紛紛擾擾談房價

　　■學人新論■陳柳欽

　　房地產作為國家的支柱產業，關乎國計民生，已遠遠超越經濟范疇，對經濟結構構建，對社會安全、政治穩定都至關重要。房地產的公共屬性決定了政府必須行使干預、管理和調控的職能，如果以開發商所謂“市場決定一切”為借口放棄宏觀調控，房地產必將給社會帶來災難性后果。因此，在中國目前情況下，宏觀調控不僅必要而且必須。房地產價格一直是廣大市民關注的話題，不僅牽著人們的錢袋子，也左右著人們購房置業的積極性。房價持續上升，百姓望房興嘆。穩定房價，解決買房難、買房貴的問題，是廣大群眾的強烈呼聲，也是讓全體人民共享改革發展成果、促進社會和諧的迫切需要。如何控制房價過快上漲，讓更多人買得起房，應列入各級政府工作議程。

　　早在2003年年底開始的新一輪宏觀調控過程中，就根據房地產業持續過熱的狀況，適時推出了一些政策措施。特別是2005年年初，針對房價上漲過快的現象，國務院作出了對房地產市場進行調控的決策。2005年3月26日，國務院下發了《關于切實穩定住房價格的通知》，業內將其稱之為“國八條”。其將穩定房價提高到了政治高度，要求建立政府負責制，省政府負總責，并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任”。2005年4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議時，提出了“加強房地產市場引導和調控的八點措施”，即“新八條”。2005年5月11日，繼“國八條”、“新八條”之后，國務院轉發了由建設部等七部委聯合制定的《關于做好穩定住房價格工作的意見》。中央這一系列調控房地產市場的措施，被業內形象地稱之為“組合拳 ”。雖然通過2005年“急風驟雨”式的宏觀調控，房地產市場“虛火”消退了不少，房地產開發投資增幅同比明顯回落，但許多地區的房價仍快速上漲。所以，總的說來，2005年的房地產調控沒有達到預期的目的，不僅沒有解決需求的問題，反倒一定程度上讓供給受到了抑制。這與政策無法有效操作，房價調控幅度、戶型調控指標、商品房與經濟適用房比例不具體以及房價統計缺乏統一口徑都有很大的關系。因此，經過了2005年近一年指向“調控房價”的“房地產新政”之后，國內房價依舊高燒不退，住房問題逐漸引發了一系列社會矛盾。因為，每當新政策出臺后，購房者都期望政策出臺會拉低房價，所以延緩了購房計劃。但當政策效應過后，房價并沒有如預期中那樣降低，這時就會有更多消費者加入購房大軍中，造成因為延緩積壓后的“井噴”現象，進一步抬高了房價。

　　由于房地產領域的一些問題尚未根本解決。特別是進入2006年之后，全國不少大中城市的房價又出現了大幅上揚。2006年3月間，北京期房均價較2005年上漲19．2％的地方統計消息公布，因領先于上海而引起震動；2006年5月初，深圳市公布了當地一季度的官方統計，深圳關內商品住宅價格同比上漲35．46％，平均房價在全國首次沖破萬元大關。面對房價的瘋漲，中央政府和地方政府相繼出臺了新一輪的調控政策。2006年5月17日，國務院提出了促進房地產業健康發展的六條指導性措施（“國六條”），六項具體措施包括重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長以及進一步整頓和規范房地產市場秩序等內容，這些措施給房地產市場帶來了一定的警示。但“國六條”依然采用的是“懷柔政策”，在政策上是對“國八條”的延續和傳承，并沒有本質變化。采取這一措施是基于中央政府的施政思想——循序漸進做量變。隨后《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發�煟玻埃埃叮常诽枺�、《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》�煟保叮堤栁募��牎ⅰ蛾P于建立國家土地督察制度有關問題的通知》（國辦發�煟玻埃埃钉牐保担疤枺�、《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》�煟保叮短栁募��牎ⅰ蛾P于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》�煟保埃柑栁募��牎ⅰ蛾P于規范房地產市場外資準入和管理的意見》�煟保罚碧栁募��牎ⅰ秶鴦赵宏P于加強土地調控有關問題的通知》等文件相繼出臺；同時，央行兩次加息，要求商業銀行提高大戶型按揭貸款首付比例、加強房地產信貸風險管理等金融措施集中出臺。２００６年的房地產宏觀調控政策由“國六條”開始，隨后各種細化的調控措施陸續出臺，從土地、稅收、外資準入、信貸、住房結構和房地產市場交易秩序等方面全方位對房地產市場進行了全面調控。本輪房地產宏觀調控不僅涉及房地產二級市場（房地產開發、交易市場），而且集中力量于房地產一級市場（土地市場）；本輪房地產宏觀調控不僅重視經濟、金融等市場調控手段的組合使用，更以行政問責的手段來確保宏觀調控措施的執行力。所有這一切，顯示了政府控制房價、促進房地產市場持續健康發展的決心。

