本報記者：王晶，巫燕玲

　　作為立法試驗田，廣東繼實踐集體建設用地流轉后，正在農村宅基地流轉方面醞釀重大舉措。該舉措如獲通過，對平抑廣東城市房價的意義將不言而喻。

　　而在全國范圍內，宅基地禁止流通的鐵律似乎也有松動信號。“按現有法律規定宅基地不能流轉，但《物權法》草案第7稿去掉了‘農村宅基地不可流轉’這句話。”廣東省國土資源廳廳長林浩坤告訴記者，“這意味著草案對此留有空間。”

　　廣東再探“法律雷區”

　　記者從獲得的廣東省《關于加強農村宅基地管理的通知(代擬稿)》(簡稱《管理通知》)中看到關于宅基地流轉的說明：“對符合法定宅基地面積標準的‘一戶一宅’，其轉讓、出租的流轉收益歸該農戶所有。”而按現有的法律法規，宅基地嚴禁流轉。

　　此前，放開宅基地買賣，政府方面擔心會導致農民失去房屋，不利于社會穩定。中國社會科學院農村發展研究所研究員黨國英告訴記者，另一種擔心是這種做法有可能拉高農村的房價，擁有“一戶多宅”的農民將會大量出售房子，對現有的房地產市場產生沖擊。

　　而廣東方面的考慮是，宅基地流轉可以集約用地，并加大市場配置土地資源，尤其對珠三角的發展具有重要意義。廣東的現實情況在于很多農民都是擁有“一戶多宅”，甚至在城里購買了房子，所以對“失去房屋”的說法并不擔心。

　　由于宅基地的流轉“身份”一直得不到認可，很多發達地區的農民都私下進行房屋交易。“這在珠三角已經是普遍現象，私下交易的比例非常高。”黨國英表示。

　　據了解，廣東的《管理通知》也與現有法律法規相沖突。按《土地管理法》規定，農村村民轉讓宅基地，應符合法律對其“轉讓”的嚴格限制條件，必須依法到縣級以上土地行政主管部門辦理有關的變更登記手續，否則轉讓無效。而村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉讓，也不可以抵押。

　　此外，《物權法》草案中也已明確規定宅基地禁止買賣。記者也了解到，《物權法》草案第7稿中仍然有關于“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的規定。相應地，這份《管理通知》如獲通過，則意味廣東的城鎮居民可以購買農宅。

　　對于宅基地流轉所發揮的市場效應，三農問題專家、廣東省政府發展研究中心譚炳才表示，宅基地的位置一般都在城鄉結合部、城中村，如果允許流轉，對平抑房價、增加市場供給有著重要作用。“可以說具有標志性的意義。”

　　而在國務院發展研究中心農村經濟研究部劉守英看來，增加中低收入者尤其是流動人口的住房供應，緩解政府廉租房建設的資金壓力，是這個管理辦法出臺的意義所在。

　　“宅基地進入市場，可以增加房地產的有效供給，給廉租房市場做很好的補充，這是大家關注廣東舉措的原因所在。”劉守英告訴記者。

　　或將沖擊城市房價

　　國有土地的使用權可以按照政府的意圖租賃、轉讓、抵押、任意改變用途，集體土地所有者卻不能享有同樣的權利，這是中國農村土地市場的老大難問題。

　　宅基地不能流轉帶來了多種問題。例如農民即使在城市購買房屋安家，仍然無法將其原有房屋轉讓出去，農村出現了大量的“空心村”，特別是在北京、廣州、深圳這些用地緊張的地區，造成土地資源的浪費。

　　譚炳才告訴記者，在省內的廣州、深圳、佛山這些城市，房地產價格高居不下，住房貴、住房難已經成了焦點話題。如果放開宅基地流轉，“一戶多宅”的農民能騰出多余的房子供應市場。

　　“流轉權的放開，意味著有更多的中低收入人群可以租用或購買農民的宅基地，這在一定程度上緩解了房地產市場供應緊張的壓力。”譚炳才表示。

　　有業內人士告訴記者，早在2001年，廣州當地就已經提出過宅基地流轉的問題。當時說補交一定的地價，宅基地房屋就可以交易，只是由于操作問題，后來沒有下文。此前，宅基地只可以在村內流轉。“當時把房地產商嚇壞了，”此人士說，“因為廣州的宅基地房屋存量是很大的，是當年增量商品房的數倍。”

