過了質(zhì)量異議期能否主張權(quán)利

　　專家點(diǎn)評：即使沒有在規(guī)定時間內(nèi)提出異議，也不影響房屋保修期限

　　條款九：“買方應(yīng)于驗(yàn)收之日起2日內(nèi)以書面方式提出質(zhì)量瑕疵異議，否則視為交付房屋無質(zhì)量瑕疵。賣方在買方提出質(zhì)量瑕疵異議之日起15日內(nèi)應(yīng)做出書面答復(fù)或處理意見。賣方對買方提出的質(zhì)量瑕疵異議按期做出書面答復(fù)和處理意見后，買方應(yīng)當(dāng)對賣方采取的處理措施給予配合。如買方以拒絕、拖延或其它方式不配合賣方采取的處理措施時，視為買方撤回質(zhì)量瑕疵異議。”

　　【典型案例】

　　張先生的房子入伙后，在領(lǐng)房屋鑰匙的時候，管理人員提醒他注意如發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應(yīng)在2日內(nèi)以書面的方式提出質(zhì)量瑕疵異議。他認(rèn)為時間太過緊張，消費(fèi)者又非專業(yè)人士，怎可能在兩日內(nèi)發(fā)現(xiàn)房屋存在的所有瑕疵呢？管理人員說相關(guān)的問題已經(jīng)在

　　張先生認(rèn)為此條款非常不妥，于是咨詢了深圳市消委會，深圳市消委會工作人員分析條款后認(rèn)為，該條款雖然約定了買方必須于2日內(nèi)提出質(zhì)量瑕疵異議，但是即使沒有在規(guī)定時間內(nèi)提出異議，也不影響房屋本身及其附屬設(shè)施的法定或約定的保修期限，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中第40條明確規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。第41條還規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　此合同中2日期限過短，消費(fèi)者很難及時發(fā)現(xiàn)一些瑕疵，如果房屋存在嚴(yán)重瑕疵，影響消費(fèi)者使用或威脅消費(fèi)者健康，開發(fā)商也不能回避自己的責(zé)任。因此，市消委會與該樓盤負(fù)責(zé)人聯(lián)系，將有關(guān)房地產(chǎn)保修的條款告訴給他，建議延長消費(fèi)者的驗(yàn)收時間。樓盤負(fù)責(zé)人協(xié)商后，同意給張先生延長13天的驗(yàn)收時間。張先生表示滿意。

　　【點(diǎn)評意見】

　　房屋是價值巨大的貴重商品，其構(gòu)造之復(fù)雜遠(yuǎn)非一般商品可比，其質(zhì)量好壞也非常人一眼就能發(fā)現(xiàn)，特別是管線等隱蔽工程，若有瑕疵也非短時間就能發(fā)現(xiàn)。故開發(fā)商只給買方2天的質(zhì)量異議期，使得業(yè)主難于發(fā)現(xiàn)房屋本身存在的質(zhì)量瑕疵，即便不是刁難也完全不合常理。等到消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量瑕疵，已經(jīng)過了主張權(quán)利的期限。開發(fā)商的此項(xiàng)條款顯失公平。

　　特別值得注意的是，即便沒有在規(guī)定期間提出異議，也不影響房屋本身及其附屬設(shè)施的法定或約定的保修期限。（深圳大學(xué)法學(xué)院專家點(diǎn)評）

　　【市工商局、市消委會提示】

　　房屋驗(yàn)收是一項(xiàng)復(fù)雜工作，消費(fèi)者應(yīng)在入伙前提前做好準(zhǔn)備，找有經(jīng)驗(yàn)的人士協(xié)助驗(yàn)收。特別是水電、煤氣等隱蔽工程、房屋墻面、地面等地方是否存在問題。另外，如果有條件的話，消費(fèi)者最好對房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行一下測試，防止日后室內(nèi)空氣出現(xiàn)質(zhì)量問題，無法分清責(zé)任。