關注兩會熱點詞———“反向抵押貸款”

　　新快報記者李芳芳

　　在剛結束的兩會上，全國政協委員、建設部科學技術司司長賴明的“反向抵押貸款”提案，將“以房養老”引入人們的視線。

　　賴明在提案中建議，利用“反向抵押貸款”推行以房養老，其具體做法是：在60歲之前，購買住宅，并取得該住宅的全部產權。等到60歲退休養老之時，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值等因素后，在一定年限后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世；當房主去世后，其房產出售，所得款項用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。他建議對此成立課題組進行調研，選擇大城市進行試點，等到運作成熟后向全國推廣。目前有關部門正在就其可行性展開調研，已有一些地區開始做研究和試點。

　　根據計算，現年30歲的人如果基本生活支出費用54000元/年（平均年通貨膨脹率3％），在60歲退休后的25年里，共需要327.5萬元的養老費。相比這個天文數字，我國大多數老人的積蓄并不多，目前離退休人員平均社會養老覆蓋率僅為15％。到2045年左右，中國60歲以上人口將占到30％，“老年危機”正逐漸成為一個突出的社會問題。而與此同時，由于上世紀八九十年代實行公房出售，不少老年人以較低的價格買下的房產，數年來有了較大的增值。據統計，僅在廣州的“房子富翁現金窮人”的退休老人就有約1000萬人。如果不能“養兒防老”，“以房養老”又是否可行？

　　名詞解釋：反向抵押貸款———又稱逆按揭，是指借款人將個人擁有的不動產抵押給銀行、房地產抵押貸款公司等儲蓄類金融機構，然后收到一系列的月付款，而貸款期末以大額現金償還的貸款。

　　這種貸款是為擁有房屋、沒有或少有債務的老人設計的。與普通按揭不同的是，借款人可以在有生之年繼續住在房子里面，只有在借款人去世、賣掉房子或永遠搬走時，這筆貸款連同利息才得以償還。此外，如果

房價超過了債務，房主或其繼承人可以獲得多余部分的收入。

　　據了解，反向抵押貸款最早起源于荷蘭，近一二十年來在美國發展很迅速。有統計數據顯示，美國實施此種貸款業務20多年來，約有300萬美國老年人因此脫離貧困，1200萬人從中受益。在美國，反向抵押貸款已經成為許多老年住房所有者選擇的金融產品。

　　各方觀點

　　政協委員：規范市場是前提

　　全國政協委員、全國政協人口資源環境委員會副主任鄭斯林認為住房反向抵押貸款有助于提高老年人的

生活質量，抵押房產養老勢在必行；他還強調，這件事情做起來涉及很多問題，例如，相關法律法規是否健全、對房地產市場有多大影響、對房價有多大影響、怎么來評估抵押貸款和抵押貸款的標準、將來子女怎樣繼承、怎么防止欺詐行為等等。他表示，這里涉及到一系列的市場規范。

　　因此，首先要研究解決這些問題的規范措施，“只有比較規范的做法，才能真正維護老人的權益，否則的話，可能適得其反”。

　　而目前中國已經建立比較完備的養老金的支出體系，并主要有四種措施，鄭斯林形容為“四足鼎立”：“第一，基本養老保險；第二，企業年金補充養老保險；第三是戰略儲備，目前有2700億；第四，逐步把養老金繳納中個人賬戶的8％做實，作為積累。”

　　房地產發展商：提倡住房金融產品創新

　　房地產發展商潘石屹認為，“以房養老”是一個很好的辦法，可以把大家各種各樣的需求都滿足了，實際上是住房的金融品種之一。目前，在房子金融產品的創新上還非常單一，大家應該多想一些這樣的辦法，目前突出的、尖銳的矛盾都會用市場的辦法化解。

　　金融專家：實施還需假以時日

　　銀行理財師表示，從事住房反向抵押貸款的機構要承受貸款期限長、房產價值變化、老人預期壽命和利率的不穩定性、房屋損耗等一系列不可知的風險。

　　而且住房反抵押貸款要求銀行主動經營房產，目前我國的大多數銀行缺乏處置房產的經驗。另外，我國資產證券化市場并未形成，如果搞住房反向抵押貸款只能靠現存房市場來消化銀行手中的大量住宅，這就會造成銀行風險加大。能夠推廣“以房養老”的，無一例外都是經濟較發達、法治較健全、國民信用度較高的國家。如果將我們的國情考慮在內，“以房養老”恐怕還得假以時日。

　　市民反應：有違傳統觀念

　　在記者的調查中，絕大部分市民對反按揭并不了解，而且其中很大比例的人對這種養老方式表示了謹慎態度。因為中國人的傳統觀念是將財產留給子女，對許多老人來說，房產可能是他們最大的一筆財產。同時如果老人將住房抵押，可能會引起子女的不滿，能夠接受以房養老的可能只有極少部分家庭，例如無子女的，或子女較為富裕、開通的，以及子女在國外的空巢老人。

　　

　　（歐志彬／編制）