香港回歸十周年特別節(jié)目《家國十年----榮耀的傳承》之鄭裕彤篇

　　宣傳片：再爛的地皮只要讓鄭裕彤看中，不出幾年總會(huì)成為黃金地段。是什么原因讓這個(gè)倒插門的金鋪伙計(jì)成為香港第三大富豪？千挑萬選的開發(fā)項(xiàng)目一賠就是13年，鄭裕彤的財(cái)富傳奇會(huì)不會(huì)就此終結(jié)？敬請收看斯柯達(dá)《500強(qiáng)在北京》香港回歸十周年特別節(jié)目。

　　(引子)： 2007年7月4日凌晨，夜幕下的香港，一場陰謀開始實(shí)施。經(jīng)營移動(dòng)電話的新世界傳動(dòng)網(wǎng)有18家門店被歹徒潑滿紅色和白色的油漆。

　　清晨5點(diǎn)，一輛高速行駛的汽車撞破萬麗酒店玻璃外墻，沖進(jìn)大堂。

　　7月5日清晨5點(diǎn)，一輛汽車沖進(jìn)新世界大廈，撞毀大堂的保安用房。十分鐘后，另一汽車沖進(jìn)萬豪酒店。肇事車輛是被盜的私家車，事后被歹徒燒毀。

　　幾起案件針對的是一個(gè)對象：香港第三大富豪鄭裕彤創(chuàng)辦的新世界集團(tuán)。

　　串場一：

　　觀眾朋友晚上好，我是李煒。歡迎繼續(xù)收看斯柯達(dá)《五百強(qiáng)在北京》香港回歸十周年特別節(jié)目：《家國十年----榮耀的傳承》。針對一家企業(yè)連續(xù)施暴，這種事兒在香港還真是聞所未聞。特別是這個(gè)集團(tuán)的創(chuàng)始人鄭裕彤平時(shí)為人仗義，香港人都敬他一聲“彤叔”。什么人跟他有仇呢？案發(fā)以后，香港警方對鄭裕彤和他的家人進(jìn)行24小時(shí)全天候的保護(hù)。都以為鄭家的人會(huì)嚇得躲在家里不動(dòng)窩，其實(shí)呢，7月5號(hào)，鄭裕彤的大兒子、新世界集團(tuán)的總經(jīng)理鄭家純就飛到北京給國家游泳中心捐款，7月6號(hào)又趕回香港。你鬧你的，我做我的。鄭家人膽子大有傳統(tǒng)，鄭裕彤平時(shí)做生意往往出人意料，越有風(fēng)險(xiǎn)越向前。他經(jīng)常做一些沒人要的賠本買賣。說也奇怪，最后他一般都是大贏家。

　　旁白一：2007年7月9日上午，矗立在尖沙嘴的新世界中心周圍多了一些警察。幾天前發(fā)生的幾起暴力事件還沒有最終偵破，但新世界已經(jīng)開門迎客了。

　　這座依海而建的建筑被認(rèn)為是香港的驕傲，在這里購物、休閑、美食、展覽、辦公、住宿，各種功能具全，而其中的新世界酒店和洲際酒店都在世界前十名酒店之列。

　　然而不熟悉的人不會(huì)想到，就在上世紀(jì)70年代，這里還是一排靠海的破舊倉庫。1971年，業(yè)主太古集團(tuán)準(zhǔn)備賣地，開價(jià)一億三。周圍一下子炸了鍋。算下來，幾個(gè)破倉庫的地價(jià)竟然比最黃金的地段還要高！買家們一哄而散，只有鄭裕彤不肯走，他要買。

　　鄭裕彤：原來那個(gè)是貨倉，是個(gè)火車站。好多人不敢發(fā)展是怕車軌把路給分開。我放膽去開發(fā)。

　　旁白二：同行們不敢冒這個(gè)險(xiǎn)。緊挨著鐵路蓋房子，安全有沒有保障？以后靠什么升值？但是鄭裕彤想到了另一層。這塊地離鬧市區(qū)不算遠(yuǎn)，香港發(fā)展這么快，火車站應(yīng)該很快會(huì)搬走。果然，沒過一年，事實(shí)證實(shí)了鄭裕彤最初的判斷……車站搬家了。1982年，新世界中心竣工，十年的時(shí)間，這塊地皮的價(jià)格已經(jīng)漲到10個(gè)億，升值了將近十倍。

