■劉以賓

　　《經濟參考報》報道：20日上午，中國房地產業權威高層會議——北京論壇在人民大會堂舉行。會上，全國工商聯房地產商會會長聶梅生的一番話很值得品味：住宅是一種商品，與其他的商品一樣在市場經濟中有一只無形的手在調控它的價格。但是，區別于其他商品的是住宅有雙重功能，即既有商品屬性又有公共產品屬性。然而自從中國有了房地產市場以來，住宅的社會功能都被其強大的經濟功能所掩蓋，或者是沒有被放在應有的位置上去。在房改以后的房地產發展中，商品房、貨幣化用以拉動經濟是非常主動積極的，但是從民生方面來考慮住房問題是被動不積極的，其結果是廉租房存在不同程度的政策缺位、資金缺位、機構缺位問題。缺位就應當及時補位，住房的兩重性一腿長，一腿短，正在對我國的和諧社會形成沖擊和影響。

　　根據聶梅生的觀點，所有的住宅都具有商品屬性和公共產品屬性。假如說商品房具有一定的公共產品屬性，那么，經濟適用房主要表現的就應該是公共產品屬性。不過事實遠不是這樣，據說北京有的經濟適用房相當豪華，某人五年前買的一套房近期出手竟賺20多萬；還聽說，開著高級轎車住經濟適用房的大有人在，而眼巴巴等著購買經濟適用房的家庭卻幾年等不來結果……這樣一來，經濟適用房還有“公共產品”屬性嗎？

　　打一開始，“經濟適用房”就是一個屬性、定位表面上清楚而實際上糊涂、不倫不類的概念。正是因為這種糊涂和不倫不類，導致了以往實踐中政府的目標模糊、政策失靈和處境尷尬。假如定位于“商品”，就應讓市場看不見的手去指揮它的運行；假如定位于純為解決低收入人群“居者有其屋”問題的東西，就應該主要由政府“看得見的手”予以操控。而地方政府操控經濟適用房普遍的狀態是：處在想“把玩”和不想“把玩”之間，即使真心想“把玩”，根本也“玩”不轉。

　　僅僅從字面上看，“經濟適用房”就是一個模糊概念。它主要強調的是“經濟”和“適用”，問題是什么叫“經濟”？經濟學家強調的也許是成本最小、收益最大，企業家看重的也許是規模最佳，而老百姓認為的可能是便宜“劃算”。至于“適用”，則更加說不清，例如無論是有錢人買豪華

別墅還是沒錢人買兩居室，無論是大款開奔馳、

寶馬還是下崗工人騎自行車或坐公交，都會認為是“適用”的，它既無法定性，更無法定量。也就是說，“經濟適用房”概念本身無法確認它是商品還是非商品，無法分清它是出于商家的趨利性鼓噪還是出于政府的公益性動機。

　　“北京市住房建設規劃”�煟玻埃埃赌辏�２０１０年一經公示，經濟適用房的政府回購成為關注的焦點。“回購”是一個決心把它“玩”轉的新姿態，但正因為經濟適用房具有的某些先天缺陷，政府“把玩”起來將會相當吃力和棘手。

　　以往售出的經濟適用房，有人說它是“準商品”，實際上無論在建造者、出售者還是購買者眼里，它都是地地道道的商品。是商品就難免遵循市場規律，是商品就無法限制購買者保值、增值抑或通過出租、轉借而營利的動機。從另一角度看，只要是在合法基礎上達成的商品交易，即使這種交易不那么公平或當時交易規則不盡完善，契約的嚴肅性也必須維護，私人財產也必須受到應有保護。一個很現實的棘手問題在于：政府“回購”已出售的經濟適用房，是把它當成商品還是別的什么東西？假如當成商品，就應尊重擁有人自愿交易的權利，就應依托市場協商交易價格。如果政府以現實市場價把這些房子“買”回來，它又有什么所謂“內循環”的意義？

　　今后新建造的、將在政府操控下“內循環”的經濟適用房，按說應遠離商品屬性，但只要它作為被買賣的對象，其“商品”性就不可回避：其一，即使政府給予土地使用的最大優惠以及稅費全免，即使政府財政給予一定比例的補貼，但建材仍需從市場購買，承建商的利潤仍需考慮同業水平，于是其銷售定價不可避免地需要進行“市場化參照”。其二，即使政府完全有能力確認購買人資格，即使購買人得不到完全產權，那么一經購買，同樣應被視為私產，權益同樣應被保護。其三，個人及家庭財務狀況不可能一成不變，假如由于各種原因，經濟適用房擁有者一躍而脫離低收入群體，從公平角度看，也就沒理由繼續享受這項福利，問題是賣出去的東西能否收回，政府將以怎樣的價格收回？其四，只要經濟適用房以“買”與“賣”的方式進行“內循環”，就會成為實際上的“內部市場”，政府與這個“市場”將建立怎樣的關系？政府將以怎樣的原則、思路制定這個市場的游戲規則？

　　關于經濟適用房，過去政府雖然基于公益目的而有所投入，但公益性產出實在太低。既然它已蛻變成了一個非驢非馬的“怪種”，既然把它變成“純種”已幾乎不可能，既然政府無法“玩”得轉它，還是把它放歸市場為好。在解決低收入人群住房保障方面，政府則應該有自己的方式。今年“兩會”期間，全國政協委員、廣州番禺祈福新村

房地產有限公司總經理彭磷基曾遞交《加大廉租房建設力度，用廉租房取代經濟適用房》的提案，很值得引起政府的重視。這是因為：唯有以“租”的方式解決低收入人群的住房問題，方能從根本上消除其“商品”屬性和私產特性，并杜絕腐敗和享有這一福利的不公平現象。其一，廉租房成本更低，“流動性”更強，且更適合由政府直接進行管理；其二，由于廉租房已完全不具備保值增值的市場功能，其房型、面積無法達到有錢人的居住要求，可解決政府審查資格的難題甚至根本用不著審查，并基本消除該領域的權力尋租現象。

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