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　　說到沈陽，往往會令人聯想起“破產國企、下崗職工”之類不甚愉快的字眼。但三年多前，年輕的溫州商人吳云前就敏感地意識到：這是一座讓他有機會賺大錢的城市。

　　3月底，他籌劃多時的“溫州城”在沈陽火車站旁著名的太原街商圈內破土動工，一扇通往新金礦的門似乎正在為他打開。吳只是近年來涌入沈陽掘金的諸多溫州商人中最新的一位。除了喜歡抱團的“溫州幫”外，市場觸覺最敏銳的香港人、上海人和廣東人，同樣絡繹不絕而來，更多國資企業和海外資金，則正伺機陸續跟進。

　　這座歷經滄桑變化、步履有些沉重的東北工業重鎮，儼然成了商業資本的兵家必爭之地。

　　“金廊工程”催熱投資

　　2月12日下午三點，隨著一連串爆破聲響起，曾經見證了2001年中

國足球隊首次成功打入世界杯決賽圈光榮時刻的沈陽五里河體育場轟然倒下。即將入主這一“福地”開發大型商業項目的，是民營房企新貴世茂

房地產（0813.hk）。

　　近日，沈陽市中心南北主干道青年大街中段的遼寧體育館，也正緊鑼密鼓準備爆破拆除。中資背景的香港華潤集團計劃繼深圳、杭州、大連三地之后，在此開發其第四個超大型都市商業綜合體華潤萬象城。

　　而早在去年10月，出席“振興東北投資高峰會”的香港恒隆集團主席陳啟宗透露，將投資人民幣105億元，開發沈陽恒隆廣場和斗姆宮地區商業綜合體兩大項目。前者坐落于沈陽另一傳統商圈中街，不遠處就是滿清入關前開國君主努爾哈赤和皇太極居住過的“故宮”，后者則位于青年大街北端，與市政府廣場相鄰（相關項目資料詳見附表二）。

　　據戴德梁行沈陽區域經理崔壯志介紹，包括上述龐大開發計劃在內的眾多新增商業項目，幾乎全是近一年來出讓的，且大體分布在沈陽市政府近年力推的“金廊工程”——即青年大街及其南北延長線上，與正在興建的沈陽地鐵走向也基本重合。

　　“沈陽是東北第一大城市和經濟中心，擁有巨大的市場前景和消費能力，這是我們選擇前來投資的最重要依據。”從作為沈陽市政府重點引資對象的陳啟宗的一席話中，或許可以窺見各路大鱷為何這般雄心勃勃。

　　在大連一手創辦百年城集團的吳云前，表白則更加直截了當：“沈陽每年商品交易總額有1000多億元，大連也就800多億元，如此大的發展空間，我們怎么可能視而不見？”

　　潮起潮落的背后

　　事實上，沈陽成為國內二線中心城市里商業資本關注的熱點，并非自今日始。

　　1997年，國內最早的MALL（大型購物中心）之一沈陽東亞商城在中街開業。這個有港資參與開發、總面積近20萬平方米的大MALL，由于經營不善，后被來自長春的商家接盤，改造成如今沈陽人家喻戶曉的“興隆大家庭”綜合購物商場。

　　2002年前后造MALL風潮席卷全國，而沈陽依然傲立潮頭。最具代表性的是意氣風發的王健林，只用了8個月時間就建成了營業面積達18萬平方米的沈陽萬達商業廣場一期。2003年12月，這個萬達集團旗下規模最大的購物中心在太原街商圈開業，陸續引進了沃爾瑪、歐倍德（后為百安居收購）、百盛百貨及鵬潤電器等主力商家，一時讓沈陽政府官員和業界人士為之鼓舞。

　　“2005年底，沈陽商業地產市場可謂山雨欲來風滿樓。”戴德梁行北京公司商鋪部董事張家鵬回憶說。那一年他曾參與該市數個大型商業項目的營銷代理工作。那會正是眾多投資商從前期圈地策劃炒作到落實開發運營的過渡期，諸如商鋪是拆散零售還是整體持有經營，如何解決商場培育期的資金瓶頸等實實在在的難題相繼浮現，投資熱情一度有所回落。

　　據沈陽官方部門統計，2006年全市商業地產實際投資額約75億元，同比上升16％，與同期全國17％的投資增長率大致相當。用中國商業地產聯盟秘書長王永平的話來說，就是“總體上趨于平穩合理了”。

　　前車之鑒

　　盡管新一輪的投資熱潮撲面而來，但過去幾年沈陽大型商業項目集中開發遺留的問題如何逐步消化，也是一個不小的挑戰。

　　官方數字顯示，2006年沈陽商業物業新增供應面積約93萬平方米，閑置一年以上待出售或出租物業多達60萬平方米。“市場氣氛不是太正常，很多已開業商場里面缺少人氣，估計未來一兩年內會導致新的招商壓力�！苯�期實地走訪過當地多個商業項目的王永平分析說。

　　一度開風氣之先的沈陽萬達商業廣場，也遇到了意想不到的麻煩。購買了廣場內商業街鋪位的數百零售商戶及投資客，因長期生意不佳紛紛要求退鋪或賠償損失，久拖未決，釀成極大風波。迫于各方壓力，去年10月中旬，在當地政府介入的情況下，萬達方面不得不出資回購并開始拆除這些建成未到3年的商鋪。今年3月記者曾到現場察看，發現拆除工作仍未完成。

　　曾在多個大型商場一線操盤多年的沈陽商業地產資深人士王振環，甚至用了“悲觀”一詞來描述他對現狀的感受：“除非是恒隆這類有雄厚資本支持和成熟商場運營經驗的財團，一般的地產商最好不要輕易介入商業，因為兩者的資金運作和管理模式差異很大，商業需要作長遠考慮，至少要有3~5年的業態規劃和戰略眼光，而地產商最容易急功近利。”

　　同樣的難題也擺在與萬達廣場僅一路之隔、剛剛啟動的“溫州城”面前。不過，目前沈陽大型購物中心開發經營總體上未如人意，更多與

開發商自身的資金實力、運營管理水平有關，也離不開本地居民現實的消費習慣及消費能力的制約。“沈陽畢竟是東北最大的物流集散中心，專業批發市場一類的商業地產項目仍然大有可為�！贝鞯铝盒械拇迚阎菊f。

　　吳云前同樣深信自己選擇的專業市場升級改造的路子，不大可能受到購物中心之類商業物業開發過盛的拖累�！拔覀兓�了整整一年時間到沈陽考察，前后看了11塊地，才在2004年年中前后拍板接下這個項目�！彼�說，“以這里原市場積聚了二十多年的人氣和商譽，和我們堅守整體持有、只租不售的底線，應該不會讓商戶們失望。”

　　當然，他的樂觀預期能否變成事實，等2008年10月沈陽“溫州城”開業后，或許才能見到端倪。