[揚子晚報網消息]

　　國家發改委報告建議，大幅度調整房地產發展政策，放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式，與此同時，出重手調控房地產市場。

　　國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組完成的一份名為《宏觀調控：重點調整過剩流動性的流向》的報告指出，國內不斷增大的流動性主要集中在房地產領域，為了改變這種現狀，建議政府大幅度調整房地產發展政策，放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式。與此同時，出重手調控房地產市場，具體措施包括大幅加大稅收幅度、出臺物業稅，同時取消預售房制度等。

　　此次出臺的國家發改委報告是目前為止關于房地產市場過度投資問題最嚴厲的一次判斷。此前國家發改委剛剛公布的一季度經濟形勢報告上，也對房地產市場過熱表示了擔憂。宏觀調控對于

房價的抑制作用未有明顯顯現。今年3月份的數據顯示，全國房產價格漲幅達到5.9％，成為一年多以來漲幅最大的一次。

　　上海東方早報記者昨天聯系到了報告執筆人、國家發改委經濟形勢研究室主任王小廣博士，他解釋說，這個報告“只是一家之言”，并不代表政策導向。而在報告最后，也注明了“本報告不代表所在機構的觀點，僅為課題組觀點”。

　　流動性集中在房地產業

　　流動性過剩絕大部分為房地產吸收，而過剩資金主要是流入最發達地區的房地產行業，這些地區過度依賴房地產發展，制約著產業升級。

　　報告指出，扣除房地產投資資金來源的超出額，其他各行業投資加總資金來源與投資額是平衡的，即從大產業上講，只有房地產業存在投資過度問題。

　　數據顯示，2002年之前房地產投資資金來源小計均超出投資額20%，2003年以后超出率超過30%且逐年上升，2006年提高到38.7%，比2002年提高13.6個百分點。有30%以上的超額資金追逐房地產市場，自然導致房價大漲，房地產投資過度增長。2005年房地產投資資金來源合計超出額為5488.6億元，2006年上升到7497.7億元，分別占全社會投資口徑資金超出額的94.4%和92.0%，即流動性過剩絕大部分為房地產吸收。因為房地產投資過度，所以與其高關聯的產業必然也存在投資過度問題，這些產業包括鋼鐵、建材及一些化工原材料產業，并導致能源產業的過快擴張，這種投資結構下的投資高增長必然是投資嚴重的非均衡擴張、且能耗環保壓力越來越大。

　　與此同時，過剩資金主要是流入最發達地區的房地產行業。而這些地區當前及未來一段時間經濟發展的主要任務應該是產業結構升級，它們也是最有能力搞好產業升級、在產業升級上發揮先導作用的區域，但遺憾的是這些地區過度依賴房地產發展，制約著產業升級。

　　放棄房地產支柱提法

　　大量的資金和其他資源過度地追逐房地產，將使制造業升級缺乏資金、技術和人力資源等方面的支持。國家和地方要在發展政策上改變“房地產偏好”，還房地產業的本原，即民生性產業。

　　報告指出，對投資的宏觀調控關鍵是要對房地產的發展政策進行大的調整，國家和地方都要放棄把房地產作為支柱產業的提法，在發展政策上改變“房地產偏好”，還房地產業的本原，即民生性產業。房地產增長過度已經引起民生以及環境保護等多方面的問題，嚴重影響可持續發展。與此同時，報告也指出，改變房地產過度依賴型的經濟模式是避免經濟危機前提之一。過度強調房地產的發展不僅容易發生房地產泡沫、投資過熱，而且會阻礙工業化和城市化的推進，而這兩者正是

中國經濟結構升級的核心。經驗表明，發達國家在其工業化的過程中都沒有把房地產作為支柱產業，經濟發展對它的依賴性不強。相反，那些在工業化過程中過度發展（或過度依賴）房地產的國家如東南亞“四小虎”卻遭遇了嚴重的經濟危機，而且明顯影響了長期

競爭力的提高。因為房地產的過度發展會阻礙經濟結構升級過程：大量的資金和其他資源過度地追逐房地產，將使制造業升級缺乏資金、技術和人力資源等方面的支持，從而使重化工業競爭力提高面臨巨大障礙。而未來十年中國經濟發展的主要任務是創造重化工業的國家競爭力。過度發展房地產還會阻礙城市化的進程。

　　房地產調控過于溫和

　　稅收政策不合理及不完善，過度地刺激了購房的投資性或投機性需求，并導致投機性住房需求的過度增長及房源釋放的“短路”，形成虛假的供不應求的格局，從而不斷推高房價。

　　報告指出，盡管近幾年國家對房地產采取了一系列的宏觀調控政策，但總體是溫和的，而且目前的房地產政策仍然是相當寬松的。需要出重手加大對于房地產市場調控措施，出臺包括取消預售，加大增稅力度，加速物業稅出臺等方式改變資金向房地產業流入的現狀。

　　報告指出，我國目前房地產調控措施總體偏向溫和。

　　首先，利率水平一直偏低，目前明顯低于美國（聯邦基準利率為5.25%）和歐盟（3.75%），更大大地低于過去我國的長期利率水平。其次，稅收政策不合理及不完善，過度地刺激了購房的投資性或投機性需求，主要是持有環節不征稅及對投資收益征稅的稅率偏低且執行不力（執行不力導致稅負轉嫁），并導致投機性住房需求的過度增長及房源釋放的“短路”，形成虛假的供不應求的格局，從而不斷推高房價。再者，就是在住房銷售制度上采取期房銷售的形式，刺激了房地產的投機活動。

　　因此，要有效抑制房地產投資過度增長，必須加大力度調整房地產業的發展政策，遏制過剩資金繼續向房地產業集聚。

　　建議重手打壓房地產

　　對“捂房不賣”的房地產商，可以考慮征收暴利稅或特別收益金（或提高土地增值稅稅率），還可考慮征收房地產商的住房空置稅。

　　報告建議，為了阻止過剩流動性進入房地產行業，政府應該出重手調控房地產市場，具體措施包括大幅加大稅收幅度、出臺物業稅同時取消預售房制度等。報告建議：

　　在政府住房發展政策中要明確規定不鼓勵居民擁有多套住房，對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策；

　　盡快征收物業稅（不動產稅）和對房地產商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。物業稅征收可考慮按面積分檔確定稅率，近階段給予人均30平方米的免稅額，人均住房30平方米至50平方米為第一檔，稅率1.5%，人均50平方米以上為第二檔，稅率可定得較高，如定在3%。房地產商牟取暴利的一個重要手段是“捂房不賣”，可考慮征收暴利稅或特別收益金（或提高土地增值稅稅率），還可考慮征收房地產商的住房空置稅；

　　提高居民住房轉讓所得的稅率，由目前的20%提高到50%，同時，稅收征管部門應強化執行力，主要是防止稅收的轉嫁；

　　此外，發改委還建議取消期房銷售制度，改為現房銷售制度。