土地增值稅清算對海南影響不明顯

　　

　　土地增值稅的清算將對房地產企業的利潤造成重大影響。 本報記者 宋國強

　　編者按

　　為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，國家稅務總局1月16日公布了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，從2月1日起，對全國房地產企業進行土地增值稅清算，扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現狀，土地增值稅稅率從30%至60%不等。該消息在全國各地掀起軒然大波，在海南房地產界亦引起強烈反響。

　　本報海口1月18日訊 （記者高虹）從2月1日起，我國稅務部門將對全國房地產企業進行土地增值稅的清算工作。記者今天從省稅務局了解到，雖然目前省地稅局還未接到國家稅務總局的文件通知，但其實自1995年始，海南就已開征增值稅。

　　1993年，為防止各地開發商炒地、炒房行為，國家稅務總局出臺的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。從1995年6月起，海南開始征收土地增值稅。

　　省地稅局稅政處副處長林英說，土地增值稅開征后，即遇上海南房地產業的低谷，土地增值的部分很少，低迷形勢一直持續到2003年底房地產業復蘇。也就是說，此期間我省房企土地很難增值。從2003年底起，我省開始加強對土地增值稅征收工作的管理。2004年7月，我省采取預征模式征收土地增值稅。

　　據介紹，我省土地增值稅征收采取預征模式，即在房地產預售時先預征土地增值稅，待房地產項目銷售量達85%以上時，再按“多退少補”的原則對土地增值稅進行清算。至于土地增值稅的預征比例，各市縣的標準不一，海口、三亞的預征額為1%—2%，其他市縣為1%。

　　林英認為，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》雖然出臺，但國家對土地增值稅的征收管理仍是粗線條式的，亟需對土地增值稅進行清算，給予明確。此次，國家稅務總局公布了關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知，是對一些政策再次給予明確，今后稅務部門將進一步加強對其管理。

　　據悉，事實上很多房地產商在合同上做手腳，以此避稅，因此征稅情況一直不理想。林英認為，由于土地增值稅采取預征模式，清算是必然的程序。

　　海南金邦實業有限公司營銷總監謝壯志認為，海南對房企土地增值稅進行清算已有一段時間，只是以往執行的力度可能比較寬松。2004年海南出臺規定，在房產過戶前開始強制預征土地增值稅，預征額為銷售量的2%。不可否認，預征土地增值稅對開發商有約束，但約束力不是很強。如果一些企業項目運作得好，土地增值稅往往會超過2%。土地增值稅清算對海南的影響不是很明顯，對南京、上海等大城市則影響很大。這些城市樓價高，利潤空間也大，開發商當然樂意預征而不想清算，因此清算上會存在一些漏洞。可以說，越是大城市，漏洞越大。

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　　●二手經濟適用房也要繳增值稅嗎？

　　答：不用，根據政策規定，經濟適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此也不用繳納土地增值稅。

　　●二手

商品房是否要繳此稅？

　　答：不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。此次土地增值稅的征收范圍：居住未滿三年的非普通住宅，按規定計征土地增值稅，居住3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。同時首次規定，個人轉讓住宅以外的其他類型房屋計征土地增值稅，包括商鋪、

寫字樓在內。普通住宅和居住五年以上的非普通住宅，免予征收。此外，通過法定繼承取得

二手房免征，贈予直系親屬或承擔直接贍養義務人的，通過中國境內非營利社會團體、國家機關贈予教育、民政和其他社會福利、公益事業的二手房均免征。 （鄧 輯）