　　但是，我們仔細研讀“國六條”以及其他文件中提出的具體措施，其間從來沒有出現過“房價下跌”的明確字眼，或者間接暗示。如果非要說其中有什么暗示的話，那就是“穩定住房價格”這句話。在房價下跌的時候，這句話意味著希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，這句話意味著希望房價不要漲得這么快。很顯然，我們的政策是要保持房價平穩，主要是要將房價過高的增長幅度降下來，也就是說房價不會過快增長，這并不等于房價會下跌。因此，新的“國六條”很難把房價調控下來，因為當前中國經濟依然處于一個高速發展的階段，而銀行的存貸比達到突破性的歷史新高，這是房地產投資過熱的根源。就房地產來講，由于各個利益集團的博弈，在中國，不只是市場這一只看不見的手，還有包括地方政府在內的多只“看不見的手”，共同左右房價，從而使得房價上漲的趨勢很難改變。

　　根據對市場的分析和判斷，未來一段時期內房地產價格將繼續上升，但上升的速度有可能較為平緩。主要有以下幾大理由：一是，當前貧富差距明顯，且收入分布呈“金字塔”型；二是，城市發展戰略存在偏差，短期內很難改變；三是，人多地少國情被夸大，某些地方政府維持地價是本意；四是，商業銀行體制弊端依然存在，短視行為明顯；五是，調控房價，中央政府意愿強烈，地方政府動力不足；六是，目前出臺的政策，規范多于調控，部分政策效果可能事與愿違。尤其是當前出現了三類較為典型的攀比傾向：一是內地城市與沿海城市比，以“高”為榮；二是大城市與國際特大城市比，以“畸”為安；三是中小城市與大城市比，以“升”為榮。比較的結果是，總覺得自己的城市房價還不高，還要加快上漲。在“房價攀比風”影響下，一些地方用“上有政策、下有對策”來應付國家的宏觀調控；一些地方口頭表示要多建經濟適用房，實際上卻大拆大建，盲目發展高檔住房；一些地方明著規范房市，暗著卻縱容炒作；一些地方動輒用“均價不高”的所謂統計數字來掩蓋實際已經“虛高”的房價。

　　我們必須清醒：繁榮不是制造出來的，更不是哄抬出來的，非市場之手在市場中操縱越久，市場力量的報復越劇烈。現在，中國的房地產市場已經被非市場之手操縱太久了，因此也虛高很多了，而所謂房地產市場仍然在上漲不是因為它該漲，而是因為有太多的“既得利益者”不敢讓它跌，只能繼續操縱。這種由于不敢跌而不得不繼續操縱所導致的上漲，特別是瘋狂的上漲就是假象。如果僅從房價的調控看，新“國六條”涵蓋了稅收、信貸、土地、供應、市場、結構乃至信息，大體稱得上全面、完善而穩妥，顯示出中央政府下決心調控。當然這六條都是指導性和方向性的，因此接下來我們會看到各個部門將辛苦而忙碌地制訂具體的落實政策。對于此次新“國六條”的效果，現在還很難判斷，關鍵是要看政策的后續配套措施。如果土地政策、貨幣政策、稅收政策以及市場政策實現較好的結合，還是有望把房價控制住，特別是把過快的上漲控制住。

