■本報(bào)記者周雪松

　　“房?jī)r(jià)很高，我認(rèn)為一個(gè)根本的原因是壟斷所造成的。”近日，在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院2007年度《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》（下稱(chēng)藍(lán)皮書(shū)）新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示。

　　藍(lán)皮書(shū)顯示，2001－2006年五年間，國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)的政策文件共25條；同期，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局以及央行（含銀監(jiān)會(huì)、國(guó)家外匯管理局）等六部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頒發(fā)的政策文件更是多達(dá)171件。

　　但是，平均每年近40條政策文件密集出臺(tái)，似乎并沒(méi)能阻擋

房?jī)r(jià)迅速攀升的步伐。

　　鄒曉云還提到，北京市3月份實(shí)際可銷(xiāo)售房屋數(shù)量是78959套，但是登記銷(xiāo)售的只有8574套。“這些數(shù)據(jù)，我們仔細(xì)分析可以看出，都是非常具有壟斷市場(chǎng)的特征的。”他說(shuō)，我們經(jīng)常看到電信、民航、鐵路行業(yè)的壟斷，包括最近很受關(guān)注的銀行也是一樣，大家都提出了治理的方式，但房地產(chǎn)行業(yè)的制度性壟斷一直被人們所忽視，應(yīng)該引起足夠的關(guān)注。

　　房?jī)r(jià)且調(diào)且漲的原因

　　前不久，國(guó)家發(fā)改委公布的最新一份房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，今年一季度，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5．9％，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6．0％，而以北京、深圳為代表的中心城市房?jī)r(jià)繼續(xù)高位增長(zhǎng)，漲幅在10％左右。

　　“房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控主要任務(wù)是什么？溫家寶總理在3月5日的政府工作報(bào)告當(dāng)中講得非常清楚。”建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中房協(xié)原會(huì)長(zhǎng)楊慎在出席藍(lán)皮書(shū)新聞發(fā)布會(huì)時(shí)表示，今年兩會(huì)前夕，曾培炎副總理在聽(tīng)取房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)報(bào)告時(shí)也做了重要指示。“在這些指示當(dāng)中我體會(huì)到，應(yīng)該把降低或者穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為重要任務(wù)。”

　　他認(rèn)為，之所以現(xiàn)在房?jī)r(jià)依然沒(méi)有降下來(lái)，并且在部分地區(qū)又繼續(xù)上漲，主要有以下三方面的原因。

　　第一，缺乏成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)到現(xiàn)在才十幾年，房地產(chǎn)作為新的行業(yè)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)我們沒(méi)有調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，由于采取措施不對(duì)路，達(dá)不到預(yù)期效果。“過(guò)去穩(wěn)定房?jī)r(jià)一般都是這樣——緊縮貨幣，嚴(yán)控土地，再增加稅收。去年我們也是用了這么三個(gè)法兒，但結(jié)果是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。”

　　第二個(gè)問(wèn)題是我們的住房社會(huì)保障制度不完善、不健全。

　　第三個(gè)方面，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和口徑不夠準(zhǔn)確。“現(xiàn)在甚至出現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)上互相打架的現(xiàn)象。” 楊慎說(shuō)，房地產(chǎn)投資老降不下來(lái)，其中一個(gè)原因是統(tǒng)計(jì)技術(shù)和計(jì)算方面的問(wèn)題，這造成了人們?cè)谡J(rèn)識(shí)上的差別。

　　壟斷是房?jī)r(jià)高企的制度因素

　　“房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，與壟斷當(dāng)然有關(guān)系。”鄒曉云在接受

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，壟斷不僅是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的制度因素，同時(shí)，房?jī)r(jià)逆勢(shì)大幅上漲，從根本上說(shuō)，也是源自壟斷，“因?yàn)槲覀兊恼{(diào)控政策沒(méi)有觸及到壟斷這個(gè)根本的東西。”

　　“現(xiàn)在的宏觀調(diào)控還是在土地供應(yīng)量、房屋銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及稅收、利率等方面，這些對(duì)制度本身沒(méi)有根本改變。”他說(shuō)，這就好比一棵樹(shù)，已經(jīng)成形再去進(jìn)行調(diào)整。“如果壟斷不消除的話(huà)，房?jī)r(jià)還是會(huì)越調(diào)越漲。”

　　首先，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)許可制度”是導(dǎo)致市場(chǎng)壟斷的第一道門(mén)檻。“我們的‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)許可制度’應(yīng)該是值得反思的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)許可制度是要規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，或者是提供一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍。但是，這種制度已經(jīng)成為市場(chǎng)壟斷的門(mén)檻。” 鄒曉云說(shuō)，具體來(lái)說(shuō)，從《房地產(chǎn)企業(yè)管理辦法》當(dāng)中也能看到這個(gè)門(mén)檻存在，“它會(huì)造成什么后果呢？所有的土地必須要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)商才能到普通消費(fèi)者手上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事實(shí)上成了一個(gè)特許經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，就像我們的煙酒一樣。”

