大連凌水鎮土地租金能收回嗎？

　　■焦點透視■本報記者王南實習生王潤海

　　大連凌水鎮的當家人近日明白了“落袋為安”的含義。

　　土地以租代征被明令叫停，對他們來說，不僅意味著以后用地空間的壓縮，原來以為穩穩當當收入囊中的“租金”也要泡湯了。

　　“原來都是這么做的，可是……”可是政策變化了，煮熟的鴨子也會飛。

　　以租代征玄機

　　由于“以租代征”可以用偷梁換柱的形式突破建設用地的指標限制，在一些地方迅速蔓延。國土資源部執法監察局局長張新寶日前表示，中國土地違法面廣量大、花樣迭出，其中“以租代征”最為突出。

　　被稱為土地管理和調控新政的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（2006年8月31日），即是劍指“圈地風”之后刮起的“租地風”。

　　政策力度的逐步增強，使大連凌水鎮感受到實質的影響：一家企業拖欠土地租金，鎮政府把它告了，一審贏了，二審又贏，可是大連中院2006年12月18日裁定重審。

　　當地人大部門關注此事的一位委員透露，當初簽訂土地租賃合同中隱藏的問題，因此浮出水面。

　　原來凌水鎮政府在將下屬企業——大連發電機制造廠全部資產所有權有償轉讓給一家公司的時候，雙方在《轉讓合同》中還附有一份《土地租賃合同》，凌水鎮政府將原電機廠土地以每年105萬元的價格出租，期限20年。

　　后來，這家公司又將所購買資產和租賃的土地使用權作為投資，和大連旭成公司組成大連龍神制冷設備有限公司，占其中60％的股份。

　　然而，那家公司因和鎮政府合作出現問題，未交土地租金315萬元。凌水鎮政府無奈將其告到法院，要求交納土地租金，并解除土地租賃合同。法院認定原《土地租賃合同》有效，判決被告給付租金，同時責令龍神公司30日內遷出租賃土地。

　　企業無法正常經營了。中國經濟時報記者到龍神公司采訪時看到，廠房已空無一人，門上都貼著封條，院子里到處是瘋長的荒草。

　　一位原電機廠的老工人在路邊告訴記者：“鎮政府賣了廠房，出租了土地，我們下了崗……”

　　龍神公司對被“株連”也覺得困惑。執行董事王同軍說：“按國家土地管理法規定，房產交易時，地隨房走。鎮政府為什么又能將廠房和土地分開呢？”

　　基層政府的土地沖動

　　土地違法屢禁不止，按國土資源部執法監察局局長張新寶的說法，根源在于地方政府的用地沖動：“以地生財”已經成為地方政府的主要經濟來源。

　　國土資源部的一份調查報告顯示，地方政府違規交易土地的花樣不斷翻新，“以租代征”、“化整為零”、搞假招拍掛等手段層出不窮。

　　“土地圍著項目轉、造城招商，”張新寶說：“已不是點上而是面上的普遍問題。”

　　大連甘井子區凌水鎮也處于城鄉接合處，周圍是東北財經大學等幾家院校。隨著城市的擴展，這個地方漸漸成為地產商“眼熱”的黃金地段。

　　而原電機廠占地達29045平方米，據當地一家開發商估算，按1．8的容積率，可以開發出5萬多平方米的房子，房價一平方米8000元左右，收益可達1個多億。

　　凌水鎮安姓鎮長告訴中國經濟時報記者，政府收回土地，原來是準備評估拍賣，賣給房地產商開發。鎮政府一直按合同辦事，對租賃合同是否合乎法規的問題，安鎮長說：“過去都是這么做的。土地租賃合同沒有到土地管理部門辦理申請登記，很普遍。”

　　集體土地監管盲點

　　國土資源部一位專家告訴中國經濟時報記者，地方政府對集體土地處置中問題最多，“那是一個重災區。”

　　基層土地監管部門也感到難度很大。大連甘井子區土地管理局地籍科李科長在接受中國經濟時報記者采訪時表示，按《土地法》規定土地是不允許出租的，使用權轉讓也不合法，這樣的合同不受法律保護，沒辦法過戶，房管部門也不會認可這樣的合同。但當記者給他看鎮政府和企業簽的土地租賃合同時，他說：“還是第一次看到。”

　　在李科長看來，“招、拍、掛”的過程也有問題。“集體土地拍賣，法院必須和土地管理部門溝通，然后到土地儲備中心掛牌，再進行招、拍、掛。但法院自行拍賣了，土地管理部門根本不知情。”

　　對鎮政府不在土地管理部門變更就出租土地的做法，李科長明確表示是錯誤的：“沒有變更登記，是不允許出租的。土地使用權至今是大連電機廠的，憑什么說土地就是凌水鎮政府的？但遺憾的是在我們這里出租土地，不變更登記目前非常普遍，也沒有辦法查。”

　　凌水鎮是當地一個經濟強鎮。一些農民反映，凌水鎮政府出賣集體企業資產和處置集體土地，也是經濟收入主要來源之一。

　　如果凌水鎮政府不能如愿收回租金，農民認為是屬于誤算。但鎮里不這么認為。鎮體改辦主任吳揚說：“為了調解拖欠租金問題，曾設想干脆將土地賣給他們，28萬元一畝。現在如果要買，還可以做工作……”