房貸違約風(fēng)險(xiǎn)或繼續(xù)攀升

　　 1、2007年，上海房市及房貸會(huì)繼續(xù)承接2006年的盤整態(tài)勢(shì)，居住性購房及房貸將逐漸恢復(fù)，投資性購房及房貸也會(huì)逐步回歸，全年新發(fā)放房貸與還貸規(guī)模將持平在500億～700億元，全城房貸總“蛋糕”難以有很大的增長。

　　 房貸是伴隨房屋買賣的金融借貸行為，要判斷未來上海房貸市場的總體趨勢(shì)，必須對(duì)住房市場的走向有一個(gè)基本判斷。就上海而言，在當(dāng)前房屋（包括新房和二手房）總體供大于求的狀況下，房市的走向主要由需求面決定。

　　購買房屋的需求基本可以分為居住需求和投資需求，上海除了居住需求中的動(dòng)拆遷購房需求具有一定的剛性外，各類改善居住型購房需求以及投資性購房需求的彈性是很大的。

　　2007年，國家預(yù)計(jì)將出臺(tái)更多有關(guān)抑制

房價(jià)的政策。隨著我國股市向好和利率走高的趨勢(shì)，加之物業(yè)稅可能出臺(tái)，與其他投資相比，房產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本正越來越大，收益預(yù)期會(huì)不斷縮小。

　　但是，有兩個(gè)因素是助長房產(chǎn)等資本品投資的，一是

人民幣升值因素；二是我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長和國民習(xí)慣高儲(chǔ)蓄率帶來的長期流動(dòng)性過剩。前者將長期吸引境外資金到我國持有房產(chǎn)，上海必然首當(dāng)其沖；后者則必然導(dǎo)致過剩資金尋求包括房產(chǎn)、股票、黃金等各類資本品在內(nèi)的投資棲息。

　　綜合影響投資性購房需求的正負(fù)兩方面因素，就上海這個(gè)特定的城市而言，不管各種宏觀調(diào)控措施如何，投資性購房需求在上海將長期存在，并將在購房需求中具有一定比重。

　　如果以上分析成立，就可以基本廓清包括2007在內(nèi)的未來上海房市和房貸走向。總體而言，2007年，上海房市及房貸會(huì)繼續(xù)承接2006年的盤整態(tài)勢(shì)，全年新發(fā)放個(gè)人房貸規(guī)模將與還款規(guī)模基本持平，估計(jì)會(huì)是500億～700億元的規(guī)模，到2007年底，上海房貸余額總體將會(huì)維持在3000億元上下。

　　 2、競爭將使房貸從銀行同質(zhì)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)為利率、期限、還款方式、配套

理財(cái)和綜合金融服務(wù)的差異化產(chǎn)品，中心城二手房貸款、存量房貸再融資貸款以及新房貸款三足鼎立的上海房貸市場局面將在2007年逐步形成。

　　在房貸“蛋糕”總體難以有大幅增長的態(tài)勢(shì)下，2007年上海銀行業(yè)在房貸業(yè)務(wù)上將繼續(xù)2006年的激烈競爭，競爭進(jìn)一步加劇的結(jié)果就是，房貸業(yè)務(wù)將逐漸走出各銀行同質(zhì)產(chǎn)品的狀態(tài)，在利率、期限、還款方式、配套理財(cái)和綜合金融服務(wù)上形成銀行間的明顯差異。

　　首先，競爭的著力點(diǎn)將會(huì)從單一的營銷環(huán)節(jié)返利，轉(zhuǎn)向以貸款者客戶為中心的全方位差異服務(wù)競爭。第二，隨著Shibor（上海銀行間同業(yè)拆借利率）基準(zhǔn)利率促進(jìn)利率市場化機(jī)制的形成，人民銀行極有可能率先在個(gè)人房屋貸款上允許商業(yè)銀行自行定價(jià)，由此形成比非價(jià)格因素更為激烈的房貸價(jià)格競爭。第三，隨著利率調(diào)整的頻繁，存量房貸客戶的再融資貸款以及與住房綜合授信相關(guān)的個(gè)人消費(fèi)金融服務(wù)，將成為銀行間房貸業(yè)務(wù)競爭的新領(lǐng)域。第四，隨著中心城區(qū)二手房交易占主導(dǎo)地位格局的進(jìn)一步強(qiáng)化，以及房貸再融資貸款業(yè)務(wù)的迅速上升，2007年，上海房貸市場將基本確立中心城二手房貸款、房貸再融資貸款以及新房貸款三足鼎立的局面。第五，隨著外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的放開，中外銀行在高端房貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)⒊醪秸归_競爭。

