期房銷售制不完善 房產開發商將其變成圈錢工具
這位現代花園的業主告訴記者，他1996年就購買了樓里的一套單元房，可到現在也沒能住進去，一等就是12年
北京東華金座咨詢服務中心主任 邢寶軍：說得通俗一些，開發商開發樓盤的過程可以叫做“空手套白狼”。
中國社會科學院經濟研究所研究員 汪利娜：開發商所使用來自業主的銷售預付款不需要付出任何代價就可以無償使用。
4月28日，央視《經濟半小時》播出“地產開發商將商品房預售制度變成圈錢工具”，以下為節目內容實錄：
買東西，先看貨后交錢，是天經地義的事兒。不過現在，人們在買房子的時候經常是看不見房子就先把錢交上了。因為我們實行的是商品房預售制度，按照這一制度，那些沒完工，甚至還在圖紙上的期房也可以拿出來銷售。表面上看起來，期房的價格要比現房便宜一些，但一旦有什么閃失，麻煩就大了。有統計數據顯示，僅僅在北京，就有50多棟爛尾樓，其中大多數都是已經出售的期房，即使按照每棟爛尾樓100個業主計算，那么至少有五六千個家庭，買了期房卻遲遲住不進去。購買期房的業主真是吃了大虧。
期房銷售制度不完善，期房業主成為苦主
臨近北京朝陽區亞運村的一幢高層樓房，名字叫做現代花園，從外表看，它已經完工。然而，走近觀察，卻可以看到現代花園的大門是用鐵皮虛掩著，門邊還露出水泥內墻，整幢樓空空蕩蕩，沒有一點聲響。一位業主告訴記者，他1996年就購買了樓里的一套單元房，可到現在也沒能住進去，一等就是12年。
業主：“就我來說，我們實際上那個時候還是很謹慎的，我在北京市房屋土地管理局有一個朋友，我還徹底查了(開發商)的五證土地證、開工許可證等，都查了，有�！�
記者：“都有嗎？”
業主：“對，所以我們才買的�！�
接受采訪的業主告訴記者，當初開發商承諾1998年交房，可當他1998年找到開發商時，卻被告知說暫時不能入住。之后他又找了開發商無數次，但到現在他也沒能看到一眼屬于自己的那套房子。還有兩位有著相同的遭遇的業主，他們每個人都向開發商交了五六十萬的首付款，每個月還得還銀行的貸款，卻又得不到本應屬于自己的房子。2006年4月，北京市第二中級人民法院曝光光了一批“老賴”的名單，其中欠債最多的是一家名為“北京德華”的房地產開發有限公司，而“北京德華”公司正是現代花園的開發商。
記者：“你覺得導致后來這一系列問題根源在哪呢？”
業主：“根源就是期房，它賣的是期房，這是根源。”
而在去年，本臺經濟頻道也曾報道過同樣的事件，在宣武區兩廣路，一群業主索性搬進了樓盤的售樓處，在那里安起了家。業主們購買的也是期房，他們大都是2001年左右就交納了房款，可一等也是五六年，沒有一個人得到應該屬于自己的房子。
北京東華金座咨詢服務中心主任 邢寶軍：“2000年開始預售，第一批有20多人買了房子，后來因為沒有蓋起來，停工了，一部分人就退掉了。第二次是2002年又開始建這個樓又開始預售，當時說2003年年底交工�！�
記者：“(開發商)當時承諾的嗎？”
邢寶軍：“對，當時承諾的，又沒有建成，到2003年的時候，又有了第三次預售，說2004年交房，結果還是沒有做到，賣了三次，這個房子。”
房產開發商的“預售歪經”
出問題的期房，遠不止北京的現代花園和東華金座，根據統計，在房地產官司中，70%到80%都與期房有關。期房這個詞，最早是香港的說法，在內地則是開始于1994年，那一年我們國家制定了商品房預售制度，這項制度最初的目的是為了拉動內需，降低房地產開發的資金門檻。10多年來，房地產業迅猛發展，這一制度確實起到了培育市場的重要作用。但一些不講誠信、實力不足的企業，也開始鉆這項制度的空子，把“預售經”越念越歪。
