土地增值稅下月強征 新政策短期內可能推高房價

　　國稅總局追堵房產稅收漏洞，預售滿三年必須清算，分析師認為這是上半年地產調控的開始　　

昨日深滬兩市地產股全線深幅下挫。2月1日起征收土地增值稅成為今年地產調控第一波。本報記者周曉東攝

　　本報訊 從2月1日起，房地產企業再也不能逃避土地增值稅了。1月16日晚間，國家稅務總局網站發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。

　　《通知》要求各地從今年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業征收30％-60％不等的土地增值稅。一石激起千層浪，昨日，地產股應聲下跌，業界紛紛對該政策是否會影響房價走勢表示廣泛關注。

　　清算以分期項目為單位

　　根據這份簽署于2006年12月28日的《通知》，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率。其中，最低稅率為30％，最高稅率為60％。

　　通知還要求，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省稅務機關規定的其他情況。

　　《通知》對土地增值稅的清算項目細分明確，稱土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　稅種早定，征收一直未落實

　　國務院于1993年即發布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定了這一稅種。但由于各種原因，一直沒有正式落實。

　　最近一年多以來，一些地方開始陸續恢復房地產開發企業土地增值稅，大部分地區以預征形式進行征收，要求房地產企業按照預（銷）售商品房收入1%-2％的比例進行預征。

　　2006年12月21日，北京地稅局出臺了《關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》，該通知規定對北京房地產開發企業在項目全部竣工前，預（銷）售商品房取得的收入，除政府批準的經濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預（銷）售收入的1%預征土地增值稅。

　　有業內人士表示，對于一些目前儲備了比較多低價土地的企業而言，其所交納的土地增值稅數額將會比較大，這一政策將進一步縮小房地產企業盈利空間，目前股市已經出現地產股下跌的現象，但目前房價主要由市場供求決定，預計不會受到直接影響。

　　■征稅解讀

　　預售滿三年必須結清

　　土地增值稅清算亮出時間底線

　　國稅總局的《通知》進一步明確了房地產開發企業土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，并且劃定了時間和空間的“底線”。

　　據國稅總局有關負責人表示，對于房地產行業，主要有三大稅種，銷售環節的增值稅、營業稅和開發環節的土地增值稅。所謂土地增值稅，就是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后增值額再以比例繳納的稅收。此次通知規定的扣除項目包括土地款、開發成本、配套設施等等，這些扣除項目要求房地產開發商必須提供有效憑證。

　　據這位負責人介紹，按照國務院1993年的規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率。即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；超過200％部分，稅率為60％。

　　由于此前對房地產開發成本（即可扣除項目）的確定方法不詳，土地增值稅征收多采用預征收制。在項目銷售面積不到85%的時候，只征收預征土地增值稅（各地稅率不同，北京為銷售收入的1%），等銷售超過85%后清算補足。但在實際操作中，這往往成為開發商拖欠稅款的借口。此次通知即是對清算環節的規范，使之在征繳過程中更清晰。

　　據北京易稅通企業顧問有限公司專家介紹，出于成本考慮，很多開發商對土地增值稅清算多采取放任擱置態度。但是按照此次國稅總局的最新通知，再想逃避、擱置就行不通了。因為國稅總局在通知中劃定了時間“底線”：預售滿三年必須結清。

　　“開發商就不能再把土地增值稅這筆資金當作現金流來運作了”。

　　《通知》中也規定了一些不需征收土地增值稅的情況，比如房地產開發企業將所開發的部分房地產轉為自用或用于出租等商業用途時，只要產權未發生轉移，就不征收土地增值稅。

　　■股市掃描

　　62只地產股下跌，26只跌停

　　昨日，受2月1日開始征收土地增值稅的消息的影響，地產股全線深幅下挫。滬深兩市68只地產股中62只下跌，其中26只跌停。地產股的下挫也使得滬深兩市放量收低，滬綜指下挫42.12點，深證成指大幅下挫227.24點。部分分析師認為，這一措施的出臺可能只是上半年地產調控的第一幕，地產股大幅下挫也是對此預期的回應。

　　龍頭個股悉數跌停

　　昨日地產股全線泛綠。業內人士俗稱的“招萬金”三只龍頭股中，招商地產、萬科跌停；金融街跌9.66%，幾近跌停：“四小龍”中，陽光股份、華發股份、億城股份跌停，棲霞建設跌6.97%.地產股的換手率也大幅上升，跌停個股的換手率普遍超過3%，為前一交易日的一倍以上。而對于未跌停的地產股，市場對其評估出現較大分歧，中糧地產跌6.44%，換手率達到了驚人的23.65%.棲霞建設的換手率也達到14.73%.滬深兩市的成交也再度創下天量，達到1507億。