　　3、隨著國家住房公積金政策重心向中低收入職工住房保障功能的拓展，上海也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)包括公積金在內(nèi)的與住房保障措施相配套的住房金融政策，2007年上海住房公積金信貸規(guī)模將不會(huì)低于2006年的規(guī)模。

　　 綜合來看，目前國家對(duì)住房公積金制度的態(tài)度，主要是通過政策調(diào)整和加強(qiáng)監(jiān)管來強(qiáng)化這個(gè)制度的作用。

　　2007年及今后，我們可以預(yù)見，地方政府將結(jié)合地方住房公積金實(shí)際情況，通過調(diào)整住房公積金繳存、提取、貸款、增值資金使用等業(yè)務(wù)政策，實(shí)現(xiàn)住房公積金扶持更多中低收入職工解決住房問題的政策目標(biāo)，上海也不會(huì)例外。

　　就個(gè)人房貸而言，可以預(yù)測隨著房市緩慢復(fù)蘇，2007上海住房公積金信貸規(guī)模將不會(huì)低于2006年的水平。

　　 4、隨著逾期違約風(fēng)險(xiǎn)的不斷上升，金融監(jiān)管部門將在加強(qiáng)房貸業(yè)務(wù)監(jiān)管的同時(shí)，重新評(píng)估置業(yè)擔(dān)保和抵押物保險(xiǎn)等現(xiàn)有的房貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，構(gòu)建跨區(qū)域乃至全國性房貸風(fēng)險(xiǎn)管理體系等，將會(huì)列入監(jiān)管部門的工作日程。

　　 隨著對(duì)投資性貸款購房泡沫的擠壓，尤其是2006年上海銀行業(yè)商業(yè)性房貸逾期違約率10倍的上升，金融監(jiān)管當(dāng)局可能會(huì)啟動(dòng)對(duì)現(xiàn)有房貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的重新審視和評(píng)估。

　　有關(guān)住房置業(yè)擔(dān)保中存在的重復(fù)擔(dān)保、強(qiáng)制擔(dān)保、壟斷擔(dān)保等弊端，以及全國各地分割且封閉運(yùn)作的住房置業(yè)擔(dān)保模式所存在的系統(tǒng)缺陷等系列問題，目前正引起如人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、建設(shè)部等多個(gè)國家部門的高度重視；已經(jīng)持續(xù)多年的要對(duì)全國各地住房置業(yè)擔(dān)保進(jìn)行整頓清理的熱議，能否在2007年得到落實(shí)，將主要取決于監(jiān)管部門的決心和全國房貸的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)。

　　由于上海房市及房貸走向在全國來說具有一定的先導(dǎo)意義，因此，在一定意義上，隨著大規(guī)模投資性購房貸款的迅速退潮，2007年上海房貸逾期違約可能還會(huì)承接2006年的趨勢(shì)繼續(xù)爬升。

　　房貸的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)對(duì)業(yè)界的考驗(yàn)將是至關(guān)重要的。但從國家監(jiān)管角度出發(fā)，在房貸風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制中某些不合理成分，將不會(huì)長久地以制度化方式存在房貸市場和現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活之中。

　　（《2006年上海住房金融市場運(yùn)行特征和2007年展望》全文完，部分有刪改）

　　

叢誠 上海市公積金管理中心副研究員高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 訂閱東方早報(bào)請(qǐng)登陸東方早報(bào)網(wǎng)站或撥打 962288 或 8008208696；優(yōu)惠多多、實(shí)惠多多、資訊多多。

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