　　串場二：

　　1982年建成的新世界中心，到現(xiàn)在還是世界超一流的。鄭裕彤是從周大福珠寶起家的。當(dāng)年，有好多金鋪以次充好，鄭裕彤卻只賣四個(gè)九的足赤金，一時(shí)間顧客盈門。可是賣得越多越賠錢，店員都勸他收手，不然家底會(huì)賠光。貨真價(jià)實(shí)的牌子就這樣打響了，鄭裕彤也落下個(gè)綽號(hào)，鯊膽彤。做珠寶是老資格，做地產(chǎn)也是元老。上世紀(jì)50年代，鄭裕彤開始接觸地產(chǎn)。現(xiàn)在香港富豪排第二的是李兆基，他但凡出席公眾活動(dòng)，事先一定會(huì)問彤叔，彤叔不去他也不去，可見鄭裕彤的威望有多高。1989年，鄭裕彤剛剛63歲就退居二線，交班給大兒子鄭家純。交班是早晚的事情，早一天放手，兒子就能早一天挑大梁。

　　旁白：1982的竣工的新世界中心讓香港人再次見識(shí)了鄭裕彤的膽識(shí)。就在鄭裕彤花高價(jià)買下新世界中心地皮的第二年，大兒子鄭家純開始參與家族業(yè)務(wù)。經(jīng)過十幾年的歷練，他能不能勝任接班人的角色呢？再過幾年，香港就要回歸祖國，企業(yè)的經(jīng)營管理肯定會(huì)有大的變化。到時(shí)候年過70的鄭裕彤還有沒精力去適應(yīng)新的形勢？怎樣才能保證家族企業(yè)平穩(wěn)過渡？鄭裕彤想到提前退位。

　　鄭裕彤：十年前，就是主席和總經(jīng)理，就是新世界的都是我一個(gè)人做。十年前把這總經(jīng)理讓出來讓兒子做，這樣的話，我就稍微清閑一點(diǎn)，不要日常的瑣碎工作都來找我。

　　旁白三：這里就是鄭裕彤位于中環(huán)新世界大廈的辦公室，每天上午10多，81歲的鄭裕彤還會(huì)到這里來上班。上班的第一件事情是打開電腦，因?yàn)樾率澜缙煜掠兴募疑鲜泄�司，鄭裕彤已�?jīng)習(xí)慣了每天關(guān)注一下股票的行情。

　　在商海打拼了半個(gè)多世紀(jì)，這滿滿一整墻的獎(jiǎng)杯和證書或許都伴隨著一段往事。

　　67年前，14歲的鄭裕彤從順德老家來到澳門的一個(gè)金鋪當(dāng)小伙計(jì)，老板是未來的老丈人，這是一門娃娃親。準(zhǔn)女婿的身份并沒有給鄭裕彤帶來任何特殊的待遇，反而讓他更加勤懇地做事。老丈人去世后，金鋪沒有留給兒子，卻傳給他這個(gè)上門女婿。鄭裕彤把金鋪搬到香港，從一個(gè)小掌柜做到珠寶大王。

　　做珠寶只能小富，在香港要成為大富豪，必須做地產(chǎn)。然而一個(gè)不容回避的問題擺在鄭裕彤面前：1997年，中國政府要收回香港。到時(shí)候，會(huì)不會(huì)把把有錢人的財(cái)產(chǎn)沒收？很多人提心吊膽，也有人勸鄭裕彤跟他們一樣，做好離開香港的準(zhǔn)備。

　　程介南：大家去看看那個(gè)香港那個(gè)有名的那個(gè)匯豐銀行大廈，他那個(gè)大廈，造這個(gè)大廈幾十個(gè)億啊，好象是四十四個(gè)億，連地皮啊。這個(gè)大廈造型很特別。他那個(gè)房子有一個(gè)特點(diǎn)，就是四根大柱子，然后呢，有若干個(gè)好象衣架那樣，把一層層樓都掛上去的，整個(gè)大樓沒有釘?shù)模�它的理念就是說，萬一香港出什么風(fēng)吹草動(dòng)，整個(gè)大廈可以拆下來，用幾個(gè)貨箱船可以把它運(yùn)走的。

