不知從何時(shí)開始，經(jīng)濟(jì)型酒店擴(kuò)張的新聞?lì)l頻見諸報(bào)端，風(fēng)險(xiǎn)投資、基金扎堆兒往里跳，經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)迅速變熱。就在此時(shí)，金陵飯店卻獨(dú)樹一幟，將其正在盈利的經(jīng)濟(jì)型子品牌———“金一村”置于一旁，重金打造高星級(jí)酒店品牌。

　　3月13日，金陵飯店股份有限公司在招股說明書中披露，本次上市募集資金將全部投入金陵飯店擴(kuò)建工程項(xiàng)目中，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資10.47億元。

　　隨后幾天，李建偉———酒店行業(yè)著名女將、金陵飯店股份有限公司董事長(zhǎng)率領(lǐng)IPO（首次公開募股）推介團(tuán)在北京、深圳路演。3月17日，他們來到本次IPO推介的第三站，也是最后一站———上海。利用午餐的間隙，早報(bào)記者專訪了這位剛剛年過40歲的金陵飯店董事長(zhǎng)。

　　今后如何擴(kuò)張？

　　“不做經(jīng)濟(jì)酒店后來者”

　　東方早報(bào)：金陵飯店旗下經(jīng)濟(jì)型酒店品牌———金一村已經(jīng)開了7家之多，目前盈利狀況良好。在經(jīng)濟(jì)型酒店風(fēng)光之時(shí)，為什么會(huì)選擇打造高星級(jí)品牌？大家都知道打造高星級(jí)品牌投資大、回報(bào)慢。

　　李建偉：我們知道經(jīng)濟(jì)型酒店有著迅速的復(fù)制能力，需要雄厚的資金，但是我們進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型酒店的時(shí)間較晚，現(xiàn)在已經(jīng)有錦江之星、如家快捷等強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)手在跑馬圈地，現(xiàn)在進(jìn)入市場(chǎng)沒有必要。

　　再者，我和董事會(huì)討論過，我們都認(rèn)為兩年之后，經(jīng)濟(jì)型酒店將重新洗牌，現(xiàn)在高調(diào)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)非明智之舉。相比較經(jīng)濟(jì)型酒店的前景不明而言，高星級(jí)酒店的發(fā)展前景非常明朗，我們競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展空間很大。

　　低負(fù)債率為融資“保駕”

　　東方早報(bào)：你剛才提到競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，你覺得金陵飯店最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？

　　李建偉：金陵飯店最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就是我們有品牌優(yōu)勢(shì)。金陵飯店有20多年的歷史，接待過多位國(guó)內(nèi)外領(lǐng)導(dǎo)人，是南京的“國(guó)賓館”。

　　雖然我們是國(guó)有企業(yè)，但是我們的制度并不落后于人，我們的薪酬是嚴(yán)格按照績(jī)效來的。按照薪酬設(shè)計(jì)規(guī)定，管理層的固定薪水只占其薪水的30％，另外70％與飯店效益掛鉤。其他員工的薪水活動(dòng)部分也占50％。這樣可以更大地激勵(lì)員工的斗志。

　　金陵飯店還有出色的人員配備。80％的高層管理人員有20年以上的酒店管理經(jīng)驗(yàn)，66％具備10年以上的酒店管理經(jīng)驗(yàn)。我們?yōu)閿U(kuò)張儲(chǔ)備了525名專業(yè)人才。

　　而且金陵飯店的品牌會(huì)帶來多元的融資，加上我們負(fù)債率低，更有了資金方面的保證。

　　3年復(fù)制3家“金陵”

　　東方早報(bào)：按照招股說明書上透露的信息，本次上市募集資金將全部投入金陵飯店擴(kuò)建工程項(xiàng)目中，這是否意味著接下來金陵飯店將重點(diǎn)發(fā)展高星級(jí)酒店？是會(huì)兼并其他飯店，還是只經(jīng)營(yíng)南京的金陵飯店？李建偉：我們接下來確實(shí)將重點(diǎn)發(fā)展高星級(jí)實(shí)體酒店連鎖，因?yàn)閷?shí)體高星級(jí)酒店是我們的優(yōu)勢(shì)所在。在擴(kuò)建南京的金陵飯店的同時(shí)，我們還將在今后的3年內(nèi)，利用政府資源，以每年一家的速度，收購(gòu)、控股、租賃一家經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定的省內(nèi)外高星級(jí)酒店，擴(kuò)大增長(zhǎng)空間。

