售租比逼近國際警戒線 買二手房喜哉憂哉

　　■本報記者周雪松

　　北京鏈家地產近日發布的《2006北京二手房市場年度分析報告》（下稱《報告》）指出，在北京二手房價格保持較快增長的情況下，租賃市場的價格卻沒有呈現出明顯的增長趨勢，從而導致了二手房的售價租金比出現拉大的趨勢。今年北京的二手房售價租金比已經接近國際公認的警戒線。

　　據鏈家地產統計，2006年北京市一居室普通住宅的租金為1526元／月，一居室普通住宅的每套平均總價在37萬元，也就是一居室普通住宅的售價租金比在242∶1；二居室普通住宅的租金為1751元／月，二居室普通住宅的每套平均總價為49萬元，其售價租金比在280∶1；三居室普通住宅的租金為2343元／月，每套的平均總價為67萬元，其售價租金比為286∶1。

　　鏈家地產方面認為，國際公認的一個售價租金比應該在200∶1－300∶1之間，從中可以看出，北京市二手普通住宅的售價租金比正逐漸拉大，這種狀況給市場發出了一個值得警惕的信號。

　　回顧2006年，《報告》認為，北京二手房市場分別存在五大問題和五大亮點，可謂憂喜參半。

　　憂的是，除了售租比逐漸拉大，接近國際警戒線外，《報告》認為，北京二手房市場還存在其他四個方面的問題，它們是：已購公房交易遭遇“滯脹”，二手商品房交易漲幅下降；二手房價格高位運行，價格漲幅過快；中低價位需求旺盛，供需結構性矛盾突出；區位優勢差異導致“置業回城”現象突出。

　　央產房自2003年10月允許上市交易以來，截至2006年9月30日止，累計蓋章通過者僅為15200套，而央產房的實際存量至少在60萬套以上，由此可以看出已購公房的房源供給明顯不足，業主的“惜售”心理較重。2006年已購公房的交易量僅為3．26萬套，處于一個“滯脹”的狀態。

　　同時，北京二手房市場在宏觀調控之下，交易量出現了萎縮，而二手房價格卻呈現出更加快速的上漲趨勢。鏈家地產統計資料顯示，2006年1～5月的北京二手商品房平均價格為每平方米6254元，相比去年的每平方米5684元上漲10．03％，2006年6～12月的價格為每平方米7216元，相比2006年1～5月上漲15．4％，漲幅明顯加快。2006年全年北京二手商品房平均價格上漲幅度同比高達18．6％。

　　《報告》顯示，北京二手房市場的總體供需比保持在1∶3左右，但中低價位的需求比較旺盛，供需矛盾緊張。目前，北京二手房市場總價在40萬～50萬元之間的房產供不應求狀況最為突出，供需比在1∶5，50萬～60萬元的供需比次之，在1∶4．2左右，40萬元以下和60萬～80萬元之間的供需比均在1∶3．5；而100萬元以上的二手房供需基本持平，在1∶1．2左右。

　　另外，按照二手房單價的供需比來看，單價在每平方米10000元以上的供給與需求也基本持平，供需比在1∶1．4左右，而每平方米5000元～7000元之間的供需矛盾最為突出，比例達到1∶4．5左右。供需結構性矛盾非常突出。

　　值得關注的是，“置業回城”現象也是北京二手房市場需面臨的一項挑戰。從目前北京二手房的置業人群的實際情況來看，許多人因為郊區的交通瓶頸、教育資源的相對匱乏、生活配套不完善（商業配套、醫療配套等）等方面存在的缺陷，紛紛重新回城置業，據統計資料，這部分人群占到全部購買二手房人群的5％左右。“置業回城”現象同時也加大了北京部分區域的供需矛盾，如公主墳、牡丹園、阜成門、中關村、玉泉路、和平里、紫竹橋等京城二手房市場供需矛盾最為突出的區域，供需比均在1∶8以上。

　　回顧過去的一年，鏈家地產認為，北京二手房市場出現了五個亮點：一是二手房貸的支持力度加大，金融房貸產品增多；二是經紀行業整頓力度加大；三是操作規范的品牌中介市場占有率快速上升；四是“居者有其屋”的大討論對于引導消費者理性置業作用不可忽視；最后，“民宅禁商”一定程度上使得住宅價格回歸。