè)的決策是市場行為，假如他們經(jīng)過反復(fù)考察發(fā)現(xiàn)條件不十分合適，改變決定也不難理解。

　　據(jù)知情人士透露，北辰拿下新河三角洲地王的決心甚大，為了打動長沙市政府，甚至動用了當(dāng)?shù)啬城叭胃邔宇I(lǐng)導(dǎo)的親屬為“說客”，相反和黃方面不溫不火，與政府的思路和要求有明顯出入。也有說法稱“和黃覬覦地王”一說，只是局內(nèi)人故意放出的煙幕彈，目的是轉(zhuǎn)移注意力，讓北辰暗度陳倉。但此說暫未得到證實。

　　北辰實業(yè)內(nèi)部人士并未否認(rèn)他們在當(dāng)?shù)卮_實有淵源很深的朋友，但公開競拍，價高者得，和朋友并無關(guān)系。至于首次異地拓展便如此大手筆，北辰實業(yè)新聞發(fā)言人稱，主要是公司看好樓市大勢，并對包括長沙在內(nèi)的部分二線城市作了近兩年的關(guān)注與研究。

　　一般認(rèn)為，作為擁有酒店、寫字樓、公寓、會展物業(yè)等多種業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗的地產(chǎn)商，北辰在新河三角洲地塊運作上自有獨特優(yōu)勢。而公司在香港及A股兩地上市，融資能力也不成問題。據(jù)說北辰的現(xiàn)金流狀況一直比較好，負(fù)債率也低于同業(yè)平均水平。

　　不過，記者采訪過程中也多少感覺到，該公司內(nèi)部對該項目開發(fā)的技術(shù)難度有些估計不足，似乎拿地前并沒有來得及深入分析項目的詳細(xì)規(guī)劃。苛刻的付款條件、高難度的開發(fā)要求以及高昂的地價等等，都讓人為他們的下一步操作捏一把汗。

　　嚴(yán)厲付款條件或有回旋余地

　　“多達(dá)一倍的拍賣溢價的確是有點高，但對得主真正的考驗，還是政府開出的各項嚴(yán)格的付款和開發(fā)條款。”一位原本打算參加競拍的開發(fā)商毫不諱言地說。

　　按有關(guān)出讓文件規(guī)定，地塊競得人從《成交確認(rèn)書》簽訂之日起10天內(nèi)，須支付總成交地價款（扣除城市基礎(chǔ)配套費后）的70%，預(yù)交的10億元保證金可抵地價款。換言之，8月初北辰就必須將約53億元打入長沙市政府指定賬戶上。

　　文件同時規(guī)定，競得人在成交確認(rèn)之日起一年內(nèi)，必須完成不少于20億元的工程建設(shè)投資，土地全部交付后4年內(nèi)，完成對整個區(qū)域的整體開發(fā)建設(shè)，競得人不得將項目用地分拆轉(zhuǎn)讓。此外，在項目建筑核心區(qū)內(nèi)，必須建設(shè)一棟高度不低于260米的區(qū)域標(biāo)志性建筑。

　　當(dāng)天，北辰實業(yè)在香港聯(lián)交所及滬市A股同時發(fā)表公告稱，該筆購地款及后續(xù)開發(fā)資金，主要來源是自有資金和銀行貸款。

　　但前述開發(fā)商稱，這些硬性規(guī)定無一是易啃的骨頭。“我不是光懷疑北辰的實力，我對目前國內(nèi)是否有房企能完全滿足上述要求持保留態(tài)度”，他說，“除非長沙政府與北辰達(dá)成了某種協(xié)議，比如默許后者以引進戰(zhàn)略投資者的形式，吸納外來合作伙伴，或在別的項目中給予補償。”

　　政府樂見轟動效應(yīng)

　　“該地塊成功高價出讓，最高興的肯定是長沙市政府，新河三角洲周邊區(qū)域的地價相信會水漲船高。” 在拍賣場內(nèi)，記者偶爾聽到了和記黃埔長沙項目那位高管的片言只語，其中深意值得玩味。

　　當(dāng)天拍賣結(jié)束后，記者再赴新河三角洲地塊現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中的博物館、圖書館和音樂廳等大型公建的基礎(chǔ)工程，正進行得如火如荼。承建商中建五局一位工人告訴記者，地面工程也將很快啟動。在旁邊的一個工地上，工作人員小陳告訴記者：“新河三角洲附近有一處規(guī)模更大的土地正在平整，聽說出讓評估價可能達(dá)到400億元。”

　　“長沙還有很多優(yōu)秀的項目，有意投資的開發(fā)商還可以慢慢尋覓。”主持“百億地王”出讓的拍賣師在成交槌落下后說的這句話，也許一語道破了天機。龍飛 謝紅玲