　　現在房地產的問題不僅僅是經濟問題，同時成為了一個社會問題，甚至有可能演變成為一個政治問題。立黨為公、執政為民，是我們黨的本質要求。切實解決群眾的住房問題，既考驗著我們黨駕馭市場經濟的能力，也考驗著我們推進社會公平、實現社會和諧的能力。在目前情況下，房價上漲是肯定的，但政府能做的僅僅是限于合理上漲，不至于像脫韁野馬一樣暴漲。如何對其進行調控，如何解決目前的亂局和亂象，已經到了考驗政府的執政能力和政治智慧的時刻。欲使“國六條”真正落到實處，則需更開闊的施政智慧。就房地產市場而言，房地產市場的調控思路有其固有的局限性，因為房地產市場的各種矛盾，與社會發展模式、收入分配機制等深層次因素有密切關系，這些因素不改變，房地產市場的供需關系將難以得到根本改善，著眼于技術細節的一些政策措施并無太大意義。

房產新政對于房價的穩定肯定會起到一定程度的抑制作用，但同時也應該看到，在沒有觸及到這一根本的矛盾之前，房價只能停留在穩定的基礎上，而房價的降低則依然遙遙無期。對于一個市場化程度并不徹底的房地產行業采取市場化的調控手段只能是揚湯止沸的治標之道。

　　展望２００７年，“國六條”的影響將在市場中逐步顯現：小面積住宅的推廣將豐富和完善樓市結構，人們的心態將更加安穩理性，房地產市場可望改變“虛火”情況，重新回歸真實。房價高漲引起的社會不滿情緒，已經遠遠超越了其經濟意義本身。因此，不管采用何種手段，房價一直是宏觀調控需要抑制的主要目標。可以預見的是，２００７年，房價問題仍將是宏觀調控的核心議題之一，如何抑制房價過快上漲將繼續左右相關職能部門的決策過程。隨著一系列政策措施的出臺，“銀根”、“地根”的進一步緊縮等將使國內相當一部分

開發商面臨空前的“資金鏈”和“拿地”壓力，行業內的“洗牌”將加劇，市場的“逐出效應”將會顯現。因此，２００７年房價可望平穩取代瘋狂，穩定房價將依然是政策關注的焦點。中央政府將在未來房地產市場的政策中，陸續推出穩定房價的相關措施，不希望房地產市場上投機氣氛過濃，所以限制過度投機也是一個長期堅持的政策。２００６年“國六條”新政潛移默化的作用將逐漸在２００７年表現出來。特別是“９０平方米以下面積占７０％比例”的規定，將令市場結構更加穩定，品種更加豐富，有利于房地產的穩定發展。

　　當然，解決房價問題僅靠“國六條”，僅依靠中央的宏觀調控政策是遠遠不夠的。新政策之下，房價已經升到“關口”。但如果外來資金加快進入中國房地產市場、人民幣不斷升值，市場仍會產生不理性因素，隨之而來的必然還是相關政策的出臺。由于在房地產發展方面，市場的轉型是迅速的，但政府的轉型卻是緩慢的；地方政府通過市場化掏老百姓的口袋來拉動經濟增長是積極的，但通過政府的公共政策和公共產品的供應來保障民生是被動和消極的。這使得房地產調控最終無法避免中央與地方本不該有的博弈——中央希望穩定房價，但是各個地方政府卻希望房價繼續上升。如果我們回顧一下我國房地產市場所走過的近二十年的發展歷程，就會發現運用行政手段進行市場干預的調控方式已越來越難以達到預期目標。調控不可能一蹴而就，如果各級政府不能真正從“經濟增長型”轉向“公共服務型”，我國中央政府房地產調控的成果也就無法從機制上得到保障。同時，房地產的商品屬性和公共屬性以及復雜的產業鏈條和行業關聯度，決定了房地產市場的治理不僅僅是政府的職能，而應該由政府和社會共同參與，在各自承擔應有的角色職能的基礎上，建立系統思考的聯動工作機制和治理體系。如果說２００６年的房地產是一個政策調控年，２００７年的房地產行業將是政策導向下的執行年。在我國房地產發展戰略開始顯露出從產業政策向公共政策回歸的形勢下，２００７年的房地產行業還將繼續優化完善，２００７年及今后的房地產市場將不再是“瘋狂游戲”的舞臺。

　　（作者單位：天津社會科學院城市經濟研究所）