稅收新政欲解“屯地”難題

　　心有余悸——1月17日上午，看到國稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）之后，地產(chǎn)商老陳在電話里向記者這樣描述他的心情。

　　一年半以前，他把自己手中一塊地處北京西單周邊土地，以項目公司轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓給了一家香港上市的地產(chǎn)公司，賣價2億元人民幣。他九年前將這塊土地弄到手時，只花了不到2000萬元。

　　像老陳這樣在北京通過“屯地”獲利的小開發(fā)商，并不罕見。在業(yè)界看來，隨著《通知》中“整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目”被列入土地增值稅范疇，征收30%~60%的重稅，已經(jīng)足夠擠壓屯地者預期當中的獲利空間。

　　解決困擾土地主管部門需求的“屯地”問題，或許將成為此項政策在增加財政收入之外的又一大成果。

　　屯地獲利

　　讓老陳感到幸運的是，當時他沒有遇到土地增值稅的問題。因為按照當時的規(guī)定，土地增值稅的征收只包括“樓盤結(jié)案之后注銷”以及“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移”兩種情況，而并不包括“整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算

　　“拿下這塊地之后，我在土地上注冊了一個項目公司，這個公司所有的資產(chǎn)就是這塊土地。”他告訴記者，雖然在2004年8月31日之后，全國土地市場全面公開化，所有土地交易都必須通過當?shù)赝恋刂鞴軝C關(guān)公開完成，但他在賣地時所出售的僅僅是土地上項目公司的所有權(quán)，土地使用權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，這樣，土地增值稅也就和他扯不上關(guān)系。

　　在北京，這樣靠屯地獲利的“地產(chǎn)商”并不少，而且自2003年以后，以項目公司形式轉(zhuǎn)買、轉(zhuǎn)賣土地，也已經(jīng)成為了主流的模式。業(yè)內(nèi)人士透露，北京每年如此轉(zhuǎn)手的土地不下幾十塊。

　　“這種轉(zhuǎn)買轉(zhuǎn)賣，項目公司所有人的變更，只需要在工商部門備案，而不需要通過土地部門。”一位熟知操作方式的人士告訴記者，這樣，土地轉(zhuǎn)手的信息根本難以在國土部門體現(xiàn)，更談不上稅務(wù)部門獲得相關(guān)信息從而對其征收土地增值稅了。而大量已出讓的土地被開發(fā)商放在手中等待升值后賣出獲利，并未轉(zhuǎn)化為實際的供應，最終也導致了土地價格、房屋價格的上漲。

　　擠壓空間

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，土地增值稅新政的出臺，很可能根本扭轉(zhuǎn)這一讓土地主管部門頗為頭疼的局面。

　　“‘整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目’指的就是轉(zhuǎn)讓項目公司的情況。”國家稅務(wù)總局稅務(wù)科學研究所主任張培森告訴記者。在此次下發(fā)的通知中，該科目與“房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售”、“直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”并列成為必須清算繳稅的情況，這對指望屯地轉(zhuǎn)讓獲利的地產(chǎn)商而言，要好好掂量一下了。

　　按《通知》規(guī)定的累進稅率計算，老陳的那塊西單周邊的土地，減除土地獲取成本2000萬元，剩余1.8億元均為增值額，比例已在200%以上，須按60%的累進稅率征收。

　　這塊土地如果在新政后以項目方式轉(zhuǎn)讓，土地增值稅就要繳納1億多元，如此重稅，顯然是屯地者難以承受的。

　　“目前以項目公司的方式轉(zhuǎn)讓土地的，多數(shù)是8·31之前的項目，增值比例都很大，土地增值稅應該很管用。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，8·31之前，由于存在多個土地獲取渠道，土地的原始價格都較低。因此轉(zhuǎn)讓實際增值空間巨大，對于土地增值稅的新政也就格外敏感。

　　對于土地增值稅，市場反應強烈。作為地產(chǎn)龍頭股的萬科，在土地增值稅消息出臺當日，股價便已下跌10%，而據(jù)記者了解，萬科在此之前，對于土地增值稅還有一定的準備——自2004年開始便為土地增值稅提留準備金，2006年的提留更達到3億元。但盡管如此，還是沒有躲過下跌的命運。1月17日，其他內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)同樣不理想。

　　“土地增值稅只會帶來