土地增值稅下月開征最高稅率60%

　　國家稅務(wù)總局16日公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，從2月1日起，對全國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算。

　　《通知》規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

　　對于土地增值稅的清算條件，《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，納稅人符合上述三種情形之一應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。同時，對于已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的以及省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　作用:抑制房地產(chǎn)過熱開發(fā)

　　自土地增值稅1995年推出后，為了扶持房地產(chǎn)發(fā)展，一直沒有正式征收，2月首次開始實施清算，將增加開發(fā)商成本，降低房地產(chǎn)行業(yè)利潤。

　　“按照這一政策，取得土地越早的開發(fā)商越可能會承受成本增加的壓力。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，由于前些年的拿地成本相對較低，很多仍未完成開發(fā)或銷售的土地都具有增值空間。在目前土地大幅度升值的情況下，清算土地增值稅會提升房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，降低房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤。

　　“稅務(wù)總局再次在全國范圍內(nèi)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，強(qiáng)化了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種，可以與其他稅種聯(lián)合作用，抑制過熱的房地產(chǎn)開發(fā)。”中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓認(rèn)為，通過土地增值稅的預(yù)征和及時清算，可以均衡和適當(dāng)縮小房地產(chǎn)開發(fā)利潤，對北京、上海等地的房地產(chǎn)炒作加以限制。

　　土地增值稅征收稅率額度

　　增值額稅率

　　未超過扣除項目金額50%30%

　　占扣除金額50% 至100%40%

　　占比100%至200%50%

　　占比200%以上60%

　　影響:引發(fā)地產(chǎn)股暴跌

　　昨天的股市對土地增值稅迅速做出了反應(yīng)。萬科A、天鴻寶業(yè)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等一、二線地產(chǎn)龍頭股幾乎全部被封死在跌停板上。從成交量來看，地產(chǎn)板塊明顯有資金撤離跡象，房地產(chǎn)板塊昨天下跌8.3％，成為帶領(lǐng)大盤跳水的元兇。最終滬綜指下跌42點(diǎn)，深成指下跌223點(diǎn)。

　　在跌停的企業(yè)中，很多都是大“地主”。根據(jù)去年4月的一次調(diào)查顯示，2005年，全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)共儲備土地面積40210.7萬平方米，而北京去年的住宅供地面積不到1000萬平方米；其中土地儲備面積在100萬－500萬平方米之間的企業(yè)有43家。如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計算，由于這些公司此前不少土地普遍價格低廉，未來將會付出非常高昂的增值稅。

　　擔(dān)憂:有可能刺激房價？

　　開發(fā)商新增的成本會不會被加進(jìn)房價中，這令購房者最為擔(dān)心。

　　盡管土地增值稅清算時根據(jù)預(yù)繳“多退少補(bǔ)”的方式進(jìn)行，即開發(fā)商的預(yù)先繳稅額如果低于最后清算出來的應(yīng)繳稅金額，開發(fā)商需要補(bǔ)交稅款，但如果開發(fā)商的預(yù)繳金額大于實際應(yīng)納稅額，則需要退稅。“據(jù)我了解，清算后，多數(shù)開發(fā)商都要補(bǔ)繳稅款。”李文杰說。也有開發(fā)商透露，為了避免遭遇土地增值稅清算帶來的成本增加，本應(yīng)該結(jié)算銷戶的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司往往會采取放任擱置的辦法。其實，北京土地增值稅的步伐已經(jīng)走在了前面。從今年1月1日起，北京正式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征1％的土地增值稅，并規(guī)定在項目辦理全部竣工結(jié)算手續(xù)后，凡銷售面積達(dá)到可銷售總建筑面積比例85％以上的項目，不論是否已預(yù)繳稅款，均須在辦理全部竣工結(jié)算手續(xù)后2個月內(nèi)，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)直接辦理清算稅款手續(xù)，對逾期未辦理清算稅款手續(xù)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按征管法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。因此，清算土地增值稅究竟會對房價有什么影響，還要一段時間才能顯示出來。RJ037RJ202RJ178