編者按

　　在成都地產圈以外，知道董利川和他的大行宏業的人恐怕寥寥無幾。但是，與他們有著類似的發家史，今天又面臨著這樣或那樣危機的房企，在成都乃至全國各個城市，相信決不在少數。政策和市場環境的劇烈變化，讓這些昔日混得風生水起卻沒有真正做大做強的“投機型”房企紛紛走到了懸崖邊上。最終受到市場力量懲罰而馬失前蹄、原形畢露的，大行宏業不是第一家，也不會是最后一家。

　　企業經營成功的路子可能有很多，但失敗的根源往往就那么幾條。我們跟蹤調查這家瀕臨破產的非著名地方房企案例的用意，大半也就在此吧。

　　“最近來查大行宏業集團工商資料的人怎么這么多？”3月23日，四川省工商局企業檔案室的工作人員對找上門來的記者抱怨說。

　　其實，這匹昔日成都樓市“黑馬”債務纏身面臨滅頂之災的傳聞，在當地業界早就沸沸揚揚。最新消息顯示，該集團旗下多家控股公司的資產，因涉及拖欠巨額債務已被法院凍結。

　　一切跡象都表明，曾經是成都地產圈紅人的大行宏業集團大股東董利川及其麾下的“錦宏系”，如今正命懸一線。

　　四兩撥千斤的危險游戲

　　距離成都十余公里的龍泉驛區同安鎮，是規劃中的大學城所在地，每年一度的國際桃花節也在此舉辦，人氣漸旺。同安鎮政府趁機大力招商引資，宣布要建設“成都中國西部陽光城”。得悉此事，董利川覺得大行宏業“大躍進”的機會來了。

　　董向該鎮官員提出“借力體育產業，建設陽光體育城”的思路。具體開發項目包括260畝的自由假日酒店公寓、600畝的體育城、300畝的國際足球村、3000畝的27洞高爾夫球場，等等。雙方一拍即合，2002年9月，協議用地合同簽訂。

　　2003年初，四川省決定興建一座標準的專業足球場，作為承辦次年亞洲杯足球賽的比賽場地。正在為陽光體育城尋找好題材的大行宏業主動申請承建足球場，條件就是要放在龍泉驛區同安鎮。當年3月，省體育局同意其方案，并要求2004年5月前完工。

　　“董利川實際上是想模仿深圳

華僑城或廣州奧林匹克花園的模式，利用體育地產、主題公園地產概念，帶動住宅等物業的開發。”成都大觀房地產策劃機構策劃總監賴瀚林說。

　　據記者調查得知，拿下陽光體育城及足球場項目之時，董利川的大行宏業手里只有5000萬元現金，而光是足球場的基建預算投資就超過2億元。

　　但董自有妙計。知情人士稱，董按以往操作慣例，由建筑公司墊資興建足球場及配套設施，自己的5000萬現金投入球場周邊樓盤開發，以錢生錢，填補資金缺口。從2002年底起，大行宏業集團旗下公司開發的陽光體育城小

戶型酒店公寓、老年公寓等相繼發售，打出“首付1萬元即可入住”的廣告，成都市民蜂擁而至，開盤一個月銷售額已達億元。

　　一切看起來都在按計劃進行。

　　可惜，這一次董利川失算了。2004年5月足球場竣工驗收不合格，遭到亞足聯批評，嚴令必須趕在2004年7月亞洲杯預賽成都賽區開賽前重新修繕。要完成這個任務，追加的資金投入要1億多元，在各方壓力之下，大行宏業不得不竭盡全力調集所有資金，最終趕在開賽前勉強“交貨”。

　　如此一來，這家急速膨脹的集團公司本來就不太牢靠的資金鏈更顯脆弱。屋漏偏逢連夜雨，從2004年開始，大行宏業名下多個樓盤業主紛紛投訴其產品公攤面積竟達合同建筑面積的1/3甚至更多，“退房風波”此起彼伏。

　　時至今日，落成后僅僅舉辦過亞洲杯預賽的足球場已無人問津，旁邊數千畝的高爾夫球場也成了荒地，緊鄰陽光體育城的大片別墅群則因為規劃設計空間過分密集，投資又跟不上，無奈爛尾。