邢寶軍，北京東華金座咨詢服務中心主任，東華金座的業主之一。由于自己的切身經歷，他對期房銷售制度做了大量的調研。
北京東華金座咨詢服務中心主任 邢寶軍：“(開發商)投入非常小，首先，他需要有一筆錢，能拿到地皮，他甚至可以借一筆錢，這樣政府可以把項目給他讓他去運作，這時他可能就把這筆資金還給人家了，然后他拿地皮再去做抵押，項目抵押，然后貸到一筆款，然后建這個樓，同時他預售這個房子，預售他能回收很多資金，甚至這個樓盤在建設當中開發商可以不出錢，由建筑商來墊錢蓋樓，甚至里面的一些設備也可以由銷售商來(墊資)提供
這樣(開發商)可以花很少的錢建這個項目，這是開發商一般使用的手段�！�
邢寶軍告訴記者，說得通俗一些，開發商開發樓盤的過程可以叫做“空手套白狼”。如果整個資金鏈全部的資金是一億元，那么開發商的前期啟動資金大約只需要投入一千萬元，并且一千萬很快就能用銀行貸款或業主購房款還上。而業主花了幾十萬買到的，只不過是售樓處的沙盤和樓書上還不存在的樓盤。為了從業主手中拿到錢，開發商們是絞盡腦汁。
北京現代花園業主：“廣告做得特別好，售樓處裝修得很華麗，門口還特地停了一輛勞斯萊斯轎車，很高級的轎車�！�
在北京一年一度的春季房展會上，隨時都能聽到售樓人員極具煽動性的宣傳。
售樓人員：“那肯定能升啊，兩廣路這個，明年就(開通)兩廣路嘛，兩廣路一開通，這個房價肯定是大幅度的上調。尤其是我們這個項目，這邊有一個25萬平米的購物中心嘛，這個購物中心起來的話，這個房價肯定是大幅度的上漲�！�
售樓人員：“里面的話就是普通的裝修，就是不算家電跟電器基本都有。”
有幾位房地產從業人員向記者揭示了期房銷售的潛規則。
公司職員：“宣傳各方面它只是個炒作吧，把這個事炒大了。”
房地產策劃人 蔡鴻巖：“怎么能讓人買，只要我吸引眼球，(讓人)去看了，只要人對我關注OK了�！�
雖然俗話說天下沒有免費的午餐，但開發商玩的期房銷售貓膩，使他們美美的吃到一頓免費的盛宴，他們不僅名正言順拿業主的錢蓋樓，不用付任何成本，而且還能利用房地產開發升值的機會，牟取更大的利益。
汪利娜，中國社會科學院經濟研究所研究員，長期從事房地產行業方面研究。
汪利娜：“通過預售能獲得老百姓的購房款，也就是作為(開發商)一個主要的融資渠道，我們做過一些研究�！�
汪利娜說，開發商使用的資金主要來自于以下幾個來源；自有資金，銀行貸款，銷售預付款，建筑商墊付款，其中，來自業主的銷售預付款不需要付出任何代價就可以無償使用。
汪利娜：“那么預售款呢，就占了整個房地產開發企業融資的30%，資金來源的30%左右�！�
預售款的進入極大地化解了開發商的投資風險，特別是在目前房地產市場看好，價格節節攀升的情況下，出現了一種奇怪的現象：業主出錢給開發商——開發商用業主的錢開發樓盤——房地產價格走高，開發商毀約贏利更大。
中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容：“利用你民眾的錢，利用民眾的財富，在背著你賺錢，沒有風險�！�
易憲容，中國社會科學院金融研究所研究員，對商品房預售制度關注較多。他告訴記者，在開發商與業主的博弈中，占主動的永遠都是開發商。
中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容：“還能怎么樣？憑什么好，我就可以干什么，我的房子就慢慢的賣，我愿賣就賣，不愿賣我價格由我來控制，反正銀行還有錢，別的錢交給我了，已經在我手上了。我房子反正是你住的，什么樣我不關心，因為什么呢？還有建筑商進來都要帶錢進來的對不對。好，在這種情況下來他的房價就越拉越高。”
