種種跡象表明，北京的大型購物中心正在放量激增。而在消費力不可能有同步增長的情況下，商場開始透支商圈。

　　商場透支商圈

　　“在世紀(jì)金源MALL新燕莎商城周邊5平方公里內(nèi)，已經(jīng)落成了四五家大規(guī)模的購物中心。這些購物中心規(guī)模最小的也超過了5萬平方米。”金源新燕莎MALL總經(jīng)理傅躍紅告訴記者，雖然她們早已在一兩年前就有了心理準(zhǔn)備，但沒想到這些項目會開得這么猛。

　　燕莎友誼商城總經(jīng)濟(jì)師和陽告訴記者：“燕莎商城周邊3平方公里的范圍內(nèi)，也有不下20萬平方米的商業(yè)設(shè)施正在施工。”

　　“同樣，在3.99平方公里的CBD核心區(qū)，今年也將有不下7家規(guī)模在5萬平方米以上大型購物中心開業(yè)，而在泛CBD區(qū)域，則將超過10個。”戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬告訴記者。

　　據(jù)戴德梁行商鋪部的統(tǒng)計：2006年商鋪開業(yè)面積約為190萬平方米，其中購物中心模式面積約75萬平方米。2007年預(yù)計開業(yè)面積為410萬平方米，其中購物中心模式面積約280萬平方米，占總面積的68.3％。實際上，今年購物中心的市場放量將是去年的兩倍。

　　商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平估計：未來2年內(nèi)，北京將有56個定位在高檔的大型商業(yè)設(shè)施陸續(xù)開業(yè)，其總規(guī)模約在400萬平方米左右。

　　不可思議的放量增大

　　這些大型購物中心不乏兩年前就立項的項目，經(jīng)過了一個籌建和招商期，在今年開始了集中的爆發(fā)。

　　張家鵬表示，根據(jù)2006年5月《北京市人民政府關(guān)于對二○○八奧運會前建設(shè)工程采取控制措施的通告》，一些建設(shè)工程必須在明年7月前完工，于是許多大型商業(yè)設(shè)施搶灘市場。

　　新華百貨銷售企劃總監(jiān)王興唐表示，許多商業(yè)地產(chǎn)商希望通過開設(shè)大型購物中心而獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，將興建大型商業(yè)配套作為銷售住宅的利器。

　　大量購物中心的放量增長在商業(yè)規(guī)劃相對完善的北京似乎不可思議。

　　而一位業(yè)內(nèi)人士表示：“北京市有關(guān)的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，并非那樣具備權(quán)威性，存在很多可變通因素。”

　　北京市商務(wù)局流通規(guī)劃建設(shè)處為此解釋，北京市商務(wù)部門對商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，并沒有審批權(quán)，也不掌握具體情況。商業(yè)設(shè)施一般由城市規(guī)劃和土地部門負(fù)責(zé)審批。而在去年，北京市才由規(guī)劃委、商務(wù)局等多個部門共同簽署了《2006年北京市商業(yè)白皮書》，開始聯(lián)合限制二環(huán)以內(nèi)500平方米以上的店鋪，三環(huán)內(nèi)1萬平方米的店鋪，五環(huán)內(nèi)5萬平方米的店鋪開設(shè)。

　　“國務(wù)院未出臺具體的《商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，由于無上位法，地方有關(guān)部門也無法執(zhí)行。”一直奔走呼吁相關(guān)政策出臺的王永平對此有些懊惱。

　　開業(yè)了卻吃不飽

　　購物中心的扎堆，直接帶來了商場對品牌資源的爭奪。重復(fù)性建設(shè)的弊端也開始顯現(xiàn)，一些商場因為招商不足一再推遲開業(yè)。

　　傅躍紅發(fā)現(xiàn)，他們的一些合作商戶手中，會握著一堆購物中心名單作為談判的籌碼，迫使商場不得不將商戶的租金進(jìn)行微調(diào)。

　　最近，來自臺灣的百貨業(yè)寡頭新光三越以18萬平方米規(guī)模，將MARCJACOBS等53家世界名品首次帶入北京，并落戶CBD。其招商號召力讓一些面臨著招商困境的大型購物中心再倒抽一口涼氣。

　　實際上，北京不少定位高端的新建商業(yè)項目因為招商困難，一再推遲了開業(yè)時間，這早已不是秘密。位于金融街的四季商城，推遲了4次開業(yè)。世貿(mào)天階也推遲了3次，比最初預(yù)計時間遲到了一年。而一家大型購物中心，因為招商不足從最初的40萬平方米面積縮減到20萬平方米以下。

　　缺少購買力支撐

　　購物中心面積激增，能否有足夠的購買力支撐也是問題。

　　王興唐打了個比方：“百貨公司1萬平方米的規(guī)模大概需要大約50萬以上的消費人群才能夠支撐。北京1萬平方米以上的大型購物中心已經(jīng)超過了100家。現(xiàn)在，一年又要新開業(yè)近280萬平方米，需要多少消費者去支撐？”

　　“一般情況下，百貨商場的每1萬平方米面積，如果在一年中沒有1億元的銷售額支撐，肯定是要虧損的。”王永平與和陽也下了如此斷言。

　　“由于地處京城的黃金地段，高檔的物業(yè)費用、高地價迫使著購物中心必須將自己定位于高檔。而能夠真正招攬同樣匹配的國際、國內(nèi)名品是個問題。”王永平告訴記者，有些負(fù)責(zé)招商的商業(yè)管理公司，之前的業(yè)務(wù)是賣樓盤或者是為

寫字樓招商，缺乏專業(yè)的招商經(jīng)驗和客戶資源。

　　“實際上，一些

開發(fā)商對于百貨業(yè)態(tài)對于樓盤的增值拉動作用，過于高估了。”和陽表示，如今商業(yè)環(huán)境的變化，帶來的干擾因素反讓住宅價值受周邊大型商業(yè)設(shè)施所累。目前，銀行是融資渠道較窄的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，最為主流的貸款來源，其風(fēng)險可想而知。

中國經(jīng)營報記者：厲林