　　旁白四：1984年12月，從西伯利亞吹來的寒流讓香港人感到了刺骨的寒意。中英剛剛簽署了聯(lián)合聲明，香港回歸成為定局。香港貿(mào)易發(fā)展局準(zhǔn)備公開招標(biāo)修建香港會(huì)展中心。開出的條件相當(dāng)優(yōu)厚：免收土地出讓金，建成之后絕大部分物權(quán)歸開發(fā)商所有。貿(mào)發(fā)局相信，幾家大地產(chǎn)商一定會(huì)搶破頭的。招標(biāo)開始了，地產(chǎn)大鱷云集的情況沒有出現(xiàn)。從頭到尾，只有新世界這孤零零一家企業(yè)投標(biāo)。而當(dāng)時(shí)地產(chǎn)界實(shí)力最強(qiáng)的是長實(shí)、恒基、新鴻基這幾家。會(huì)展中心的工期要跨越回歸，回歸后如果有變數(shù)怎么辦？巨大的風(fēng)險(xiǎn)讓最有實(shí)力的地產(chǎn)巨頭不敢出手投標(biāo)，鄭裕彤哪來的膽子呢？

　　當(dāng)時(shí)就是香港人害怕這個(gè)回歸嘛，我不害怕，為什么呢？鄧小平講一國兩制嘛，你不信領(lǐng)導(dǎo)人的話，還有誰的話，你能信。鄭裕彤：這塊地你不用掏錢的，政府白給你，你只出建筑費(fèi)。但是就這樣，沒人去投，大家都不樂意做，我做，然后呢，投了兩個(gè)酒店，一個(gè)寫字樓，還有這個(gè)公寓。

　　旁白五： 1997年7月1日，中英主權(quán)交接儀式在新落成的香港會(huì)展中心舉行。鄭裕彤對香港的信心折合成了真金白銀。他在會(huì)展中心的總投入是27億元，然而回報(bào)是投入的多少倍，連他自己也算不清。當(dāng)年政府白給的地皮如今已經(jīng)漲到每平方英尺30萬，附屬的公寓和酒店，收入每年都在增長。這是一筆讓人眼紅的糊涂帳。

　　串場二：

　　鄭裕彤很外向，兒子鄭家純的性格跟父親正好相反。父親喜歡閃光燈，愿意出現(xiàn)在公眾場合。但是鄭家純呢，特別低調(diào)，面對媒體甚至刻意躲在老爹身后。為人低調(diào)跟大膽決策是不矛盾的，鄭家純做生意總是沖在最前面，膽子跟父親比起來一點(diǎn)兒也不差。上世紀(jì)70年代初，他在加拿大讀完MBA以后回到香港，1989年正式出任新世界集團(tuán)的總經(jīng)理。那個(gè)時(shí)候他就認(rèn)為地產(chǎn)業(yè)在香港空間有限，必須開拓內(nèi)地市場。于是，新世界成為第一家真正在內(nèi)地投資房地產(chǎn)的港商。不過這個(gè)第一可趁不好當(dāng)。

　　旁白六：1992年，香港人對回歸不僅不再恐懼，反而充滿了期盼。房地產(chǎn)價(jià)格在連年走高，新樓盤只要一推出，就會(huì)被買房人一搶而空。哪個(gè)地產(chǎn)商舍得把資金投向其它地方呢？新世界集團(tuán)偏偏在這個(gè)時(shí)候把投資重點(diǎn)向北轉(zhuǎn)移。

　　這一年的春天，鄧小平發(fā)表“南巡”講話，內(nèi)地的改革開放也進(jìn)入了快車道。崇文窮、宣武破，這是當(dāng)年北京南城的真實(shí)寫照。崇文區(qū)的人口密度在北京最大，而70%的建筑又都是老舊的平房和危房。搞舊城改造是唯一的出路，然而這條路一直走不通。

　　黃以云：崇文區(qū)有個(gè)天壇公園，有個(gè)祈年殿，這個(gè)國家級(jí)的建筑文物，有個(gè)前門樓，有一個(gè)東便門角樓，這三個(gè)古建筑剛好成三角形的這樣一種布局，從規(guī)劃上來講，整個(gè)崇文區(qū)的建筑都要限高，任何開發(fā)商都很難從資金回報(bào)上取得平衡，所以90年以后，盡管有大批的外商，包括港商到崇文區(qū)去考察，但都被限高，市政條件不具備，等等這樣的問題所阻礙

