廣告宣傳不等于合同

　　2006年4月，福州二環路某小區的業主發現，開發商在廣告宣傳中明確承諾的“足底按摩式浮雕”“多處老人活動區”“兒童攀巖雕塑石”“兒童游樂場”“層層跌落的帶狀河景”等小區景觀并未設置。按購房合同約定，這些景觀應在交房后半年內，即2005年9月30日之前，達到使用條件。在與開發商協商多次未果之后，林先生等業主將開發商告上了法庭。

　　2006年9月20日，福州市鼓樓區人民法院作出一審判決。法院認為，根據《合同法》規定，商業廣告在原則上是一種要約邀請，只有當開發商出售的商品房及相關設施的說明非常具體、明確，該宣傳廣告才認定為要約。本案中對商品房及相關設施的宣傳并非具體、明確，且沒有明顯的、故意的夸大其詞做不真實的宣傳誤導消費者，屬于正常的商業吹噓，不構成廣告許諾，不被認定為要約。

　　敗訴的業主不服，認為開發商允諾的景觀名稱已經足夠完整、明確，遂上訴至中院。2007年3月2日，福州市中院認定該廣告符合邀請要約的特征，作出“維持原判”的終審判決。

　　昨日，省消委會投訴部的相關負責人告訴記者：“索賠難已成為時下困擾房地產消費投訴的第一攔路虎。”目前，引發房地產消費糾紛的主要原因是開發商缺乏誠信或信息不透明、不對等。如開發商在約定定金時未向消費者解釋其含義或淡化其含義，造成消費者對其定義不明確產生誤解；消費者在簽訂認購書時沒有看到主合同條款，缺少足夠的知情權，導致事后無法接受合同條款的內容，不愿與開發商簽訂買賣合同。

　　據福建省消委會投訴部統計，去年我省各級消委會組織共接到房產建材類投訴1700多起，其中商品房投訴377件。投訴問題主要集中在定金、質量、安全、價格、計量、廣告、營銷合同糾紛等方面，其中營銷合同糾紛投訴高達90起，投訴金額達到1000多萬元，占全年投訴總金額的50％左右。

　　購房小心6大陷阱

　　針對2006年房地產消費投訴情況，省消協專門整理出了6個房地產消費陷阱，提醒購房者小心提防。

　　小字標注免除“違反誠信”責任

　　某房地產開發公司宣傳資料上用小字標注，“本資料僅供參考，所有內容以政府最終批文為準”或“圖片文字均為要約邀請；出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（樓盤模型、售樓書或其他載體）中的所有圖片、資料數據、說明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據，雙方發生爭議時，所有細節均以政府最終批準的法律文件及雙方的約定為依據。”

　　點評：該條款實際上單方面免除了經營者宣傳、廣告、說明等產品推廣活動中違反“誠實信用”民法原則的法律責任。

　　買受人延期辦交房，視為按期交付

　　合同規定“交房通知由出賣人根據合同地址以掛號信形式發出，并在出賣人銷售部張貼公告，公告之日起三個日歷日后視為送達；買受人延期辦理交房手續的，視為該商品房已按期交付”。

　　點評：出賣人擅自在合同補充協議中做此規定，單方面免除了自己的責任。如果因為出賣人的原因造成房屋質量問題，買受人在辦理交房手續前發現從而不愿意交房，造成延期，不能視為已交付。

　　轉嫁第三方對開發商違約的風險

　　合同規定“開發商告知實際情況可延期交房”或“因遭受不可抗力而導致的違約行為，出賣人不承擔違約責任，不可抗力因素包括但不限于：自然災害、戰爭爆發、政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房”。

　　點評：開發商私自擴大不可抗力范圍，單方免除己方責任，排除了對方主要權利，將第三方對開發商違約的風險轉嫁到消費者頭上，使開發商的逾期行為不必承擔違約責任。

　　合同規定“買受人退房時，若房屋已裝修，出賣人不承擔裝修的費用及其損失”。

　　點評：該條在沒有注明是否是出賣人違約的情況下，單方面免除了出賣人應承擔的責任，排除了消費者所應有的獲得賠償的權利。

　　轉嫁第三人造成的合同變更的責任

　　合同規定“因市政規劃變化、消防等其他非出賣人的原因所做的設計變更，買受人無權選擇解除合同，出賣人也可不再另行通知買受人”。

　　點評：該條款將第三人造成的合同變更的責任轉嫁到買受人頭上，并限制了買受人解除合同的權利，免除了出賣人自身應承擔的責任。

　　中介費從違約金中扣除

　　合同規定“若有違約行為，交易過程中產生的費用與其他服務費及買賣雙方應付丙方的傭金優先從違約賠償金中扣除”。

　　點評：中介利用格式合同的有利地位享受優先求償權規避自身風險，將交易違約金附屬于中介違約金，實際上是規定消費者承擔應當由經營者承擔的經營風險責任。