　　分析師們認為，地產股的全線下跌不只是對此次開征地產增值稅的反應。除前期漲幅過大之外，行業人士認為地產股的下挫還代表了人們對地產調控的心理預期。

　　“每年的二三月份都是地產政策的多發期，而市場預期調控也由來已久。”陳林說，“此次的土地增值稅清算，更可能是上半年房地產行業調控開始的一個信號。”

　　滬上一家基金公司高管認為，雖然不動產升值的趨勢目前不可逆轉，但從行業競爭加劇，以及國家對土地的配置效率不斷加強的情形來看，開發商的利潤率不斷下降已成定局。在這種情形下，地產股的吸引力已不如地產本身。

　　地產公司受影響不同

　　雖然個股悉數下挫，但分析師們認為，地產增值稅清算對于各家地產公司的影響并不一致。對于前期獲得土地成本較低、存量較大的開發商來說，在土地價格持續增長的情況下，將面臨巨額的土地增值稅成本支出。國信證券地產行業分析師陳林表示，開發高檔商品房為主的公司稅負增長會比較大，這類公司的土地增值幅度更大，比如華僑城等；而以普通住房為主的公司稅負增長相對較小。

　　也有公司對于土地增值稅的清算提前做了準備。萬科A在2004年即為土地增值稅的清算提留準備金，去年準備金已提高到3億元。陳林說，土地增值稅對萬科影響可能就不大。

　　■業界反應

　　利潤空間受擠壓選項目更謹慎

　　潤豐房地產開發總經理王宇是在昨日上午得知該消息的。他預計該政策會對企業的利潤空間帶來比較大的影響，地產股肯定會受到一定影響。根據記者在業內的調查，開發商對該政策給企業帶來的影響程度有兩類觀點：一類認為實質影響不太大，另一類認為對企業的利潤將帶來大的影響。但總體來講，在利潤受到影響的情況下，今后開發商在拿地和開發方面會更加謹慎。

　　北京萬通世界房地產有限公司董事、總經理陶民說：“根據萬通地產在北京和天津過去的經驗，企業一直都有類似的稅收在繳納。”增值稅終究是從利潤中扣除的，對于土地開發量比較大的企業，其利潤數額也相應較大，會給企業發展帶來較大影響。對于一些規范運作的企業而言，這部分利潤和風險是一直有考慮的，會帶來經營方式的較大變化。從長遠來看，企業在選擇項目時會更加謹慎，對市場的規范穩定是有好處的。

　　思源顧問董事長李國平認為，稅收帶來利潤的降低是必然的。可能以前有些土地是可以操作的，但現在開發商得更仔細的考慮。地產股票的下跌反應可能是由于本身已經處于高位，有部分人士在借消息進行操作，長遠來看仍是樂觀的。

　　但潤豐房地產開發總經理王宇認為，目前各地的具體操作還需要進一步的明確細則，會有一段觀望期出現。

　　從長遠看，30%-60%的利潤被抽出，對整個企業的贏利狀況影響還是深遠的，地產股的表現可能難以再現過去的旺市。

　　新政策短期內可能推高房價

　　國稅總局新近出臺的針對房地產項目的土地增值稅政策，引發了北京房地產業界2007年對調控政策的首次議論。針對新的稅收政策可能對當前房價造成的影響，各界反應相當一致：短期內將有可能繼續推高房價。

　　在北京崇文、豐臺區開發有多個項目的一房地產開發商表示，土地增值稅政策并不是新內容，現在重新落實，政府的本意應該是打壓房地產開發的利潤空間，進一步控制房地產開發領域持續過熱的現狀，但事實上卻會提高開發成本，助長房價的上升。

　　據了解，過去對房地產項目的預征收稅制在執行時，眾多房地產開發商真正足額繳納的是少數，現在強制征收后必然會在全行業內增加原有的開發成本。羊毛出在羊身上，開發商一方面在想辦法轉移利潤的同時，肯定會將成本進一步轉移到購房者身上，而提高房價正是轉移成本的基本方法。

　　面對即將正式執行的政策，北京市房地產業界數量眾多的代理商均調高了未來幾個月的房價預期。中原地產華北區總經理李文杰表示，土地增值稅開征對北京房價有著直接的影響，短期內的上漲成為必然。按照目前的市場情況，北京的住宅供需缺口依然很大，在存在廣泛的供不應求情況的背景下出臺土地增值稅政策，開發商方面有足夠的能力利用需求做文章，把因政府征收土地增值稅而提高的成本轉移到購房者身上。而開發商在分級累進的稅率影響下，還會出現追求同級別稅率下的最高利潤，這也將促成房價上漲。

　　本版采寫/本報記者 張家齊 吳敏 谷欣 楊娟娟 孟斯碩 左林