編者按

　　一季度CPI幾近撞線，各大中心城市的房價依舊大漲，經過了兩次全面調控的房地產行業，仍舊是中國市場上價格攀升幅度最快的行業之一。

　　走進敏感的五月，中國的房地產行業和市場又將面對著怎樣的未來？民眾安居問題的解決路徑又究竟從何而來？

　　針對上述繁雜問題，本報特邀北京科技大學教授趙曉博士、中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立、國家有關部委某官員共聚本期“新聞訪談”。

　　兩年調控陷入困局？

　　主持人：2005年、2006年已經連續兩年進行了宏觀調控，綜合使用了信貸、土地、稅收、規劃等全方位的手段，但大城市

房價上漲的勢頭仍未得到遏制，這是否可以說明調控本身已經陷入了困境？

　　尹中立：其實用困境這個詞并不準確，我個人感覺針對房地產調控，中央并不是用盡了所有的手段，關鍵問題在于無論是2005年還是2006年，中央所進行的宏觀調控的目標是不明確的，或者說是多重的，這才是到目前為止宏觀調控收效甚微的真正原因。

　　導致這種目標多重性的原因，是中央政府面對房地產調控時進退兩難的狀態。一方面，中央認為對目前的房地產市場必須進行干預和調控，以避免市場風險的日益積聚；另一方面，中央又擔心調控會對房地產行業造成實質打擊，對總體國民經濟產生過大的沖擊。在這兩者之間的量上如何權衡和把握，中央政府一直沒有找到合適的平衡點和分割點，所以就造成了外界看來所存在的房地產調控的困境。

　　趙曉：我不認為調控已經陷入了困境。因為評判宏觀調控是否取得收效，單純的房價漲跌并不是唯一的標準。在這個問題上，我們需要綜合比較資產市場的價格走勢。在這種比較的思路下，我們可以看到，同為資產市場的股市去年到今年的漲幅超過了130%，而房價目前的漲幅遠遠低于股票價格的漲幅，應該說是比較穩定的。因為現在中國處在一個所有以人民幣計價的資產價格都在上漲的環境中，而房價的漲幅不僅遠遠低于股市，而且相比于增長最快的2004年，也穩定了很多。

　　主持人：如何評價這兩年來調控的效果？

　　官員：其實，政府對房地產行業的調控，一直在進行，而不是2005年才開始的。2004年的調控主要是總量方面，強調了土地和資金，因為當時投資（房地產固定資產投資增幅）增長高峰的時候曾經達到50%的增速；2005年則強調從供求兩個方面進行，措施較為偏重存量方面。經過這兩年的調控以后，總量的問題已經不太突出，投資增幅已經回落到合理區間。

　　那么在這樣一個目標達到的情況下，為什么社會感覺調控效果不太明顯？反思一下，我們其實更多地注重了從經濟的角度而沒有從社會的角度來研究一些問題，造成了現在一條腿長、一條腿短的問題。所以，2006年調控更多導向是如何解決低收入群體的住房問題�，F在“國六條”實施的時間還比較短，可能還需要一段時間，但是已經看到了一些明顯的變化。

　　主持人：房地產固定資產投資結構、供應結構作為重要數據，在調控中發生了哪些變化？

　　官員：比如在固定資產投資結構方面，在保持低于總體固定資產投資增幅的前提下，住宅比重的投資是在增加，去年達到了71.2%，這是歷史上最高的比重。另外，我們的住房規劃編制工作取得了明顯進展，特別是建立了備案的制度、公布的制度、通報的制度以后，解決了市場預期、社會監督的問題。

　　在最重要的供應結構調整領域，我們也有了一個好的開端。首先，普通住宅投資（房地產固定資產投資總額）比重在上升：原來是52.6%，現在上升到59.5%；其次，

戶型比例方面去年6月份以后到年底這段時間，90平方米及以下戶型的住宅，增幅是30%，到現在是34%。原來的戶型是在向大的方向發展，現在則是在向小的方向發展。

　　關鍵是國務院“決心”

　　主持人：就目前這種兩難局面，你認為是否已經超出了建設部調控的經驗、能力的范圍？

　　尹中立：可以這么說。如今房地產市場問題的根源是1998年開始啟動的住房私有化改革。這是建設部能夠決定的嗎？當時的文件是國務院辦公廳下發的，其總體思路是突出住房的商品屬性，在住房領域充分發揮市場規律，這個方向是國務院來確定的，不是建設部。作為行業主管部門，建設部只是遵循國務院的精神具體制定實施方案，真正的主導權還是在國務院。

