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八部委雙管齊下整治房地產頑疾http://www.sina.com.cn 2007年04月12日 10:37 南方都市報
八部委雙管齊下整治房地產頑疾 徹查納稅及官商勾結成專項治理重點 本月下旬,房地產業納稅偏低的情況,將是國家稅務總局進行專項檢查的重點。國家稅務總局局長謝旭人日前公開表示,國稅總局已發出《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。 但讓開發商們感到緊張的,卻是八部委聯合簽發《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》,并于近日聯合召開了全國房地產市場秩序專項整治工作電視電話會議,對房地產市場秩序專項整治做出統一部署。 “房地產市場中的確存在官商勾結的現象,也比較嚴重。一個項目從開始運作,到竣工驗收,交付使用,前后需要蓋60-100多個公章,腐敗怎么能不嚴重?我雙手贊同整治房地產領域的腐敗,但最主要是搞好預防,從根本上解決問題。”北京師范大學房地產研究中心主任、建設部專家委員會委員董藩接受本報記者采訪時如是表示。 立竿見影的效果是,廣州首次聯動清查樓市的第二天,即4月10日,據媒體報道,已經有開發商拿出留起的樓盤發售。 房企“利多稅少”現象突出 去年全國納稅500強企業排行榜只有三家房地產企業,但去年進入《福布斯》全球富豪排行榜的中國富豪中,房地產業人士占40%左右。兩者之間的比例嚴重不相稱,房地產企業“利多稅少”突出。 許多人認為,房地產市場存在著投機需求。房地產是類似期貨的“保證金交易”,只需交20%-30%的首付就可以獲得100%的增值收益,因此,房地產本身是一個具備較好投機屬性的品種。 而在接受本報記者采訪時,董藩直言道:“房地產作為一種投資品,有自身的缺點,如變現慢,也有優勢,如回報穩定,往往只漲不跌。但是,如果供需嚴重失衡,房地產是不適合炒來炒去的,因為它的價格變化一般不是大起大落。只有供需失衡,房價快速上漲時,才會吸引投資者短期炒作。” 他還指出,“海外一般是不分投資還是投機的,雖然也有一些管理措施,但一般不會限制房地產投資活動,限制是沒有道理的,因為房地產是商品,如果限制就侵犯了投資權利。但基于中國的國情,我們不得不區分投資(長期持有)與投機(短期炒作),但現在市場上真正想進行房地產投機的還是很少。” 加稅能否成地產穩定器? 就目前的清查土地增值稅問題,董藩指出,“如果清理增值稅,房地產業的稅賦是比較高的,而不是偏低。但房地產業以往的納稅遵從度的確不高,需要采取措施。在當前的市場供求關系下,對開發商加稅不會抑制房價上漲,反而會推升房價。對消費者加稅,要講究科學,設計好征收對策,否則會造成不公平和業主壓力過大,交易者也會努力逃稅,現在這種情況已經出現。” 據悉,由于此前規定土地增值稅的清算需要等到項目公司清盤之后,大部分開發商都采取了項目結束、項目公司一直保留的方式遲遲不去清算,而根據新的規定,達到一定時間節點的樓盤都將被要求嚴格清算。 “一定程度的房地產投資不但不該抑制,而且應該鼓勵,因為這是房地產租賃市場發展的前提。有一部分人買了房子出租給另一部分人,政府的保障壓力會大大減輕,而且不傷害市場機制。” 據悉,早在兩年前,由國務院發展研究中心主要負責撰寫的《中國房地產稅收政策研究》,也認為房地產保有稅要按評估值征稅,使多占財產的人多納稅,這符合稅收的縱向公平原則。同時,隨著房地產價值的上下浮動,評估值也會相應調整,這也體現了橫向公平的原則。 但是,截至目前,土地增值稅的地方清算細則遲遲沒有出臺。 權錢交易源于制度不合理 是次為期一年的房地產市場秩序整治,根據新華社報道,建設部副部長齊驥透露,“整治行動將緊緊圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位,對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目逐一檢查。” 在此話題上,易憲容與董藩又持不同意見。易憲容日前撰文指出,房地產市場存在利益關系失衡的情況。而董藩認為,“這些說法我不贊同——據我所知經濟學上并沒有‘利益均衡’這樣一個正規概念,也許有人使用過,但其實就是一個市場機制問題,房地產的市場機制根本沒有失靈,只不過供不應求導致房價上漲而已。” 董藩說,“懂經濟學的人都知道,市場價格從來就是供求雙方共同決定的,像剪刀的兩翼,不存在誰強誰弱問題,即使在壟斷市場上,消費者可以選擇‘不選擇’,即不買,來制約供給者提價。如果消費者愿意買,那沒有辦法。況且房地產市場不是壟斷市場,只是壟斷競爭市場,競爭是主要的。” 很熟悉房地產行業的大致利潤水平,董藩指出,房地產個別項目利潤的確很高,但平均只是處于中上水平。“房地產業的利潤率可以高到幾十倍、上百倍”的說法根本不成立,不能想當然。其他說法他也不贊同。 如果說要找房地產市場權錢交易的核心,董藩指出,“制度設計是核心問題。腐敗的產生源于有些部門權力過大,該市場化的沒有市場化,僅靠教育、靠檢查作用不大,或者說不能從根本上解決問題。必須堅持政治體制改革和行政管理體制改革,科學設計房地產管理體制,使其高效、透明,這是防止權錢交易的根本。” 本報記者李銀 ■鏈接 房地產行業:納稅侏儒? 國務院發展研究中心的研究表明,中國房地產稅比重偏低,僅占全部稅收收入的2.36%,占地方財政收入的比重也僅為8.12%;而西方國家的房地產稅或財產稅卻是稅收的重要組成,占基層政府的財政收入比重甚至達71%。此外,中國房地產稅費主要集中在開發投資環節,多而重;占有和交易環節相對偏輕,對個人占用幾乎不征稅,刺激了房地產投機行為。
八大部委是次對房地產市場的整治行動為期一年,對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目逐一檢查。 資料圖片
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