■大勢觀察■曹建海

　　目前，全世界的投資者都在關注中國的房地產投資和房價問題。總體來看，2006年以來中央的宏觀調控政策和一些地方政府出臺的政策，不僅沒有起到抑制房價問題，在某些程度上甚至是火上澆油——房價越調控越高漲。因此，從理論上分析房價的形成機制及其影響非常有必要，并有可能對未來的房地產政策調整起到應有的作用。

　　中國住房價格的形成機制

　�。ㄒ唬┳》績r格是住房價值的貨幣表現形式

　　價格是價值的貨幣表現形式，價格圍繞價值上下波動。這是馬克思關于價格與價值關系的一般描述，這個描述在房地產經濟當中同樣適用。關于房屋價值問題，我認為最主要是作為消費品能夠對我們用戶帶來的效用，這個效應量決定其價值的大小。

　　當然房子也可以不做消費使用，而是作為生產資料或投資品直接商用。如果不存在鄰居的投訴，或者租戶能夠提供給鄰居足夠的補償，租戶也可以考慮把住房租給一個服裝廠。那么這個住房就變成了工業生產的廠房了。在中國城市的城鄉接合部，很多村民的住宅被用作工廠租賃出去，可見住房還可以隨時作為生產資料形態進行轉換�？傊�，不管一個住房是用于居住使用，還是作為一個工廠使用，其帶來的作用都可以折算成為一個數值。作為一個基本住宅單元使用，房屋可以給用戶帶來御寒、舒適、睡眠、娛樂等功能，而且包括房子周邊的配套設施如郵局、銀行、超市、公交、休閑娛樂、

醫院等給他的生活帶來的便利，更重要的是住房毗鄰工作場所給其上下班帶來的時間和交通費用節約的功能——這些功能是有價值的，對這種價值的衡量決定了消費者愿意為之支付費用的多少。

　　房屋的這個價值在一個臨界點上是無差異的。這也就牽涉到土地本身的屬性問題。我們一般認為土地屬于投資品，屬于生產資料，但實際上土地作為廠房承載物時屬于生產資料，而作為住房承載物時屬于消費資料。簡單來說，住房不同于商用房，既然住房不是工廠，也不是商用房、

寫字樓，它肯定是作為消費品，它的價值就是這個房子本身及周邊配套設施給用戶帶來的價值；如果房子位處郊區，周邊配套設施不完備，那么房屋價值相對就低下來。這就是一個級差地租的概念。不管是土地經濟學還是空間地理經濟學，最終指向的，都是這個基本道理。

　�。ǘ�）市場供求和住房價格形成

　　目前，中國房價形成機制已經基本上形成了以房屋價值為基礎，由供求決定的圍繞價值上下波動的房價形成機制。關于供求如何影響住房價格的形成，可以從長期和短期兩個視角進行觀察。一般而言，住房的使用周期非常長，因而不像其他商品，在很短時期看出價格走勢。由于住房的壽命非常長，消費者可以直接從生產者手中買到房子，也可以從中間機構手中買房，但是中間機構手中持有住房的周期可以長達十年甚至二十年。在這里，這些中間人、中間機構持有住房起的是零售商作用。從這個角度來看，長期住房供給主要是人們除了自用之外，用于售出或租賃的房屋，也包括大量的由個人、房地產投資機構占有的、用來出售或租賃的房屋；而那些最終用來居住的消費者才是住房的需求者。這種供求從長期來看通過住房價格調節平衡。考慮到人們的住房需求具有很強的彈性，除非有很多人找不到房屋居住，一般而言嚴重的住房短缺情況很少會出現。

　　短期供給和需求分析具有非常強的現實意義�，F在我們大量的人都熱衷于買房子，有的購買了第二套、第三套，從而起到了零售商的功能。這些人購買這些房屋要么租出去，那就屬于投資行為；要么是存起來不用，等待房屋的增值，這就屬于典型意義上的投機行為。由于現行住房消費信貸的松弛，這些需求都能夠以消費的名義，得到銀行消費信貸的大力支持，進而形成龐大的房地產需求，形成短期住房市場嚴重供不應求的情況，房價也因而持續上漲。