　　旁白八：1993年3月，一老一少兩個(gè)香港人在崇文區(qū)的胡同里轉(zhuǎn)悠，那是鄭裕彤和鄭家純。從決定進(jìn)軍內(nèi)地市場的第一天起，鄭家純就夢想著在北京的中心區(qū)開發(fā)一個(gè)大規(guī)模的地產(chǎn)項(xiàng)目。可是當(dāng)時(shí)北京中心城區(qū)只有零星的小塊土地，眼看夢想就要落空。這時(shí)，鄭家純了解到北京的崇文區(qū)希望引進(jìn)資金進(jìn)行舊城改造。這是不是一個(gè)機(jī)會(huì)？鄭家純建議父親與他一同北上，做實(shí)地考察。

　　北京市投促局張局：當(dāng)時(shí)計(jì)劃是1.8平方公里，一平方公里多，對于崇文區(qū)來講，將近兩平方公里的土地，那是很大的一塊地方，在這個(gè)過程中，當(dāng)時(shí)應(yīng)該說投資額是比較大的，拆遷等等這些工作，應(yīng)該說困難不小，任務(wù)非常巨大，當(dāng)時(shí)新世界集團(tuán)的進(jìn)入應(yīng)該講，當(dāng)時(shí)還是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性的。

　　旁白九：鄭家父子在生意場上打滾，投資舊城改造的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)看不到。而且鄭家在香港投資的地產(chǎn)都是走的都是精品路線，普通住宅從來不問津。危改簡直是一個(gè)一百八十度的大轉(zhuǎn)變，這個(gè)彎怎么繞得過來呢？

　　當(dāng)年是還年輕嘛，60多歲，走路沒問題，我走了十幾家，就是不同的區(qū)域我都看了，所以這樣就體會(huì)到老百姓，因?yàn)槠綍r(shí)體會(huì)不到老百姓多么艱苦。

　　北京新世紀(jì)蔡建偉：鄭裕彤先生每到一戶，見到老大媽，或者見到老大爺都要問一問，說政府到對這一地區(qū)進(jìn)行舊城改造，進(jìn)行危舊房改造，要搬遷，那么你們是什么樣的態(tài)度？是否擁護(hù)。他說看了以后，更增強(qiáng)了我為這一地區(qū)進(jìn)行投資，幫助政府克服困難，幫助百姓解決住房問題的一個(gè)信心。

　　旁白十：1993年，46歲的鄭家純擔(dān)任新世界集團(tuán)總裁已經(jīng)四年了。他陪著父親一起走街串巷，改造條件比他想象中的還要差。根據(jù)崇文區(qū)的測算，需要的資金至少在80億以上。，而回報(bào)至少要等十年以后。以前很多資金都被這種高投入低回報(bào)的情況嚇跑了。然而鄭家父子嚇不走。

　　1993年4月，在莊嚴(yán)的人民大會(huì)堂，鄭家純與崇文區(qū)簽定了舊城改造的項(xiàng)目。工程規(guī)劃一做就是十五年，新世界準(zhǔn)備投資100個(gè)億。

　　鄭裕彤：我做生意看成功率高不高，是成功率高還是失敗率高，這是第一個(gè)條件。第二個(gè)就是回報(bào)率高不高，如果你這個(gè)成功率和回報(bào)率，這兩個(gè)結(jié)合起來，我才搞，如果你說這個(gè)成功率雖然馬馬虎虎，但是回報(bào)率也不高，這個(gè)我干脆就不做了

　　崇文門又跟前面講這個(gè)不一樣了，就是說雖然回報(bào)率低，但是能夠幫北京市民解決困難，那就是成功率高，回報(bào)率低，這個(gè)我也做。

　　遞進(jìn)宣傳片

　　舊城改造會(huì)不會(huì)成為資金黑洞？新世界集團(tuán)如何完成不可能完成的任務(wù)？請繼續(xù)收看斯柯達(dá)《五百強(qiáng)在北京》特別節(jié)目：《家國十年----榮耀的傳承之鄭裕彤篇》。