　　但合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江卻認為，宅基地的流轉對房價和市場供應不會有太大影響。“農民把房子賣掉還要再買進新房，數量也有限，買進賣出對市場不會太有影響。而且流轉放開后，宅基地等同于商品房的性質，價格都是市場化的，不會對現有房價帶來沖擊。”

　　據了解，目前全國性的農民宅基地在私下流轉已相當普遍。黨國英表示，廣東的做法對于浙江、江蘇等省份來說，都具有參考價值。“其實就全國來說私下流轉也不是個別現象，但廣東有試行的基礎。”

　　據介紹，迫于建設用地緊張的壓力，廣東早已在土地流轉方面開始了嘗試。2005年10月1日，廣東省以“政府令”形式發布《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(下稱《辦法》)規定，農村集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價、同權”的原則納入土地交易市場。

　　此舉在全國都得到了極大的關注。在《辦法》實施以后，記者從內部人士了解到

　　出臺時間鎖定近期

　　對于此管理方法的影響，譚炳才稱其“具有重大的標志性意義。”譚炳才告訴記者，廣東是在2005年實行的集體建設用地使用權流轉的基礎上再次邁了一步，“宅基地流轉問題在各地都是最難突破的，在廣東也一直被稱為‘雷區’，因此如果能得到同意并實施，在全國具有示范意義。”

　　對于這份管理方法的出臺時間表，林浩坤表示已在去年下半年交予省政府。但何時能獲得通過還沒有準確的時間。“估計今年上半年可以正式出臺。”廣東省國土資源廳另外一位人士對記者表示。

　　對于文件的法律效力，譚炳才表示，“現在也只是規劃性的文件，沒有法律意義上的文件。只能說具有實踐基礎。”

　　宅基地流轉之后的使用問題，廣東省國土資源廳人士表示，目前尚未有具體的措施。但是按照國家有關的土地管理規章，宅基地也受到土地用途的管制，不能用于經營性用途，例如不能用于房地產開發、變更成廠房等。改建也必須要依照有關規定報批。“今后將會出臺更加具體的法規以監管。”

　　據記者了解，廣東省近期已經開始組織對農村宅基地使用情況的調查，主要是完善確權及登記發證手續。“只有確權后，才能進行轉讓和出租。”上述國土資源廳人士表示。

　　在流轉價格方面，廣東方面也表示不會出指導意見。“流轉價格應由市場決定，因地區而異。”

　　據悉，目前廣東方面沒有對宅基地的總體面積進行統計。記者也從多方求證，沒有獲得相關統計部門對此發布的數據。“宅基地統計難度太大。”劉守英表示國內并沒有一份較為權威的統計數據。

　　經常在全國對農民土地進行調研的黨國英告訴記者，“估計全國宅基地的面積達到10萬平方公里。這個面積據說比城市的建城區面積還大。”

　　黎文江告訴記者，宅基地流轉的問題涉及到具體的稅費。“農民的土地不需要交土地出讓金，在水、電等費用上都是‘城鄉二元制’的，這些在允許流轉后都是要考慮的問題。”

　　此外，如今工業化、城市化進一步加快，宅基地也不像以前是成為農民“安身立命”的福利產品。專家表示，如果協調農民的住宅福利化和商品化的關系也是關鍵。

　　“如今，宅基地的福利化和商品化的矛盾也在日益加深。宅基地福利化的傾向正在減弱，但政策不允許宅基地像商品房一樣自由流通，使得宅基地不能往商品化的方向發展。”劉守英表示，政策滯后的現狀如何適應宅基地商品化的趨勢，是接下來要考慮的問題。

　　相關鏈接

　　關于宅基地：是指農村或城郊建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。

　　關于宅基地使用權：是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權利；宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產場地。

　　(本報記者李樂對本文亦有貢獻)本報記者：王晶，巫燕玲