　　身陷灰色土地交易

　　2004年9月，龍泉驛區同安鎮黨委書記、成都中國西部陽光城開發總公司法人代表朱福忠以索要和非法收受賄賂共計1300余萬元，被檢察機關提起公訴。此案中有一個細節：2002年11月，朱曾以急需還高利貸為名，向正在該鎮承建陽光體育城的四川大行宏業集團法人代表董某索要200萬元，董某被迫送給其110萬元。

　　受害人董某，正是董利川。朱福忠向他索賄并非無緣無故，因為朱給大行宏業提供了很多便利。坊間流傳的說法是，當初董看中另一幅土地落實其“體育城”計劃，但同安鎮開出無償劃撥600畝土地給開發商造公園的誘人條件。當時該區域地價大約每畝13萬元，董只要一點頭，等于白白得到7000多萬元。最后大行宏業理所當然扎營同安鎮。

　　“在同安搞開發的地產商大都‘主動’或者‘被動’地與朱福忠做權錢交易。”龍泉驛區一位官員表示。記者還注意到，除了占地60畝的錦宏·駿苑外，董利川“錦宏系”旗下諸多樓盤幾乎都沒有從公開市場拿地，數宗涉及灰色交易的土地也已曝光。

　　比如在四川客車廠改制過程中，曾與大行宏業簽訂土地出讓協議。但隨后有市政協委員提出，按當時市場地價，該幅土地價值9872萬元，負責資產評估的四川中證資產評估有限公司的評估價7772萬元，變相造成國有資產流失2000余萬元。

　　大行宏業集團下屬成都銀灣置業正在開發的頂級別墅項目錦宏·浣花苑共計30余畝土地，來自四川華天集團。華天集團兩任董事長，一個是原四川省交通廳廳長劉中山，因貪污受賄已于2001年11月被判死緩，另一個是接任后同樣因涉嫌挪用集團3000多萬元資產而身陷囹圄的李飛。

　　資料顯示，2002年4月，李飛主持將華天控股的成都銀灣置業公司連同該宗土地轉賣給大行宏業，合同價格5800萬元。后來，出售該宗土地過程中存在的問題，成為檢察機關起訴李飛的證據之一。

　　債務纏身命懸一線

　　面對經營窘境又卷入腐敗丑聞的董利川，2004年底讓出大行宏業集團董事長的位子，由股東之一、集團原副總裁潘敏接任。近日大行宏業股權遭凍結消息傳出后，記者多方聯系兩人，但所撥手機號碼均已停機。被記者設法“堵住”的大行宏業集團一位主管副總稱，董依然是集團大股東，如今正在外地奔走籌集資金解決困難。

　　記者從四川省工商局出示的一份成都市中級人民法院發給該局的函中看到，由于農業銀行成都經濟技術開發區支行起訴大行宏業房地產有限公司、成都銀灣置業、龍泉陽光體育城等公司拖欠巨額借款，中院已凍結了這幾家“錦宏系”控股子公司的資產。有熟悉法律規定的成都地產界人士稱，法院凍結欠債公司資產的下一步，通常就是破產清算了。

　　至于這些公司究竟涉及多少債務，農行成都經濟技術開發區支行信貸科人士拒絕透露，但暗示此次同時提出起訴的還包括農行其他支行。由于2005年至2006年之間大行宏業集團的工商資料被法院封存，記者只是找到一份截至2004年1月的驗資報告。該報告披露，“錦宏系”主力大行宏業房地產開發有限公司注冊資本為5000萬元，投入資本總額不到2.05億元，負債總額近7.4億元。

　　上述大行宏業的副總否認了這一負債數額，但他承認目前整個集團總債務大概在3億多元左右，“現在每天都有很多債主上門討債，我們的頂級

豪宅流水山莊也被法院查封了。”

　　據了解，緊鄰成都500公頃森林公園和杜甫草堂的流水山莊即將建設完畢，別墅售價每套達400萬~500萬元，原定今年6月份以后開賣。

　　“‘錦宏系’最終失敗原因在于商業模式有問題。”成都資深房地產專家山傳海分析說。他認為，董利川的“陽光體育城”本想通過體育產業帶動房地產，但只有粗略的投資構想，卻沒有合理的盈利模式，其他不說，光每年對各類體育設施進行維護的后期投入就是一個沉重的包袱。

　　“類似這樣的地方房企利用政府關系資源介入地產開發，投機色彩很濃，風險也很大，一旦其所依賴的政府資源網絡破裂，又遇到‘意外事件’的沖擊，兵敗如山倒就不足為奇了。”他總結說。