　　短期的住房供給包括住房存量和新建住房。住房存量包括國有土地上的房屋供給，除了上世紀七、八十年代建的住房外，基本上為房地產開發商建設開發的商品房。新建的住房可分為國有土地和集體土地房屋，前者基本上由房地產開發商提供，后者由農民集體自主建設，不能拿到產籍證明，基本上只對城市租賃市場起一定的平衡作用，而對國有土地上的住房銷售價格影響比較小。

　　由于現在國家政策中定義的住房供給基本上是新建住房，面對的需求當中包含了80％以上的投機需求，這些需求目前都被視為有效需求。所以在這種供求格局下，房屋供給永遠不能滿足需求，因為投機性太強。這就形成了像北京市的情況，明明是供大于求，但住房價格偏偏不斷上漲！為什么說北京的住房是供過于求的呢？有兩個指標可以說明：一是北京市有多少房子？多少是空的？二是北京市的房租水平為何是下降的？房價上漲的一個根本原因，在于大量的投機需求被現行政策定義為實際需求了，所謂龐大的實際的可持續的需求決定了房價永遠上漲，這顯然不是真實的情況。

　　房價高漲

　　對中國經濟社會的宏觀影響

　�。ㄒ唬�對通貨膨脹的影響

　　關于房價上漲對消費物價指數的影響，存在著諸多的爭議。由于國家統計局把住房定義為投資品，房價不能成為消費物價指數的一部分；而租金的持續下降反而抵消了物價上漲指數。另外一種影響在于，房價高漲很容易形成其他生活必需品如糧油價格的比價復歸。因為住房再重要，也不能對吃、穿、醫療、教育等消費形成任何替代！究竟是糧食重要還是房子重要？當前我國出現了大范圍的糧油價格上漲的現象，一定程度上可以歸結為在房屋價格不下降情況下，其他產品的比價復歸——這是一個正常的現象。因此，房價對物價上漲的影響可以歸結為兩種情況：一種情況是，房價不降，糧價上漲；另一種情況是房價下降，糧油價格保持不變。如果由于房價高漲導致糧油價格翻番上漲，進而導致國家出現惡性通貨膨脹，后果將不堪設想。

　�。ǘ�）形成嚴重的個人收入分配問題

　　房價高漲將形成嚴重的收入分配問題，表現在城鄉之間、政府與公眾之間、投機者和銀行之間等等。

　　1．城鄉之間。城鄉之間，農民的土地永遠只能賣給城市。這就好像農民養了一群寵物狗，但是只能按照十塊錢一斤的價格賣給城市，不能得到寵物狗應有的一百萬元的價值。由于現行政策不允許農民對土地做商業開發，只能交給政府，由政府再批發給開發商統一開發，最后高價銷售給公眾。這成為我國目前城鄉之間城市掠奪鄉村、財產大轉移的一個制度性問題。

　　2．政府與公眾之間。政府是全體人民的代表，不應該有自己獨立的利益，更不允許成為和全體人民利益對立的利益集團。但現在全民的土地被各級政府拿去高價賣掉了，賣給誰了？還是賣給了全體人民，最后政府得到土地收益，形成了所謂政府掠取公眾財富的分配效應。由于現行體制下的公共財政支出還不是很透明，催生了一大批通過權力獲得財富的階層，這是一個通過權力的再分配。

　　3．投機者與銀行、公眾之間。現在來看，我國的房地產市場主要存在三級投機者：一是地方政府，把土地低買高賣獲得土地收益；二是開發商，表面上是生產者，實際上只是雇傭建筑企業，在產業鏈中僅僅起囤積和高價賣掉商品房屋的作用（這種功能在自建房當中是毫無意義的）；三是散戶和中外投機者。這些投機者都可以得到銀行支持，關鍵是銀行也想從房價上漲當中分一杯羹。所以，從某種程度上看銀行也是投機者。在這些投機博弈當中，銀行是最不明智的投機機構，但是對銀行代理人來說這樣做是經濟的。這是第二個再分配作用�，F在像上海這樣一個城市，明明很多人家里都買了房子，沒有存款了，為什么上海市城市居民儲蓄在上升而沒有下降呢？實際上大量存款轉移到一些富人的私人存款賬戶上去了。