破解開發商的期房謎局
在利益驅動下，不少開發商把預售制度變成了一個圈錢的工具，而且通過炒作期房謀取高額利潤也成了房產營銷的一條潛規則。在這場游戲當中，開發商不但能借雞下蛋，更重要的在于，它給開發商肆意炒做樓價提供了便利，比如說，畫圖紙的時候，六千一平米，挖坑的時候，七千一平米，打地基起樓的時候，八千一平米，封頂的時候，一萬一平米，精裝修以后，一萬二一平米。一棟樓可以被開發商，分做好幾截賣，并且通過不斷漲價的預期來勾起消費者的購買欲望�？梢栽O想一下，如果不打破這種游戲規則，就難以從根本上遏制房地產炒做之風。
洪可柱，全國人大代表，中建三局局長。洪可柱對于期房的態度很明確，那就是取消預售房制度，簡單的說，就是不賣期房，只允許賣現房。
全國人大代表中建三局局長 洪可柱：“一手交貨，一手交錢�！�
洪可柱認為，現房擺在面前，購房者不需要提前把自己的錢墊付給開發商，可以有效降低購房者的風險。同時買賣現房，透明度會更高，也會抑制部分炒房者資金投入，減少炒房者對市場的炒作，有利于控制房價。
洪可柱：“房子還沒建出來，所以就很多的人就進行炒房了，不斷就把房價就大量的炒上去了。”
洪可柱的建議，說起來并不復雜，也有很多人一直在呼吁。但真正實行起來，難度卻很大，因為在房地產市場上，不少既得利益者從期房中得到了好處。動商品房預售制度，也就是在動他們的奶酪。
首先是銀行方面，款已經貸出去了，還等收回呢，不行，不能同意，對炒房的投資者來說，取消預售房制度，等于壓縮了炒作的空間，不行，不能同意，建筑商方面，取消預售制度，對許多資金實力不強的，可能會被洗牌出局，不行，不能同意，開發商方面，自不待言，取消預售房將大大的增加自己的風險，建成之前，一些開發商的資金就有可能跟不上，倒頭來，很有可能血本無歸，不行，堅決不同意。
加強監管力度，完善房產預售制度
商品房預售制度的存在，為開發商炒做樓價，大肆圈錢，打開了方便之門�？伤艚o購房者的，卻是巨大的風險，有的人交了錢拿不到房子，有的人即使能拿到房，但到手的房子和開發商當初的宣傳相比，已經是面目全非了。
在朝陽區的逸翠園小區，業主們在收房時發現，有的房子墻還沒有完全封好，上面多了一塊磚頭，有的插銷沒有做好，電線還裸露在外面。
北京某驗房公司技術總監 劉詠剛：“樓盤的平整度是超國家規范的，國家規范的是允許誤差是8毫米，現在我們這個塞尺量測范圍是到15毫米，現在基本上已經測不出來了�！�
房子的問題還有很多，水管偷工減料，衛生間沒有做防水，甚至樓頂的設施也不全。
業主：“因為我想(和房)本身的話，這是一個高檔品牌，高檔品牌的話，那么做出來的樓房，那么我相信是一個很好的品牌。但現在看來的話，我覺得(和房)做房子不行�！�
在離逸翠園小區不遠的地方，一個叫華業玫瑰的小區，也沒有達到開發商承諾的入住標準，部分業主拒絕入住。一位業主購買的房子號稱是精裝修，實際墻體已經爆裂，在地板上踩動幾下，竟然從下面冒出了灰塵。
業主：“他說那個移到辦公室了，一個程序，到一個地方說，讓你簽字，給你個東西，到了簽字，給你個東西，你根本就不知道該不該收這個房子，就我寫的那個四樓，我寫了兩大張，兩大張完了以后，各種各樣的問題，什么墻啊，什么亂七八糟的問題，他都讓你寫，寫完了以后，你簽個字，就算驗收了�！�
記者在街頭采訪中了解到，相當部分購買期房者都遇到過相同的問題。
公司職員：“房子下來了以后呢 ，有的就跟實際宣傳的不一樣。”
公司職員：“比如說在樓書上寫的，花園洋房，最后花園不見了，對吧，比如說觀景臺，就是個煙筒�！�
公司職員：“剛剛經歷他們有是暖氣跑水，然后裝修完之后，房子被淹了。”
