任志強(qiáng)：
土地增值要交稅土地貶值誰(shuí)負(fù)擔(dān)？
我不認(rèn)為已收取土地使用費(fèi)的有效租期內(nèi)地塊，在放棄土地出租期的使用權(quán)之后，政府應(yīng)再收取土地增值稅。這等于對(duì)不轉(zhuǎn)讓土地與房產(chǎn)，直接進(jìn)行建筑出租經(jīng)營(yíng)而取得利潤(rùn)的企業(yè)，與用轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)方式開(kāi)發(fā)的企業(yè)之間，實(shí)行了同等的土地出讓中的差別稅制。
請(qǐng)問(wèn)將房產(chǎn)租給了某一租戶之后，這個(gè)大租戶再將局部場(chǎng)地或柜臺(tái)轉(zhuǎn)租產(chǎn)生增值收益時(shí)，原房東是否可以再加收增值稅呢？
土地出讓金就是合理合法的土地收益，招、拍、掛中的競(jìng)價(jià)增值也是土地的收益，增值稅同樣是土地的收益，二手房轉(zhuǎn)讓中還有土地的增值稅——在同一塊已出租的土地中，政府不斷地追蹤加收土地收益，這正如同周其仁教授所提出的“土地增值歸公”，那么土地貶值時(shí)，又由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)貶值的損失呢？
第一次在貶值時(shí)取得土地與房產(chǎn)者，仍要在此后以貶值數(shù)為基礎(chǔ)的增值上再交納增值稅，等于政府在貶值時(shí)不承擔(dān)損失，反而會(huì)利用貶值機(jī)會(huì)收取更多的增值稅。也許從經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯上看，出租等于放棄使用的權(quán)利，就不應(yīng)該再有權(quán)收取增值稅。如果政府感覺(jué)出租定價(jià)時(shí)虧了，應(yīng)在調(diào)整租約時(shí)調(diào)整租金，而不是在有效租期內(nèi)不管如何轉(zhuǎn)讓都加征增值稅。
反之，如果增值稅表現(xiàn)在租金中，則一定會(huì)在成本推動(dòng)中增加房?jī)r(jià)上漲的壓力。政府2005年從土地出讓中獲取了5800億元的出讓價(jià)款，2006年預(yù)計(jì)會(huì)增加20%左右。但房地產(chǎn)商的利潤(rùn)僅為1200億元左右，加上房地產(chǎn)行業(yè)的各種相關(guān)稅收，政府從土地與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中獲取的收益大約是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的10倍以上。
張培森:
清算式征收具備技術(shù)條件
土地增值稅征收1993年已經(jīng)首次提出，因此不是新開(kāi)征，強(qiáng)制清算是新的政策精神。以前土地增值稅由地稅負(fù)責(zé)，各地征收方式和標(biāo)準(zhǔn)都不太一樣，比較主流的方式是預(yù)征，但預(yù)征基數(shù)也不同一，有的是按銷(xiāo)售收入，有的是價(jià)格預(yù)估的利潤(rùn)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常是跨年度開(kāi)發(fā)，且以預(yù)售為主，這給最終的清算帶來(lái)了較大的困難。
現(xiàn)在土地公開(kāi)交易，成本支出是透明的，這樣最基本的減除額就可以確定，清算時(shí)很容易算出房企利潤(rùn)是多少。而以前則不一樣，這也是過(guò)去實(shí)行預(yù)征方式的主要原因之一。
另外，隨著現(xiàn)在樓盤(pán)銷(xiāo)售信息系統(tǒng)及工商注冊(cè)信息查詢系統(tǒng)的建立，樓盤(pán)銷(xiāo)售及未竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況都能比較準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)，實(shí)行清算式征收的技術(shù)條件是具備的。
至于土地增值稅執(zhí)行累進(jìn)稅率各地并無(wú)不同，即均按增值額來(lái)計(jì)算。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率為40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占200%以上的，稅率為60%。
外界一直擔(dān)心土地增值稅可能抬高房?jī)r(jià)，我不這么看。這個(gè)稅種只是壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦法通過(guò)漲價(jià)來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂前凑赵鲋殿~確定累進(jìn)稅率的，價(jià)格漲得越高，稅率就會(huì)累進(jìn)得越高，開(kāi)發(fā)商把土地增值稅轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)當(dāng)中的說(shuō)法，是站不住腳的。