　　東方早報(bào)：那么你們準(zhǔn)備如何保證兼并、收購(gòu)或是租賃的酒店與金陵飯店在同一平臺(tái)上？這些酒店還是會(huì)貼上“金陵飯店”的標(biāo)志嗎？還是改用其他的名字？

　　李建偉：我們運(yùn)作上市已經(jīng)4年了。2002年30日，南京金陵飯店集團(tuán)有限公司作為主發(fā)起人，聯(lián)合新加坡欣光投資有限公司、江蘇交通控股有限公司、江蘇省出版印刷物資公司和南京消防技術(shù)服務(wù)事務(wù)所四家發(fā)起人，共同發(fā)起設(shè)立金陵飯店股份有限公司。經(jīng)過4年的充分準(zhǔn)備，我們?nèi)藛T、資金等各方面都已經(jīng)準(zhǔn)備充分。加上江蘇省政府的支持，我們會(huì)努力地確保被我們收購(gòu)、兼并或是租賃的酒店和現(xiàn)在的金陵飯店處于同一平臺(tái)。而這些我們金陵飯店控股的飯店我們也會(huì)貼上“金陵飯店”的標(biāo)志，這樣才能有話語(yǔ)權(quán)，才能保證該飯店的“被復(fù)制”。

　　增值空間在哪里？

　　房?jī)r(jià)有大幅上升空間

　　東方早報(bào)：你覺得作為單體酒店的金陵飯店，今后的增值空間在哪里？預(yù)計(jì)今后盈利狀況如何？

　　李建偉：目前，金陵飯店平均房?jī)r(jià)不到600元，僅是上海同檔次飯店的30％、北京的50％，這與南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和飯店自身經(jīng)營(yíng)狀況不吻合。

　　今后金陵飯店的平均房?jī)r(jià)將有大幅度上升空間，預(yù)計(jì)2007年平均房?jī)r(jià)將增長(zhǎng)10％。而我們的房源結(jié)構(gòu)很好，96％都是商務(wù)客，每年75％的入住率和其他五星級(jí)酒店持平，賓客回頭率到了61％，高于平均水平。同時(shí)，我們未來還將大力拓展高星級(jí)酒店實(shí)體經(jīng)營(yíng)連鎖。我們將充分利用政府資源，通過收購(gòu)、控股、租賃經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定的省內(nèi)外高星級(jí)酒店，擴(kuò)大增長(zhǎng)空間。

　　預(yù)計(jì)今年凈利潤(rùn)將達(dá)到5454萬元，比2006年增長(zhǎng)1000萬元左右，到2008年將達(dá)到6298萬元左右。

　　11年收回?cái)U(kuò)建項(xiàng)目投資

　　東方早報(bào)：金陵飯店擴(kuò)建工程項(xiàng)目需要多久開始可以收回成本？

　　李建偉：金陵飯店擴(kuò)建工程項(xiàng)目緊鄰金陵飯店，有49樓的塔樓和三層左右的群樓，下個(gè)月將動(dòng)工，建設(shè)期為3年。該項(xiàng)目擬在南京新街口這樣全國(guó)聞名的中央商務(wù)區(qū)建設(shè)高檔套房酒店以及寫字樓。目前，金陵飯店已經(jīng)與多家500強(qiáng)企業(yè)簽訂協(xié)議，這些企業(yè)將入住金陵飯店的寫字樓。擴(kuò)建工程項(xiàng)目平均每年盈利9000萬元，所以投資回收期預(yù)計(jì)為11年，包括3年的建造期。

　　酒店房地產(chǎn)捆綁來做

　　東方早報(bào)：按照招股說明書，公司目前持有金陵置業(yè)30％的股權(quán)，以后是否會(huì)增加持股份？我們看到金陵置業(yè)2006年1－9月實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4942萬元，可以說是為金陵飯店提供了穩(wěn)定的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

　　李建偉：是這樣的，金陵置業(yè)目前開發(fā)的“瑪斯蘭德”項(xiàng)目屬于稀缺項(xiàng)目，銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)很快。金陵置業(yè)2005年度實(shí)現(xiàn)銷售收入1.75億元，凈利潤(rùn)4104.85萬元，金陵飯店按30%的股權(quán)比例在攤銷股權(quán)投資差額后，實(shí)現(xiàn)投資收益693.18萬元，占本公司凈利潤(rùn)的17.82%。