從案例中不難發現，在期房交易過程中，不少開發商用花言巧語的承諾打開了購房者的腰包，但是錢到開發商手里之后，購房者就只好被牽著鼻子走了，解釋權、定價權，以及糾紛處理權，全都由開發商一手把控。如果說是否取消預售制度還需要進一步論證的話，那么眼下的當務之急應該是加強對預售房款的監管，不能讓購房者付出的房款，變成開發商反過來脅迫他們的手段。
中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容 ：“預售款交了以后，或者錢收到以后，一定是第三者來保管，那么這些錢為什么要保管呢，就怕你開發商或者你科學來講，把這些錢收了以后，逃走等等一系列的問題，或者錢轉到其他項目上去了�！�
調查中記者發現，多數爛尾樓的出現都是由于資金管理上導致的問題，也就是資金鏈斷裂。以東華金座為例，當時開發商向業主收取的預付款至少達到了四五千萬。
北京東華金座咨詢服務中心主任 邢寶軍：“(開發商)一看有錢了，他可以把這個錢挪用搞別的項目去，因為項目太多了，他以為那個能賺錢，沒想到那邊賠錢了。這邊(建樓)也沒錢了，爛尾樓出現了�！�
事實上，業主并沒有任何可能對開發商的資金使用進行監管，而相應的管理又很難到位，導致開發商挪用預付款，挪用銀行貸款的現象屢屢出現。對此中國社會科學院經濟研究所汪利娜研究員給出了自己的建議。
中國社會科學院經濟研究所研究員 汪利娜：“那么你預售獲得的資金，在國外呢，它是有專門的帳戶管理的，而且國外的預售呢，跟國內的預售又不太一樣的一個最大的區別哪兒呢，國外只是付定金，比如說像在美國，你只需要付一萬塊錢的定金就可以了，那么在我們國家來說預售制度跟國外的一個最大的區別不同的就是你一次性支付了房款�！�
在被媒體稱為“京城第一爛尾樓”的東華金座事件中，邢寶軍等幾十名業主成立了中國第一家維權公司，最終通過法律手段拍賣了東華金座大廈，在最大限度內挽回了損失。然而，這一事件輾轉歷經了六年，并且是在地方政府和有關方面高度重視下才得以解決的。目前現代花園的業主也初步擬定，參照東華金座的做法解決問題。然而業內人士指出，類似的解決期房問題的方法成本極高，商品房預售制已經到了亟需做出重大調整的時刻。
律師 秦兵：“我們自己受理的案件，關于商品房的案件，80%到90%的案件都和預售制度也關系，但是中國不一樣，中國的預售制度是開發商哪怕連坑都沒有坑，消費者就要把100%的房款通過首付和貸款轉給開發商，所以在坑都沒有的時候，消費者已經承擔了全部的買賣風險，那么在這個過程中，我們的法律技術根本解決不了降低風險的這個問題。”
半小時觀察：捏住炒作房價的七寸
為了遏止房地產市場過熱，政府在宏觀調控中拿出了不少辦法，連續加息，收緊信貸，力度前所未有�？墒牵煜し康禺a操作的人知道，房價能炒上去，不僅僅是錢上的問題。如果沒有炒做機會，沒有炒做手段，房地產商使出吃奶的勁，房價也不可能翻著個兒的往上竄。讓人遺憾的是，商品房預售制度就給了他們留下了這種余地。
打蛇打七寸，現在我們能夠摸到開發商的脈門，就應該有勇氣從這個地方下手，從根上切斷開發商炒做房價的可能。有消息說，相關部門正在考慮對商品房銷售的預售款進行專戶管理，這是對房地產開發商加強監管的重要一步。開發商現在底氣那么足，就因為他們提前把購房者的錢攥到了自己手里。如果實行了專戶管理，開放商不能隨意動用預售房款，也就不敢再肆無忌憚地違規違法，只顧自己賺錢。用這筆錢來約束開發商，應該比什么都管用。
主編：馬洪濤 記者：袁柏欣 攝像：李慧
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