一度因“房地產限外政策”而逼近絕境的房地產信托投資基金（REITs）突然峰回路轉。

　　1月24日，記者獲悉，在天津濱海新區，一個正在由濱海新區管委會運作的REITs，已經悄然獲得了銀監會“特批”，成為內地首個合法身份的房地產信托投資基金。

　　而與天津濱海同屬綜合改革配套試驗區的沈陽沈北新區、鄭州鄭東新區也都可能相繼享受到同等的待遇。被政策“冷藏”許久的REITs，正在內地開始它的“曲線破冰”之旅。

　　管委會出面

　　苦等了兩年多之后，原中房集團總裁孟曉蘇終于等來了一張REITs的“合法身份證”。不過，他只是一個參與者，這只已經被初步命名為“領銳”的REITs的真正歸屬，是正在進行金融綜合改革配套試點的天津濱海新區管委會。

　　“銀監會已經批準我們開始運作REITs。”天津濱海新區管委會副主任郝受益明確告訴記者。他還表示，這是濱海新區正在進行的金融綜合改革配套試點工作的一部分內容，目前，這套試點方案已經基本確定。

　　不過，這并不是一只嚴格意義上的REITs。孟曉蘇告訴記者，與通常的REITs收購

　　記者了解到，領銳第一期資金募集工作已經完成，總規模在10億元人民幣，由濱海新區管委會出資注冊一個基金管理公司，對這10億元的募集資金進行管理，并負責確定、履行收購相關物業產權的法律程序。

　　郝受益告訴記者，目前領銳還沒有正式啟動資產收購工作。“這本身就是一次金融創新。未來，資產包的構成不僅是工業廠房，還要包括新區范圍內的商業地產。”對于領銳的未來，他表示，肯定要到資本市場上市，而且不一定是在香港、新加坡，內地資本市場也“并非沒有可能”。

　　曲線推進

　　就在領銳獲得合法身份的前夜，內地籌建中的REITs正經歷著痛苦的煎熬：2006年7月出臺的“

　　領銳在此種背景下悄然獲批，顯然，“濱海”的特殊身份起了大作用。

　　記者了解到，早在去年10月份，濱海新區就曾向銀監會提出，在濱海新區成立一只房地產信托投資基金。彼時，濱海新區的金融綜合改革配套試點方案還處在設計階段，也并未十分明確地將成立REITs寫入該方案。當時濱海新區的想法是，試探一下銀監會的態度。

　　不過，銀監會當時的態度并不積極。“他們比較顧慮外資借REITs進入中國內地，而且當時也缺乏法律支持。”一位知情人士告訴記者。

　　事情在一個月之后迎來轉機。濱海新區金融綜合改革配套方案穩步推進后，濱海新區以“推進金融配套改革試點”的名義，并依據國務院“允許濱海新區在金融創新上‘先做先試’”的精神，再度與銀監會商議此事，最終獲得批準。

　　不過，為了符合上述兩條精神，濱海方面也做了讓步：一是將資產收購范圍框定在濱海新區范圍內，以符合“試點”概念；二是限定資金募集對象為中央以及天津市直屬的國資企業，以避免成為外資進入中國內地的新通道。如是，中房集團、中石化以及天津市的國資企業紅勘集團，成為了首期募集資金的對象。

　　政策懸疑

　　“濱海新區能得到的政策支持，其他幾個綜合改革配套試驗區，原則上也應該有同等的政策。”一位濱海新區管委會的人士私下向記者表示。

　　記者目前從沈陽沈北新區、鄭州鄭東新區獲得的消息也都表明，在領銳獲批后，這兩個同為綜合改革配套試驗區的管委會，都已經在考慮。在地方政府的推手之下，REITs開始了他“曲線圖存”的生涯。

　　“有了總比沒有好。”孟曉蘇向記者表示。他的邏輯是，即便是曲線，也可以讓監管層對REITs的風險、模式有更加直觀的認識。這有利于日后銀監會對于純市場化的REITs有客觀的評判，為全面解禁REITs打下基礎。

　　孟曉蘇表示，自2005年中央政府對房地產行業進行專項調控以來，“銀根”一直緊縮，房地產行業普遍處在資金饑渴的狀態。作為一種資產證券化的金融產品，REITs恰恰可以起到打通房地產行業融資渠道的作用。故此，地產業界對REITs期待尤甚，無奈政策始終未予開禁。

　　另一方面，REITs又可以將房地產市場高速發展的利益與普通投資者分享。“由于REITs最終要到資本市場上市，所以手中資金不多的投資者也可以參與其中。而REITs的收益主要來自不動產的經營租金收入，收益較高，也比較穩定，實際是讓普通投資者分享到房地產業的高收益。”孟曉蘇對記者說。

　　不過，政府推手下的REITs畢竟與市場化運作還相去甚遠。記者了解到，目前關于REITs回報的減免稅問題，還遠沒有提到財政、稅收主管部門的議事日程。領銳雖然獲得了合法身份，但對于“分紅回報”是否減免相關稅收，因為還未到上市階段，故并未涉及。而根據香港、新加坡等地區的經驗，REITs在上市之后所產生的紅利，將享受到免稅待遇。

　　鏈接

　　房地產信托投資基金（REITs）

　　REITs實際上是一種證券化的產業投資基金。通過發行