陳勁松:
土地增值稅為開(kāi)發(fā)商正名
我認(rèn)為清算式征收土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有幾個(gè)方面的影響：
第一，對(duì)長(zhǎng)期囤積土地遲遲不開(kāi)發(fā)的企業(yè)產(chǎn)生重大影響。當(dāng)初開(kāi)發(fā)商獲取土地的成本過(guò)低，如果土地價(jià)值自己上漲起來(lái)開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有什么壓力的。而現(xiàn)在這個(gè)壓力重新回來(lái)了，將會(huì)遏制一些開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地、囤積土地的現(xiàn)象。
第二，對(duì)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目尤其是轉(zhuǎn)讓土地有影響。原先國(guó)家政策對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目沒(méi)有說(shuō)清楚，而這回是直接明文規(guī)定了。因此，清算式征收土地增值稅將有效地遏制“炒地”。房地產(chǎn)行業(yè)有些人號(hào)稱要做“土地開(kāi)發(fā)商”。他們說(shuō)“房地產(chǎn)、房地產(chǎn)，我就是做‘地產(chǎn)’——土地生產(chǎn)的”。我認(rèn)為這些人要對(duì)自己的商業(yè)模式好好地計(jì)算一下了。原則上，土地的流轉(zhuǎn)不能全部卡死，但也不能使土地流轉(zhuǎn)成為一種商業(yè)模式，讓國(guó)家的一手土地批出來(lái)后，又在企業(yè)里第二手、第三手地流轉(zhuǎn)，卻遲遲沒(méi)有形成房屋的供應(yīng)。
第三，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的名聲有好處。征收土地增值稅，就意味著土地增值部分已經(jīng)收歸國(guó)家了，有效地解決了社會(huì)上一些人對(duì)房地產(chǎn)商所謂暴利的疑問(wèn)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)正名有好處。
當(dāng)然，土地增值稅征收上來(lái)后，如果能用于增加國(guó)內(nèi)微利房、廉租房的供應(yīng)，取之于土地，用之于土地，取之于建設(shè)，用之于建設(shè)，這就非常非常的圓滿了。
趙云飛：
房?jī)r(jià)將受雙重影響
對(duì)管理規(guī)范的上市公司來(lái)說(shuō)，已經(jīng)執(zhí)行或者預(yù)留了土地增值稅部分，所以受影響不大，除非他們有違規(guī)行為。但對(duì)中小公司，特別是沒(méi)有規(guī)范審核的公司來(lái)說(shuō)，卻是災(zāi)難性的影響。因?yàn)楦鶕?jù)新的規(guī)定，自1993年之后，所有土地增值稅都要征收。很多項(xiàng)目已經(jīng)清算的公司，尤其是2002年到2005年上海房?jī)r(jià)暴漲期間的那些項(xiàng)目沖擊最大。
以1996年成立的公司為例，前5年房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲，就是說(shuō)土地沒(méi)有增值，甚至?xí)澅�。�?002年房?jī)r(jià)暴漲之后，土地增值稅要補(bǔ)繳，這卻未必能沖抵之前的虧損。所以土地增值稅會(huì)大于平均利潤(rùn)相應(yīng)比值。就中小企業(yè)而言，這會(huì)導(dǎo)致它們普遍資金短缺，乃至面臨破產(chǎn)。
新征收規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)的影響是雙重的。一方面會(huì)加速房企拋地現(xiàn)象，尤其是中小企業(yè)和需要快速回籠資金的企業(yè)。這會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)供應(yīng)量上升，加劇供大于求情況，房?jī)r(jià)被壓制。另一方面，從中長(zhǎng)期來(lái)看，大型房企資金比較充裕，受直接影響不大，他們會(huì)想辦法把有關(guān)成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，因此增加土地增值稅，會(huì)令房屋開(kāi)發(fā)成本增加。
不過(guò)，就上海市場(chǎng)而言，土地增值稅一年多前就比較嚴(yán)格地執(zhí)行征收了，這次震動(dòng)會(huì)比較小，對(duì)房?jī)r(jià)的直接影響也有限。
本報(bào)記者：謝紅玲,王其明,李樂(lè)