　　截至2006年9月30日，金陵置業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入2.278億元，凈利潤(rùn)4941.59萬元，按30%的股權(quán)比例再攤銷股權(quán)投資差額后，金陵飯店獲得投資收益為809.51萬元，占本公司當(dāng)期凈利潤(rùn)的23.15%。

　　而且，除“瑪斯蘭德”已完成開發(fā)的一期、二期和正在開發(fā)的三期部分項(xiàng)目合計(jì)用地18.40萬平方米外，尚有29.87萬平方米項(xiàng)目用地。去年，金陵置業(yè)還與南京江寧科學(xué)園發(fā)展有限公司簽署了投資協(xié)議書，其土地儲(chǔ)備可以到2010年。預(yù)計(jì)未來幾年，金陵置業(yè)將為我們帶來穩(wěn)定的投資收益。

　　但是我們暫時(shí)還不會(huì)加大控股量，我們需要集中力量發(fā)展我們的高星級(jí)酒店實(shí)體連鎖。我們希望酒店、房地產(chǎn)捆綁來做。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　募集資金盈利滯后

　　酒店擴(kuò)張存在變數(shù)

　　金陵飯店股份有限公司成立之初，集團(tuán)并未將土地所有權(quán)置入，而是簽訂了租賃合同。由于新街口地區(qū)土地資源“寸土寸金”，將來更有升值空間，但公司不能享受土地的升值，還要向集團(tuán)每年交納500萬元的租金。

　　受宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)將會(huì)對(duì)金陵置業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定的影響，從而影響該公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資收益。

　　另外，募集資金投資項(xiàng)目難以在短期內(nèi)產(chǎn)生效益，發(fā)行人存在發(fā)行當(dāng)年凈資產(chǎn)收益率大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。金陵飯店募集資金項(xiàng)目至少要到2009年投入使用，投入使用當(dāng)年由于一次性攤銷費(fèi)用，盈利能力真正體現(xiàn)至少要到2010年。在這之前，公司業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)主要依靠金陵飯店自身運(yùn)營(yíng)、酒店實(shí)體連鎖經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目收益。

　　同時(shí)，公司實(shí)施酒店實(shí)體收購(gòu)計(jì)劃存在一定的不確定性。一旦計(jì)劃不成功，業(yè)績(jī)必將受到嚴(yán)重影響。

　　機(jī)構(gòu)研判

　　國(guó)泰君安：估值4.44元～5.33元

　　金陵飯店主要經(jīng)營(yíng)實(shí)體為南京金陵飯店，在南京全市8家五星級(jí)飯店中居龍頭地位。金陵飯店及擴(kuò)建工程項(xiàng)目位于南京市中心新街口，具備得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)；客源穩(wěn)定保證了飯店高入住率；管理層有著較強(qiáng)的酒店經(jīng)營(yíng)能力；成本控制有效；財(cái)務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金流良好。

　　公司是單體酒店類公司，與之業(yè)務(wù)模式相似的A股有東方賓館、新都酒店，如果擴(kuò)大對(duì)比范圍，則可將錦江股份、華天酒店納入。數(shù)據(jù)顯示，酒店行業(yè)2006、2007年P(guān)E（市盈率）分別為50倍、44倍。

　　剔除不可比因素，金陵飯店的合理估值應(yīng)給予30～35倍PE，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資收益應(yīng)給予15～20倍PE。我們按照2007年業(yè)績(jī)估算，合理估值應(yīng)該在4.44元～5.33元之間，給予IPO詢價(jià)打八折，詢價(jià)范圍在3.56元～4.26元。

　　上市公司：金陵飯店股份有限公司

　　股票簡(jiǎn)稱：金陵股份

　　上市代碼：601007

　　上市地：上海證券交易所

　　上市日期：4月6日（擬）

　　每股面值：1.00元

　　發(fā)行量：1.5億股

　　總股本：3.4億股

　　發(fā)行前每股凈資產(chǎn)：1.84元

　　網(wǎng)上發(fā)行日期：2007年3月22日

　　網(wǎng)下配售日期：2007年3月21、22日

　　主承銷商：華泰證券有限責(zé)任公司

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（2006年前9個(gè)月）：2.5億元

　　凈利潤(rùn)（2006年前9個(gè)月）：3497萬元

　　每股收益（2006年前9個(gè)月，全面攤薄）：0.20元