　　串場三：

　　香港回歸之前，地產(chǎn)火爆得一塌糊涂。據(jù)說投入一塊錢港幣，幾個(gè)月就差不多能收回一百塊。回歸以后，在金融風(fēng)暴、禽流感等等沖擊之下，地產(chǎn)業(yè)一路走低。新世界發(fā)展以前一直是業(yè)績穩(wěn)定增長的藍(lán)籌股，在恒生指數(shù)成份股占有一席之地。但是2003年5月，由于業(yè)績下降，它被清除出來。出來容易進(jìn)去難，可是2005年6月，新世界發(fā)展由于業(yè)績好轉(zhuǎn)又重新進(jìn)入成份股。兩年前跟它一起掉出成份股的企業(yè)都還沒有翻身。新世界怎么這么快就歸隊(duì)了呢？

　　旁白十一：1999年，香港地產(chǎn)界風(fēng)雨飄搖，恒生指數(shù)從回歸前夕16000多點(diǎn)的高位跌去將近一萬點(diǎn)，市場交投極度冷淡，企業(yè)都不想在這個(gè)時(shí)候推新股。然而新世界集團(tuán)卻要將總管內(nèi)地業(yè)務(wù)的新世界中國地產(chǎn)上市，新世界太需要錢了。北京的舊城改造啟動(dòng)六年了，工程難度和資金缺口超過鄭家純的預(yù)計(jì)，而收益還遙遙無期。暫停投資，等待資金到位嗎？再次啟動(dòng)工程反而會(huì)加大成本。撤資退出嗎？開弓沒有回頭箭，幾十億都投進(jìn)去了，怎么撤？

　　黃以云：崇文區(qū)不具備危舊房改造的施政條件，各種管線都沒有進(jìn)到崇文區(qū)的內(nèi)地，按說施政條件要由當(dāng)?shù)卣�府提供的，但是崇文區(qū)的財(cái)力根本不可能，市政府當(dāng)時(shí)也沒有能力再南城下這么大的工夫，我們就跟新世界商量，你們能不能先投資市政，把崇文大街兩邊危舊房先拆了，然后把馬路擴(kuò)建了，把各種管線鋪進(jìn)去了，

　　旁白十二：等待地方政府出錢修路是個(gè)辦法，可是等下去會(huì)是什么結(jié)果呢？舊城改造的工期可能會(huì)被無限期地延長。這中間的不確定因素太多，不能等。但是在計(jì)劃外追加投入十幾億的資金去修路，路修好了是國家的，投資能不能收回？鄭家純反復(fù)掂量，最終還是決定先打通崇外大街。兩年后，就在香港回歸祖國之際，按照國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的崇外大街全線通車。新世界在這一條道路上的投入雖然用去12.9億元，但是危改的各項(xiàng)工程得以及時(shí)展開。見人總是笑咪咪的鄭家純顯示出自己性格中截然不同的一面。

　　蔡建偉：我們安排了崇外大街一號(hào)二號(hào)五號(hào)三塊危改小城同時(shí)啟動(dòng)，要拆遷八千多戶居民，四百多戶企業(yè)，這樣大的安排，需要很大的決心和魄力。00：23：04那么鄭先生和區(qū)政府做了相關(guān)的溝通之后，下定決心，用一年左右的時(shí)間，把這塊地全部拆完，那么實(shí)踐證明，現(xiàn)在證明，他和區(qū)政府共同研究所做的決策是非常正確的。

　　旁白十三：2005年的春天來了，同春天結(jié)伴而來的還有一條關(guān)于新世界集團(tuán)的消息，崇文危改工程開始贏利了。在內(nèi)地其它城市，新世界集團(tuán)也進(jìn)入收獲期。良好的業(yè)績讓新世界中國地產(chǎn)成為聯(lián)交所的明星股，僅僅2006年一年當(dāng)中，它的股價(jià)就上漲了100%。在它的帶動(dòng)下，母公司新世界發(fā)展也成為少數(shù)幾個(gè)具備增長潛力的地產(chǎn)股之一。

　　黃以云：他給崇文區(qū)的創(chuàng)造了稅收去年已經(jīng)達(dá)到2億5千萬，創(chuàng)造的就業(yè)崗位將近6000個(gè)。他比較有大的的戰(zhàn)略眼光，確實(shí)在城市中心，我們政府給他那么一大片的土地，有待開發(fā)，盡管危舊房改造難度很大，那么從現(xiàn)在來看，他拆一片蓋的商品房，當(dāng)時(shí)一平方米才賣幾千塊錢，現(xiàn)在都將近兩萬塊錢，隨著北京房價(jià)的高漲，應(yīng)該說他進(jìn)入了回報(bào)的這種良好時(shí)期了。

