房地產市場：回顧與發展

　　

　　陳淮

　　在過去20多年中，中國的房地產業對經濟發展貢獻很大。中國城鎮居民的人口從1980年的1.9億人增長到了2005年的5.62億人，人均居住面積從不足5平方米增長到26.2平方米。可以算一算我們在二十多年中蓋了多少住房。現在房地產領域面臨的問題是社會發展過程中的新問題。面對新問題，應該尋求新的解決方式。

　　

房地產市場的發展需要研究新問題

　　中國房地產市場存在的最主要問題是住房保障體系還不完善。保障體系的分配原則與市場經濟中等價交換、競爭等資源配置原則完全相反，并不是按人們對社會的貢獻進行分配，對那些無法給社會提供貢獻的人，社會也要給他配置資源。這就是住房保障體系的資源配置原則。

　　我國社會化的基本保障體系是從1998年才開始建立和完善的，住房保障還比較滯后。

　　應該如何完善和建立、健全住房保障體系？我認為，對20%到25%的困難和特困群體，不是簡單地壓低

房價來解決他們的住房問題，而是應當通過政府的援助、社會的制度化安排來解決。

　　作為住房保障體系中一個重要的部分，廉租房在2005年的28號文件和2006年的37號文件中都格外強調，并且國務院和政府有關部門在2006年底對加強廉租房建設的政策落實情況還進行過嚴厲的核查。因為那些只能靠最低生活費過日子的特困群體和收入水平在最低工資水平線的困難群體迫切需要通過廉租房政策改善他們的住房條件。

　　除此之外，

經濟適用房、公積金制度也是住房保障體系中的組成部分。很多工薪階層，雖然不是住房困難戶，但是同樣也需要限價商品房。公積金更是一種覆蓋面廣泛、功能強大的互助性保障手段。例如，公積金制度可以在解決年輕人“夾心層”的住房問題上，通過加大代際互助力度，給予他們更大的援助。公積金本身就是互助性的基金，不像養老基金由國家征收、社會統籌，它是一種屬于個人所有的金融工具，具有強大的互助功能。比如說公積金交得多的高級領導干部可能不需要買房子，而在機關里面剛工作三五年的大學生，雖然繳的水平很低，但是他們最需要買房。因此我們在完善住房保障體系的過程中應該要加大公積金的代際互助性。

　　除了住房保障體系亟待完善之外，我國住宅建設中資源節約也是一個大問題。相對于住房面積的增長，這些年來能源消費是幾何級數的增長。每年夏天最熱的時候都會出現拉閘限電的現象。這恰恰反映了住房建設中一個極為關鍵的問題，那就是建筑節能的問題。建筑節能已成為繼工業節能、物流節能之后，第三大節能途徑。不要讓住房建設成為能源的心腹大患。

　　第三個重大問題是農村剩余勞動力的轉移。在發達國家，人口基本已經完成了由農村向城市的聚集，形成了相對穩定的城鄉人口結構。但是在中國，今后的二十年我們將面臨農村人口向城鎮轉移的高潮。這將成為住房建設和城市化進程中所面對的最尖銳挑戰。

　　還不僅如此。中國住宅建設的第四個問題是，我們必須著重解決好住房建設資源配置過程中的公平問題，而不僅僅是總量和房價的問題。我們從1999年到2006年住房建設大躍進，每年竣工面積也只是5.5億到5.7億平方米。讓全社會的城鎮居民普遍改善一輪住房，最快也得20年。也就是說，每年最多只能有5%的人群得到改善。那么哪5％先改善？是養花、養草、養寵物的富人先改善，還是住房困難的低收入群體先改善？這就叫公平問題。政策干預是讓那些從高檔公寓搬到別墅的人群的需求慢一點得到滿足；讓住房困難的老百姓、亟待有一個符合衛生、安全條件的老百姓需求快一點、早一點得到滿足。

　　在過去幾年里，政策已經在一定程度上解決了房價總體上漲過快的問題。但部分城市的房價還不穩定，仍然需要政府關注。中央在去年末的經濟工作會和今年年初有關領導的講話中明確指出2007年的調控政策中心是六個字“穩政策、調結構”。我想這六個字用在房地產市場上也完全同樣適用。

　　稅費改革要按照中央統一部署

　　涉及房地產領域的稅賦可以在四個環節征收。

　　第一可以對要素進行征收；第二，可以在開發環節征收；第三可以在交易環節征收，如契稅、印花稅等；第四可以在持有環節征收。

　　稅收體系改革是一個大文章，要按照中央的統一部署進行。我這里很難評論。但房地產領域稅賦改革的方向很明確，就是“清費、正稅、明租”。對于不合理的、沒有法律依據的收費要清理，減輕老百姓的負擔；該有的稅得“名正言順”。有些上世紀50年代設的稅種早就過時了，有的稅種名義上有而實際上很難征收。應當實事求是地調整。土地出讓金，在本質意義上是政府作為土地所有者收取的租金，不應該是“費”。所有者與使用者之間的租賃關系不可能是“收費”。

　　房地產領域的稅賦和其他稅賦一樣，合理的結構要能夠體現四個目標：第一，調整社會的公平程度；第二，要能夠促進資源的節約；第三，要能夠促進有限的存量住房利用效率的提高；第四，要有利于調整城鄉關系、調整政府和市場以及人民群眾的關系。本著這四個目標才能設計出一個合理的稅賦體系。