土地增值稅下月起清算

　　東方IC供圖國家稅務總局昨天正式宣布，全國各地將從今年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算，清算30％到60％不等的土地增值稅。業內人士普遍認為，這一稅種的清算無疑將對房地產企業的利潤造成重大影響。這一影響昨天已經在股市中明顯表現出來：一天之內百億資金爭相從地產股中抽離，兩市地產股整體暴跌。

　　土地增值稅核定征收

　　根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　通知說，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。通知要求，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省稅務機關規定的其他情況。

　　記者昨天從稅務部門采訪了解到，多年來各地對房地產開發企業征收土地增值稅時，一直在采取預征和清算的方式。

　　通知還表示，今后稅務部門可以開始對土地增值稅進行核定征收，房地產開發企業凡有未設置賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂、逾期仍不清算、申報計稅依據明顯偏低又無正當理由等五種情形之一的，稅務機關即可參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅賦情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

　　至于具體核定征收率，各地可自行確定。北京市地稅局方面透露，該局就這一核定征收率，也將另行出臺相關通知。此前，北京市2003年征收土地增值稅3.06億元，2004年征收了1.84億元，2005年征收了2.38億元，2006年征收了5.6億元。

　　地產股票聞聲暴跌

　　受此消息影響，昨天百億資金爭相從地產股中出逃，兩市地產股暴跌，除美都控股（600175）一只地產股因公布定向增發消息而漲停外，其余房地產股票全線下跌。

　　昨天兩市收盤時，深證房地產業指數跌幅達到了9.18%，地產板塊的成交量達到了創紀錄的61億元；上證地產業類指數跌幅達到了9.28%，成交量達到了46億元，兩市合計有107億資金從房地產板塊中抽離，萬科A（000002）、保利地產(600048)等三十多只地產股跌停，且大部分跌停個股的跌停封單都高達百萬股，表現出明顯的機構殺跌跡象。地產龍頭股萬科A單日的成交量達到了26億元，在跌停價位17.28元上還累計有1311萬股未成交的拋單。從深圳交易所公布的成交記錄來看，萬科A當日的買入金額最大的前5名中4個是機構專用席位，4個機構的合計買入金額將近5億元；而賣出金額最大的前5名中也有4個是機構專用席位，4個機構的合計賣出金額高達5.3億元。

　　房地產股大跌的風潮還蔓延到了香港股市，富力地產（2777）、首創置業（2868）、綠城中國（3900）、世茂房地產（0813）等房地產公司的股價也出現了顯著下跌。

　　對于地產股的全線下跌，招商證券分析師也認為，下跌的誘因是國稅總局的政策，因為在不征收土地增值稅的前提下，地產公司的土地儲備越多，公司價值就越大，凈利潤也就越高，如今稅賦一旦清算，那么地產公司肯定會受影響，影響程度會因公司具體情況而定。不過，引發大跌更為重要的原因是地產股的漲幅已經太大，在此輪牛市行情中房地產股已經累積了大量的獲利籌碼。泛海建設（000046）2005年底時股價為2到3元，現在已經漲到了22到23元；萬科2005年底股價在3元左右，現在已經漲到了18到19元……這些獲利盤一遇風吹草動，隨時都會瘋狂變現。

　　與

　　清算土地增值稅會不會引起房價的又一輪大漲？這是一個讓人頗為關心的問題。

　　記者對多家房地產有關負責人進行采訪后了解到，北京區域的房價主要是需求決定的，并非成本推動，此次清算土地增值稅雖然可能會提高一些項目的成本，但這并不會成為促使房價上揚的絕對因素。

　　目前，各家大型房地產企業都在忙著進行財務計算，計算此次政策造成的影響。萬科的土地儲備約在1000萬平方米、富力地產的土地儲備也約在1000萬平方米左右，保利地產的土地儲備約在800萬到1000萬平方米，北辰的土地儲備約在200萬到300萬平方米，各大地產公司的地塊數量都比較多，具體情況也各不相同，因時間比較緊，現在還無法估算出對企業的具體影響程度，從而目前也無法形成調整房價的決定。

　　復地（集團）股份有限公司華北區域總部公共關系總監毛明忠對記者表示，從北京的市場來看，成本不是主要的決定因素，成本所占房價的比例也是有限的，主要還是市場供需起決定作用，土地增值稅問題只會成為房價上揚的一個因素，而不會是必然因素。

　　明天地產業務發展中心業務副總監賈玉鵬對記者表示，估計此次土地增值稅政策不會對房價造成太大的影響，雖然地價在房價成本中占主要地位，但從現在的政策看，只要土地囤積的時間不是特別長，增值的空間也是有限的，增值稅也不會繳納很多，對成本推動不大。另外，北京的房價之所以高位不下，還是剛性需求太大，成本推動作用不明顯，此前，鋼材水泥價格都出現一定程度的上漲，但這些成本上漲并沒有直接影響房價，這些成本因素對目前房價的影響并不是很大。

　　■小資料

　　土地增值稅 是以納稅人在中華人民共和國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，適用稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，適用稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，適用稅率為60%。土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。