　�。ㄈ�）影響一國產業國際競爭力的根本提升

　　現在房地產開發贏利模式的資本吸引力非常大。既然這樣可以獲利，誰還愿意經營實業搞自主創新呢？因為，相對于房地產開發而言，做彩電一臺只能賺到三四十塊錢。這樣，房地產成為最強的贏利模式，導致各種投機成風，制造業沒有人潛心做了。另外，房地產投機的結果，導致地價、房租在未來時期大幅度上漲，這樣將嚴重降低一個國家的產業競爭力。

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　　現在中國各地城市規劃好像很好，但是2005年瑞士洛桑國際管理學院的國家競爭力項目研究中，有一個城市規劃和自然環境評分，69個國家樣本當中，中國位列倒數之一。中國一些部門認為房地產開發推動了土地節約利用，推動了城市規劃落實，所以是有貢獻的�，F在看來，中國的城市建設基本上都是在鋪大餅，圍繞城市邊緣進行庭院式開發，這種開發模式得到房屋容積率高，賣的房子多，房價、地價容易上漲，是一個典型的暴利模式。但這種開發本身制造了交通擁堵。所以中國這種開發模式、城市建設模式形成的城市格局，基本上是一個非常糟糕的城市規劃格局，而且形成大量非節能的垃圾建筑，屬于對社會資源的巨大浪費。

　　解決高房價問題

　　要從體制深處尋找對策

　　房地產是全局性問題，所以改革房價不能就房價談房價，肯定涉及幾個制度的改變，包括經濟制度和政治制度的改革。

　　經濟制度改革涉及土地管理制度、稅收制度和金融制度的改革。我認為土地產權制度必須改革。現在的土地產權制度讓地方政府做土地的惟一壟斷者、經營者，他又惟一拍賣給開發商，開發商再通過零售賣給城市居民。在這里，土地本來是全體人民的，但地方政府、開發商通過中間層層運作轉移了社會財富。這種土地經營絕不是土地市場化。土地市場化要求所有者和需求者之間直接交易，所有者實際上應該是農民集體。只有土地供給者和需求者之間正常交易，才能形成一個合理的要素市場化的土地制度。現在完全是官商經營的體制，這是一個與市場化背道而馳的土地制度。

　　從稅收制度看，目前中國實行特殊的生產型增值稅制度，基本上就是在工廠征稅，不在消費者環節征稅，形成所有城市都是工業城市的通病。通過工業城市建設，地方政府獲得地租、稅收，另外，對房地產沒有實行合理的占有征稅制度。在歐美發達市場經濟國家，城市是消費型城市，政府稅收主要從公眾手中征稅，包括消費稅（也就是增值稅）、財產稅、個人所得稅。如果是這樣的稅收體制，北京市來的人越多，政府的稅收就越多，這個城市就是消費城市；反過來，就容易誘導城市成為生產型城市。所以，要改革房地產價格體制，調整稅收結構、征持有稅是一個必然的選擇。

　　房屋開發制度必須改變由開發商開發的格局。房屋既然是消費品，完全可以自己做�，F在，搞對象不許自己搞，卻必須經過中介機構。這樣很不好。明明可以自己免費搞對象，偏偏要通過“介紹人”，讓這個“介紹人”拿走大把的銀子。所以，必須允許自己建房、合作建房、

房地產商業開發同步并舉，如果你開發的便宜、質量好，我就買你的，否則我就自己建。

　　金融體制改革也勢在必行�，F代銀行在房地產活動中扮演了什么角色？明明是最吃虧的，還要樂此不疲？世界上沒有永遠上漲的房地產市場，如果不改革金融制度，聽任銀行把大量貸款投放到房地產市場上進行投機，則金融崩潰的局面總有一天會到來。

　　政治制度變革最主要的是打擊官商勾結�，F在房地產制度關鍵的問題是什么？就是把全民土地資產以國有化名義、以城市規劃的名目拿來，再通過官商勾結交給開發商，從中私有化了。政治體制不改革，房地產問題就解決不了。中央現在已經意識到這個問題的嚴重性了。

　　關于近期的房價走勢，我認為2007年上半年房價還會繼續上漲，這是慣性。我認為，奧運會之后，由于一系列政策的作用，將導致房價必然回落。

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