房貸品種告別“老兩樣”

　　現在有雙周供、入住還款等十多種方式可供選擇

　　大連房貸市場今年出現“井噴”行情——不但貸款額一路走高，市民可選擇的房貸品種更是在年初即告別老兩樣，迅速進入多樣化時代。經過1年的發展，很多新品種紛紛找到自己的位置，明確其目標客戶群體。一些新產品不但手續方便，利息支出也少了，這在大連房價上漲的當下更顯難得。

　　還款新方式適合不同人群

　　等額本金法和等額本息法這兩個傳統還款方式早已為市民所知，目前，大連多家銀行推出了等額遞減、等額遞增兩種新辦法。以貸款10萬元、期限10年為例，計算如下（此法貸款利息以今年4月28日調整利率前的利率計算）

　　記者注意到，增加的這2種還款法，等額遞增法比較適合剛畢業的大學生，他們起初收入不高，還款能力差一些；而從長久看，他們收入增加潛力大，還款能力逐步提高。但是，從總還款額看，該辦法比等額本息法利息高出3281元。如果貸款人考慮提前還款的話，其多支付的利息將不會那么多。

　　等額遞減法的特點是，每2個月還款額降低10元，這個辦法適合中年買房的人。他們現在收入高，但長久看，其收入增加潛力不大，并且很可能退休，醫療等支出也有增加的可能。從總還款利息看，它比等額本息法少3281元。

　　另外，還有等比遞增和等比遞減兩種方式。它們與等額遞增和等額遞減有異曲同工之妙，其適用人群也類似于前述兩種方式。

　　接力貸可“父貸子還”

　　事實上，等額遞增和等額遞減這2種方法連接的是兩個特別人群：年歲大的和小年輕。今年，農業銀行大連分行推出了連接這兩個人群的新貸款方法——接力貸。

　　這一方法可理解為“父貸子還”。老年人貸款買房時存在的普遍問題是年齡超限，銀行不肯放貸。老人的子女雖然貸款年限不受限制，但往往剛工作不久，收入少，難以貸到希望的額度。通過“接力貸”，作為父母的借款人在貸款購買住房時，可指定其子女作為連帶還款人，子女也承諾會接著替父母還款。這樣，借款人年齡加貸款年限可適當延長，不受規定上限的限制。

　　記者了解到，年齡偏大?穴超過40歲?雪的貸款者比較看好這一新方法。按銀行普遍規定（借款人年齡＋貸款年限≤65），40歲以上的人可貸年限較短，月還款壓力較大。

　　例如，一名55歲的借款人，若貸款50萬元，銀行最多給予10年期貸款，月還款額5550元；這要求借款人月可支配收入在10000元以上才能滿足銀行條件；如借款人追加其兒子為借款人，把貸款期限延長到20－30年，月還款額也可降到3000元左右的水平。

　　白領青睞“雙周供”

　　從還款方式看，今年增加的花樣不止于此。今年初，深圳發展銀行大連分行推出了“雙周供”業務——每兩周還一次款，還款周期大大縮短，資金流動更活躍。

　　這一做法突破了人們慣常的還款方式——人們習慣每月還一次款，銀行也規定了固定還款日——貸款者賬戶上的錢在還款日自動劃走。

　　按深圳發展銀行當初公布的案例，比如貸一筆50萬的款，按30年貸款期限、基準利率6．12％來計算，傳統的按月等額還款法和“雙周供”的利息支出差額為115186元。這意味著本來需要30年還的貸款，借款人只需要24年零8個月就能還清。

　　從大連市場反映看，這一還款法比較受白領的青睞。因為他們收入高，手里的資金比較充裕，不在乎還款頻率的提高。

　　“入住還款”挺人性化

　　記者調查發現，還款周期不但可縮短，還能延長。比如通過“還款自由行”這一方式，貸款者可自由選擇還款時間的間隔，除可按月還款外，還可按雙月、按季度、按半年還款。一些作生意的人，有時有大筆資金支出，過了幾個月會有大量資金回籠，他正可利用還款周期長的優勢，精打細算，資金騰挪上更加自如。

　　從去年開始，大連房價快速上漲，一些年輕人付了貸款首付后基本上口袋空空如也。后續還要交一些交易稅費如契稅、房貸險保費等，更是捉襟見肘。而更大的壓力是：辦了貸款后，每個月都要付月供。

　　目前，大連商品房貸款額平均在30萬元以上，二手房也在18萬～20萬元之間。

　　針對這一不小的人群，農業銀行、招商銀行陸續推出了一個新產品：“入住還款”。它指的是借款人在貸款購買新房后，等到辦理入住手續時才開始償還貸款本金，也就是說，銀行允許借款人在貸款一段時間（最長為12個月）內，只需交按揭部分的利息，不必還本金。

　　這樣，買房初期，月供的大頭（即本金部分）可先不用還。貸款人也可“借這個機會喘口氣，緩一緩，銀行這么設計確實挺人性化的。”辦理了該業務的孫超說。

　　固定利率“爭食”

　　今年3月，光大銀行大連分行在大連第一家推出了固定利率房貸產品。隨后，建行、中信銀行、招商銀行等多家銀行陸續跟進。該行昨天向本報透露，其固定房貸利率分別為：1～3年期的優惠利率為5．55％，3～5年期的優惠利率為5．73％，5～10年期的優惠利率為6．12％。

　　固定利率與目前普遍實行的浮動利率最大的不同是：固定利率在貸款期內的利率水平是固定的，而浮動利率隨中國

　　記者從中信銀行大連分行了解到，該行最近也推出了固定利率產品，其利率分別為：1～3年期貸款利率為6．156％，3～5年期利率為6．225％。該行工作人員告訴記者，如果申請者還款能力有限的話，整個還款期長達10年，那么，其可以先辦5年的固定利率貸款，隨后5年可繼續辦理固定利率貸款（如果有的話），也可再適用浮動利率。

　　記者綜合大連多家銀行的固定利率產品，他們的利率水平一般都比同年限的浮動利率高。這主要是我國目前正處于利率上升周期，銀行在開發這類產品時，充分考慮到今后幾年貸款利率很可能處于升高軌道。所以，其公布的固定利率也要把未來的可能變動充分考慮進去。

　　目前，大連辦理固定利率房貸業務的人多為對金融知識有一些了解的人，他們可以聽明白銀行對該產品的解釋；另一部分人做生意，辦固定利率房貸就是想鎖定未來幾年的利息支出，好對自己的財務狀況有個明確規劃。不過，多數普通市民覺得固定利率房貸業務的利率高于現在利率，積極性難免不高。至于以后人民銀行的浮動利率高于現在固定利率的可能性，“他們也不愿意想太多。”一家銀行的房貸業務工作人員說。

　　銀行界人士說，固定利率房貸業務開展前景與我國下一步的貨幣政策走向有關，如一直加息，這類產品將轉火。首席記者高元勛