2006年7月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了對于中國房地產(chǎn)業(yè)和外來資本同樣具有歷史意義的171號文件。這個(gè)被稱為“限外令”的文件，被業(yè)內(nèi)外一度視之為阻礙外資盲目進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的屏障。

　　但是，事實(shí)證明，外資投資中國房地產(chǎn)市場的步伐并未因此有所停滯。2006年下半年，中國房地產(chǎn)投資市場頗不平靜；2007年1月，美國華平投資又以增資擴(kuò)股形式入股上海中凱房產(chǎn)，從而拉開了2007年房地產(chǎn)市場外資收購的序幕。高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，2006年僅上海房地產(chǎn)市場便完成了將近20億美元的投資交易。

　　大舉進(jìn)入

　　171號文件對外資從房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入審批、交易、外資個(gè)人購房面積到結(jié)匯方式等方面，均提出了嚴(yán)格的管理要求。

　　在文件發(fā)布之后的三個(gè)月內(nèi)，一向表現(xiàn)活躍的房地產(chǎn)市場靜寂了下來。但這只是暫時(shí)現(xiàn)象。事實(shí)證明，外資進(jìn)入的步伐確實(shí)并未受到多大阻礙。

　　今年伊始，美國知名私募基金公司黑石集團(tuán)（BlackstoneGroup）宣布，已經(jīng)聘請中國香港特區(qū)政府財(cái)政司前司長梁錦松，作為其高級執(zhí)行董事及中國區(qū)主席，主要負(fù)責(zé)開拓亞洲市場。外界將這一舉動(dòng)稱為“黑石積極謀動(dòng)中國內(nèi)地市場的問路舉措”。一周之后，美國橡樹資本管理有限公司（OaktreeCapitalManagement）對外公布，任命白瑞甫擔(dān)任橡樹資本（中國香港）有限公司主席。此前，白瑞甫的頭銜是摩根大通亞太區(qū)主席兼行政總裁。美國橡樹資本管理有限公司，這個(gè)在全球管理資產(chǎn)高達(dá)330億美元的投資企業(yè)，2005年設(shè)立了中國香港辦事處，今年則以設(shè)立北京辦事處作為正式進(jìn)入中國內(nèi)地市場的標(biāo)志。

　　這兩個(gè)國際資本大鱷的涉水之舉，只是眾多海外資本爭搶中國內(nèi)地市場的一個(gè)縮影而已。一位美國房地產(chǎn)投資公司負(fù)責(zé)人告訴記者，他所屬的企業(yè)在2006年低調(diào)“潛入”中國內(nèi)地市場，目前正在全國各地尋找投資項(xiàng)目。而另一家美國最大的私募基金公司則在今年悄悄在中國設(shè)立了辦事處。

　　上圖：一直成為新聞焦點(diǎn)的湯臣一品樓盤。在它的新聞中，外資也一直都是主角。（資料照片）

　　操作手法

　　據(jù)介紹，目前海外資本的慣用操作模式主要有提供融資、自行開發(fā)、收購物業(yè)、合作發(fā)展等幾種方式。提供融資方式除了涉及到外匯操作上的不便利之外，風(fēng)險(xiǎn)性也是顯而易見的，直接針對項(xiàng)目發(fā)放的過橋貸款非常鮮見。目前只有一些小型基金，抱著謀取高利的心態(tài)予以采用，而大型基金為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，基本上不會(huì)使用這種方式。但也有房地產(chǎn)投資銀行以曲線合作的方式，與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作。如德國國際房地產(chǎn)投資銀行（HypoRealEstateBankIn鄄ternational）向萬科提供融資，以附帶有贖回條款的3500萬美元股權(quán)的方式合作。

　　凱德置地中國控股集團(tuán)總裁林明彥介紹，自2005年起，凱德置地開始“滲入”二三線城市。但拿地策略開始實(shí)行多元化操作，“除了參與傳統(tǒng)的土地招拍掛之外，收購股權(quán)、公司層面的合作都會(huì)有。”他說。凱德置地通過認(rèn)購麗豐控股（1125.HK）20%股權(quán)，與成都置信實(shí)業(yè)集團(tuán)合作成立合資企業(yè)，收購河南建業(yè)住宅集團(tuán)30%股權(quán)等一系列運(yùn)作，相繼進(jìn)入珠三角、成都市及河南省市場。據(jù)林明彥介紹，中國市場在嘉德集團(tuán)的投資中所占比例，已從成立之初的5%上升到了近30%。

　　持有項(xiàng)目股權(quán)的合作方式，維系時(shí)間不需太長，一般3至5年內(nèi)就可以安全退出，這頗為符合基金快進(jìn)快出的“胃口”。

　　此外，風(fēng)險(xiǎn)更小的收購現(xiàn)成物業(yè)方式已漸成風(fēng)潮。這種方式對于海外資本來說，投資利潤會(huì)相對穩(wěn)定且有保證。以上海的新茂大廈為例，業(yè)內(nèi)人士估算SEB基金接手之后可獲取每年6.1%的投資回報(bào)。

　　市場展望

　　有意思的是，雖然海外資本爭先恐后地進(jìn)入中國市場希冀獲利，但相關(guān)研究資料表明，截至2006年底，上海房地產(chǎn)市場的投資回報(bào)率呈現(xiàn)明顯收縮態(tài)勢，平均收益率跌入7%至8%的范圍。

　　一位投資銀行人士也向記者抱怨，如今開發(fā)商的心理預(yù)期較之前幾年有明顯提升，真要找到價(jià)格合理、回報(bào)率高的項(xiàng)目，還真是不容易。“現(xiàn)在的情況是，好項(xiàng)目非常稀少，而且競爭厲害。”他認(rèn)為，雖然中國房地產(chǎn)投資市場受到廣泛關(guān)注，但整體環(huán)境尚未完全成熟。“最大的風(fēng)險(xiǎn)來自于政策變動(dòng)，這是外資真正需要擔(dān)心的因素。”

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該充分利用政策的引導(dǎo)作用，做符合政策要求的事，才能為企業(yè)帶來發(fā)展空間，而不會(huì)形成束縛。“‘限外令’的發(fā)布，對于不規(guī)范操作的企業(yè)來說，的確會(huì)有限制作用，但旨在穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)，反而更易適應(yīng)政策所帶來的變化。”

　　“我們在進(jìn)入中國市場之初便已成立了合資企業(yè)，是真正有長期發(fā)展考慮的。因此，不會(huì)像那些存有投機(jī)性心態(tài)的投資者那樣受到政策影響。”凱德置地的林明彥說道。

　　有專家分析說，規(guī)范外資房地產(chǎn)投資行為，能夠使中國內(nèi)地市場產(chǎn)生平穩(wěn)增長的長期趨勢。而對于海外投資機(jī)構(gòu)的相應(yīng)限制，能夠帶來更為國際化的管理方式及理念構(gòu)想。“這對于國內(nèi)發(fā)展商的軟硬件改善，有較好的促進(jìn)作用，中國房地產(chǎn)市場也會(huì)發(fā)展得更為先進(jìn)、快速。”（據(jù)《上海證券報(bào)》）

　　（日京／編制）