　　遞進(jìn)宣傳片：

　　十三年的苦苦支撐換來意想不到的高額回報(bào)，被投資者唾罵的上市公司總經(jīng)理如何能成為受到投資人追捧的寵兒？

　　請繼續(xù)收看斯柯達(dá)《五百強(qiáng)在北京》特別節(jié)目：《家國十年----榮耀的傳承之鄭裕彤篇》。

　　串場四：

　　新世界集團(tuán)去年在崇文的稅收都有兩億五，推算起來，純收入很了不得。單單一個(gè)新世界百貨商場去年的銷售收入就突破了16個(gè)億。就算是王府井、西單的大型商場也未必有這樣的成績。新世界蓋的商品房呢，在同樣的地段總是賣得最快。都以為新世界是香港的大財(cái)團(tuán)，人家一出手肯定比本地企業(yè)厲害。其實(shí)別看新世界現(xiàn)在是順風(fēng)順?biāo)�，這都用血淚教訓(xùn)換來的。

　　旁白十四：1997年，天安門廣場上最有人緣的景點(diǎn)是香港回歸倒計(jì)時(shí)牌。內(nèi)地的游客在這里合影。那個(gè)時(shí)候，香港對內(nèi)地人來說是一個(gè)遙遠(yuǎn)的、難及企及的購物天堂。10年之后，很多當(dāng)年在倒計(jì)時(shí)牌下留影的人已經(jīng)可以輕松地進(jìn)出香港。而新世界集團(tuán)這樣起初對內(nèi)地并不熟悉的香港企業(yè)也真正了解了內(nèi)地市場。

　　鄭裕彤：一開始，那個(gè)新世界百貨，一開始剛辦的時(shí)候也挺困難的，生意不太好，因?yàn)槔习傩諞]錢嘛。

　　旁白十五：MBA畢業(yè)的鄭家純在新世界百貨里里外外地轉(zhuǎn)。商場外面，一樓的櫥窗最早跟港臺(tái)學(xué)，全是婚紗廣告，鄭家純下令換成各種快餐的招牌。商場里面過道太寬、柜臺(tái)太散，顧客進(jìn)來感覺不到熱鬧的氣氛。鄭家純下令把把商品擺得擠一些。商店員工覺得這兩個(gè)改變莫名其妙，但是營業(yè)額居然比以前提高了3倍。

　　蔡建偉：我們每一年都要對商場的經(jīng)營進(jìn)行一到兩次大規(guī)模的調(diào)整，像新世界商場每年進(jìn)行一次大規(guī)模業(yè)改的這種商場幾乎還沒有。那么我們就是要通過這種業(yè)改，調(diào)整我們的經(jīng)營檔次。使這個(gè)檔次更加適應(yīng)現(xiàn)實(shí)市場的需求

　　旁白十六：秋天是北京最美好的季節(jié)。新世界集團(tuán)卻在秋天遭遇了霜凍。1998年，新世界集團(tuán)推出舊城改造開始后的一棟商品房。正好在那年，內(nèi)地叫停了實(shí)施幾十年的福利分房制度。以前，北京市的個(gè)人購房比例還不到15%。現(xiàn)在，比例要變成100%。鄭家純很自信，新樓一開盤就會(huì)被一搶而空，跟當(dāng)年在香港的情形如出一轍。

　　蔡建偉：我們是低于成本價(jià)進(jìn)行銷售的，按照我們老板的話說，賣一平方米，我虧一千塊錢，

　　旁白十七：一個(gè)月過去，兩個(gè)月過去，新樓盤的銷售進(jìn)度緩慢接近凝固。鄭家純想不通，四萬多平米的房屋，新世界準(zhǔn)備讓利四千萬。福利分房沒有了，人們只能掙錢買商品房。而新世界的這個(gè)樓盤跟同樣地段的相比便宜一千塊錢。北京的商品房一向不促銷，每平方降個(gè)四五十元都少見。現(xiàn)在新世界一降就是一千，這樣的跳樓價(jià)竟然沒有打動(dòng)消費(fèi)者，究竟是什么原因呢？