　　與房改性質近似的醫改、教改，也都是由國務院推動的，因此，具有實質意義的“糾偏”，必須由國務院做出，而不是某一個行業主管部門做出。現在醫改、教改的糾偏都已經開始，住房改革領域的糾偏卻還沒有開始，是因為國務院還沒有下決心，這是建設部不能左右的。

　　趙曉：目前的局面遠遠超出了建設部一個部門的能力和經驗，因為房地產牽涉的上下游行業太多。目前所使用的體制是國務院牽頭，多部委協調。但是，畢竟國務院不是執行機構，這種體制也不應該是一種長期的體制。

　　我個人認為，在下一步房地產調控的行政架構上，有可以研究的余地。例如，可以由國家發改委牽頭，或者由央行發揮更大的作用。這樣的設想一是因為這些機構更具有權威性，二是出于更多地利用市場化手段進行調控的考慮，這兩個部門應該發揮更大的作用，有利于市場化的調控手段更為靈活、有效地運用。

　　主持人：既然如此，是否可以做這樣的推斷：國務院在房地產調控的問題上，不足夠堅決？

　　尹中立：還是中央政府的“決心”受到了牽制。雖然在整體的GDP比重中，房地產的貢獻率并不是很大，但是房地產行業是一個資源整合性的行業，它牽涉了大量上下游產業，比如建筑業、鋼鐵、水泥、材料乃至金融業，國務院必須從經濟全局考慮。從2005年、2006年下發的多份針對房地產調控的文件來看，對于房價問題，使用的都是“穩定”這個詞，這就足以體現中央政府的心態。

　　主持人：今年一季度的數據表明，以北京為代表的一批中心城市房價漲幅仍然偏高，這是否說明宏觀調控仍有繼續深入落實的空間？具體說，就是調控還存在哪些問題?

　　官員：應該說，目前調控的措施還沒有形成一個有效的合力，有些導向性的政策效果還不太明顯。存在著“三輕三重”的現象：一是重流通輕持有——在流動領域的稅種多達十幾種，持有環節卻基本上沒有，造成了外界普遍關注的空置率在下降，但是閑置房屋在增加的情況；二是重數量輕質量——我們每年近兩萬億元人民幣的住宅建設投資，但質量、節能、省地、環保遠遠沒有像數量增長這么快；三是重發展輕完善或者是重短期輕長效——在新的政策精神出臺后，很多配套措施沒有跟上。例如

經濟適用房，政策有了調整，但配套措施沒有跟上。總的來看是短期方面調控的力度都比較到位，而長期上一些機制、體制方面的調控措施可能還有欠缺。

　　未來調控之路

　　主持人：目前建設部認為對于調整供應結構、控制房價快速上漲最有效的手段，都不在建設部自己的職權范圍內，比如物業稅。如何看待這種觀點？

　　尹中立：這種觀點十分正確，物業稅是真正的可以抑制需求，進而控制房價的手段。物業稅的問題從來不是中央與地方利益矛盾的問題，因為他是地方的財政收入，地方政府會從其中得益；也不是中央部委之間利益博弈的問題，歸根到底，就是國務院最終有多大決心的問題。

　　趙曉：這樣的說法是正確的，但核心問題在于開征的是怎樣一種物業稅。目前，我們國家商品房的成本中，土地成本要占到50%以上，但在大部分開征物業稅的國家，土地是免費不要錢的，政府征收的物業稅實際上是擁有這塊土地之后享受公共產品服務的租金或者購買費用。但我們現在擬議中的物業稅，不涉及土地出讓金制度的調整，在這樣的情況下，這種物業稅的出臺，很難起到實質性的作用。

　　主持人：目前針對房地產市場的現狀，還有什么有效的調控手段？

　　尹中立：中央政府用利率工具進行調控的效果太弱。中央可能擔心，整體調整利率水平，會對其他行業造成影響。但是，為什么不可以專門針對房地產貸款提高利率？我認為，可以把住房按揭貸款的利率總體提高1%，這樣就足以控制房地產的需求，讓房價跌下來。

　　趙曉：我個人認為，肯定會有一些新的手段出來，我覺得首先是要增加土地供給，因為過往土地、規劃、信貸等方面的手段都使用過了，而解決實際問題的，還是如何增加土地供給。其次是物業稅的試點工作可以開始。

　　主持人：經歷了兩輪的調控，今年面對的房地產行業是一個怎樣的局面？調控如何深化？

　　官員：今年是一個非常特殊的年份，是本屆政府的最后一年。實際上也是很多地方政府的換屆之年，新的領導干部新上任、年輕有為、憧憬很多。又面臨著十七大的召開，明年又是奧運會的召開。中央又特別地強調關注民生、改善民生、保障民生。在這樣的前提下，今年的調控主要還是考慮到兩點，一個是今年大的環境，另一個是人民銀行調控的動向。

中國經營報記者：李樂