　　五、六年前他到一些小縣城去，這些小縣城一般的居民都能夠自己購(gòu)買(mǎi)土地蓋房子，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有這種現(xiàn)象了，用于建房子的所有土地都到了開(kāi)發(fā)商手上。“購(gòu)買(mǎi)土地應(yīng)該是每一個(gè)公民擁有的權(quán)力。”鄒曉云說(shuō)，上述許可制度剝奪了公民使用土地的權(quán)力，是很不公平的，生產(chǎn)自建房屋是每一個(gè)人的權(quán)力，制度上應(yīng)該提供公平的環(huán)境。他建議放開(kāi)合作建房。

　　其次，現(xiàn)行土地出讓政策是形成壟斷的重要因素。“這個(gè)制度本身沒(méi)有問(wèn)題，它的問(wèn)題是把土地大規(guī)模地給了開(kāi)發(fā)商。”他說(shuō)，調(diào)查顯示，開(kāi)發(fā)商非常熱衷于大面積擁有土地，因?yàn)橐皇情_(kāi)發(fā)商能獲得很多的利潤(rùn)，二是開(kāi)發(fā)商能夠在大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)中形成區(qū)域性的壟斷。“這在大城市大家感覺(jué)還不是特別明顯，在一個(gè)中等的城市里是非常明顯的，一個(gè)中等城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能是由一、兩個(gè)開(kāi)發(fā)商控制，他們完全控制價(jià)格，他早期建的房子價(jià)格很低，逐漸地價(jià)格上升，完全可以按照自己的意志提高房?jī)r(jià)。”

　　他表示，在小區(qū)以至相當(dāng)大的區(qū)域規(guī)劃上，基本都是開(kāi)發(fā)商自己去做，“這也是不太好的東西。”“作為未來(lái)居住的業(yè)主該是有權(quán)力參加小區(qū)的規(guī)劃的，但從操作上來(lái)說(shuō)卻不可能參與；政府應(yīng)該去參與，但是現(xiàn)在政府頂多起到批準(zhǔn)的作用，控制力很小，基本上是開(kāi)發(fā)商想怎么蓋就怎么蓋，從來(lái)不考慮相鄰的房屋以及對(duì)整體區(qū)域的影響。”

　　“對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，擁有一片大的土地之后，完全從他追求利潤(rùn)的角度去操作規(guī)劃，實(shí)際上也是對(duì)未來(lái)居住者的土地使用權(quán)的侵犯。”鄒曉云建議，把土地出讓變成小塊出讓?zhuān)�甚至是一棟樓一棟樓這樣地出讓?zhuān)�我們現(xiàn)在完全具備這個(gè)條件。“這樣還有一個(gè)好處就是整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中宗地就會(huì)非常多，宗地多了供應(yīng)的總量相對(duì)就多了。”他認(rèn)為，“應(yīng)該像普通商品一樣去出讓土地，土地招拍掛將來(lái)應(yīng)該回歸到正常的模式。”

　　第三，房屋預(yù)售制度也是造成壟斷的一個(gè)重要因素。“我們現(xiàn)在預(yù)售房制度是為了促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)和發(fā)展，但是現(xiàn)在我們看到預(yù)售制度形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壟斷，成了壟斷的一個(gè)工具。”

　　最后是稅收制度。鄒曉云認(rèn)為，應(yīng)將開(kāi)發(fā)商持有的土地和沒(méi)有賣(mài)的房屋作為和普通消費(fèi)者持有的房屋同等看待。“開(kāi)發(fā)商取得了土地，他是擁有完全產(chǎn)權(quán)的，他建成的房屋也是有完全產(chǎn)權(quán)的，賣(mài)給我們以后我們就擁有完全的產(chǎn)權(quán)，既然產(chǎn)權(quán)是平等的，那么在稅收上也應(yīng)是平等的。”但是事實(shí)上，在這方面是不平等的，這種不平等使開(kāi)發(fā)商獲得了較高的壟斷利潤(rùn)。

　　他表示，如果與普通消費(fèi)者一樣，開(kāi)發(fā)商在持有房屋（包括土地）也要繳納稅收，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)商土地和房屋的持有成本，避免開(kāi)發(fā)商囤積土地，有房不賣(mài)。“我覺(jué)得這些政策方面的東西，我們都應(yīng)該進(jìn)行反思，重新評(píng)價(jià)和修訂。”