下月起清算房企土地增值稅

　　嚴格土地增值稅清算管理打擊地產商囤積土地行為

　　下月起清算房企土地增值稅

　　業內人士指出：出租型房地產將不受此影響，其“助漲”房價作用十分有限

　　國家稅務總局日前發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，從2月1日起，全國各地區將對房地產企業土地增值稅實行清算式繳納。業內人士認為，這一政策將縮小房地產企業盈利空間，打擊地產商囤積土地的行為，但對房價的直接影響當屬其次。昨日，股票市場上的房地產股受此影響應聲大跌，不少地產股甚至跌停。

　　稅收調節作用明顯

　　《通知》明確：房地產開發企業土地增值稅將實行清算式繳納，取代現行的以“預征”為主的土地增值稅繳納法。清算涉及的情形包括：房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況。

　　據了解，我國現行土地增值稅暫行條例及相關細則規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的，應當繳納土地增值稅。稅率為四級超率累進稅率：最低的，增值額未超過扣除項目（即成本）金額50％的，課稅30％；最高的，增值額占扣除金額200％以上的，課稅60％。

　　與全國其他地區相似，深圳也是從2005年11月開始向房地產開發企業征收土地增值稅，采取按照銷售收入的一定比例進行預征的方式，到目前為止也還沒有進行過土地增值稅的清算。

　　業內人士認為，隨著土地增值稅清算有關問題的明確，意味著從1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴格征收，預計將對房地產開發企業盈利產生明顯的稅收調節作用。出租型地產項目不受影響

　　受此影響，深滬兩市的房地產板塊昨天開盤起就直線下挫，華僑城A在開盤后20分鐘就迅速摔在跌停板上。收市時，房地產板塊大跌9.78％，接近跌停；金融、有色金屬等板塊也遭受重挫；兩市成交創紀錄地突破1500億元。

　　該項稅收政策對房地產開發企業究竟有多大的影響呢？稅務專家分析認為，土地增值稅將以房地產開發項目為單位進行清算，不同的項目由于開發成本、增值幅度不盡相同，稅率情況也不一樣。但從目前深圳房地產企業的盈利狀況來看，絕大部分都達到了土地增值稅的起征點。招商證券房地產行業分析師余志勇認為，華僑城之所以率先跌停，是因為它在兩市地產股中高檔地產項目較多，投資者預計它可能受到的稅收調節作用會更大。

　　另一個值得注意的細節是，土地增值稅是在銷售、轉讓的環節征收，不涉及出租的情況，如果開發企業建好房用于出租，則將不在土地增值稅的征收范圍內。

　　調控主要打擊囤積土地行為

　　嚴格土地增值稅的清算管理，直接劍指地產開發商通過囤積土地獲取暴利的行為，從房地產市場的宏觀調控上講，這一招是打在了“七寸”上。

　　世聯地產董事長陳勁松分析認為，土地供應的緊張問題在很大程度上是一些房地產開發商大量囤積土地造成的，開發商坐享土地升值帶來的暴利。關于土地增值稅的清算政策一出來，實際上帶給房地產市場一個很重要的信息：占有大量土地儲備的企業，將為土地的增值付出高昂的稅收成本，土地增值帶來的一部分利潤將通過稅收環節收歸政府所有，這對社會、對廣大老百姓來講應該是一種更加公平的處理方式。

　　對

　　最讓普通百姓擔心的是，開發商是否會讓提高的這一部分稅收成本直接轉嫁到房價上，從而帶來房價的上漲？

　　對此，陳勁松認為，有意購房者大可不必擔心，因為影響房價高低最主要的因素是市場的接受程度，只要在買房者能夠承受的范圍，開發商就一定會把房價定在最高點。一些業內人士也提出，以目前深圳的房價來看，早已遠離了地產開發商的成本區，土地增值稅帶來的稅收成本增加應該在地產商可以承受的范圍之內。供求關系依然是影響房價的決定性因素。招商證券的余志勇表示：“稅收調控能否起到預期效果，對房地產企業的利潤影響究竟有多大，關鍵還在于執行。”