　　蔡建偉：香港是一個(gè)人口十分稠密的地區(qū)，房屋住宅建設(shè)的密度非常大，樓和樓之間，按照我們的話說，都可以伸出手來可以握手，他是不講究這個(gè)間距的，容積率也非常高。這個(gè)而且對朝向沒有任何要求。順山就勢，能蓋什么樣的房子就蓋什么房子。新世界在崇文做的第一個(gè)住宅建設(shè)項(xiàng)目，就是按照東西向進(jìn)行設(shè)計(jì)的。他沒有考慮到北京市，北京的這個(gè)居民對正南正北這種朝向上的要求，

　　旁白十八：鄭家純發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地的商品房市場剛剛起步，象七十年產(chǎn)權(quán)、按揭、預(yù)售這些制度可以從香港直接復(fù)制，但是居住習(xí)慣和文化理念不能照搬。

　　串場五：

　　香港地少人多，小戶型最走俏，所以香港的地產(chǎn)商最善于螺絲殼里做道場。新世界集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港本就是一流的，更何況人家有資金實(shí)力，能夠放眼未來先虧上十幾年。而內(nèi)地的地產(chǎn)商絕大部分還是靠著銀行的貸款滾來滾去，這兩方過招，誰輸誰贏是明擺著的。以前香港的同行還覺得鄭家純傻，那么早跑到內(nèi)地，一沒政策環(huán)境二沒法律氛圍，費(fèi)力不賺錢。最近兩三年，當(dāng)其他港商紛紛到內(nèi)地尋找機(jī)會(huì)時(shí)，他們發(fā)現(xiàn)早到的新世界已經(jīng)占盡先機(jī)。土地儲(chǔ)備充足，管理人才完全本地化，與各地政府的關(guān)系良好，這些資源沒有一樣不需要長期的積累。

　　旁白十九：2007年7月1日，夜幕中的維多利亞港被焰火照亮。鄭家純仿佛回到了十年之前的這一天，他以香港明天更好基金會(huì)主席的身份組織了一臺(tái)精彩的焰火晚會(huì)。那時(shí)鄭家純一定沒有想到，焰火熄滅之后，新世界集團(tuán)會(huì)和香港經(jīng)濟(jì)一起走進(jìn)長達(dá)幾年的寒冬。

　　回歸前夕，新世界曾經(jīng)投資高科技領(lǐng)域，網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅之后，新世界集團(tuán)為此虧損70多億。新世界的其它業(yè)務(wù)也在萎縮，股價(jià)不斷下跌。股東們損失慘重，他們遷怒于鄭家父子，認(rèn)為鄭裕彤不該把大權(quán)交給兒子。

　　鄭裕彤：交班的時(shí)候很小心，首先看孩子能不能做，有沒有這個(gè)能力，如果沒有這個(gè)能力，那我根本就不讓他做，首先要看他有能力，因?yàn)檫@個(gè)不是我個(gè)人的公司，是個(gè)公眾公司，如果做不好的話呢，會(huì)對于股民不起。

　　旁白二十一：2007年7月12日，從新世界發(fā)展分離出來的新世界百貨在香港上市。這支新股在認(rèn)購期間就受到投資者的狂熱追捧，認(rèn)購數(shù)量超過總股份的61倍，認(rèn)購隊(duì)伍中不乏東亞銀行主席李國寶、迪生創(chuàng)建主席潘迪生、澳門賭王何鴻燊這樣的知名富豪。也是在7月12日，新世界中國地產(chǎn)的市值一舉突破400億。同上市時(shí)相比，增長了將近10倍。投資人對鄭空純的看法徹底改變了。

　　串場六：

　　鄭裕彤這輩子最大膽的決定是什么？依我看是他早早讓位給兒子。香港回歸之前，鄭裕彤在香港富豪中的排名曾經(jīng)降到19，大家都覺得這是他讓位的后果。現(xiàn)在呢，鄭裕彤成了香港第三大富豪。人們終于發(fā)現(xiàn)鯊膽彤讓位的玄機(jī)。在過去的幾周，我們一起回顧了李嘉誠、林百欣、施子清、鄭裕彤這幾個(gè)有代表性的大家族在香港回歸之后的發(fā)展軌跡。香港中文大學(xué)以前做過一個(gè)研究，說是家族企業(yè)的交接班難得成功。但是從我們的采訪來看，這個(gè)結(jié)論基本可以推翻了。感謝收看，下周同一時(shí)間敬請關(guān)注斯柯達(dá)《五百強(qiáng)在北京》的其它節(jié)目。最后，祝福香港明天更美好，再見。