讓百姓不做“房奴” 政府應該做什么

　　近來，人們常說“房奴”這個詞。那么，這個詞是什么意思呢？城鎮居民抵押貸款購房，在生命黃金周期中的20—30年，每年每月使用 占可支配收入的較大部分，如40%-50%，甚至更高的比例，用于償還貸款本息，以致造成對居民 家庭生活的長期壓力，感覺為購房而變成了“奴役”。人們管這些人形象地叫“房奴”。

　　由此可見，在住房商品化的條件下，購房者住房消費支出、住房支付能力，成為當

前問題的癥結所在；而住房市場的核心住房價格，則是解決問題的關鍵。關于前者，住房支付能力，依據世界主要國家和地區人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結構變動規律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15%——30%；美國一些專家學者也認為，住房消費超過收入30%的家庭，即存在著過度負擔。據我國主流媒體的一項調查，目前31.8%的購房者月供占到月收入的50%以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。

　　關于房價問題，影響房價的因素是多方面的，它存在于住房生產、分配、流通乃至售后物業服務的各個階段。1998年聯合國對96個國家的統計資料公布顯示，房價收入比的中位數為6.4倍。

　　居住是人們的基本生活需求，滿足這種需求的普通住房，它的價格應該有一個合理的區間，以保證廣大居民的住房消費，保障人們的居住權。房價收入比即是一個住房合理的價格區間。許多市場發達國家以房價收入比作為度量住宅市場的重要指標，其中房價多通用中等水平的住房價格來代表；而在我國，因相關資料缺乏，一般用商品住房“均價”來代替。目前，我國部分城市高檔商品住房供應偏多，但隨著政策的引導，市場將以普通商品住房供應為主，其市場價格代表性也就接近國際通用標準。家庭收入國際上多用中等收入家庭來代表，隨著我國全面建設小康社會的實現，中產階層的份額將逐步擴大，其代表性也就接近國際慣例。因此，從發展來看，我國房價收入比的確定也應逐步接近國際標準。

　　但是，目前我國大中城市房價收入比大多已超過了6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10倍，房價顯然偏高。因房價上漲導致生活滿意度下降的群體，不僅是低收入者，而且波及到廣大中等收入人群。面對現狀，如何使我國商品住房價格調控到合理區間呢？在“

　　在“十一五”期間，部分房價偏高的城市實現房價零增長，但為了改善人們的居住條件，增加住房的性能和效用，住房的生產成本如新技術、新材料、新設施的推廣應用，勞動工資的增加，仍然是導致房價上漲的重要因素；為此，除了抑制住房投資投機的虛擬需求外，調整住房供應結構，認真落實《國六條》的兩個70%之外；為使百姓不做“房奴”，政府就應對住房價格進行必要的間接干預，比如，實行房地產一級市場土地的限價出讓，降低房價中地價的比重；控制開發企業的利潤率。增加限價商品住房和經濟適用住房的供給，政府委托相關部門在此類項目招標中，對開發企業的利潤率分別控制在7%-8%和3%，通過限定企業的利潤率空間，達到穩定房價的目的。降低或取消政府有關部門不合理的涉房收費項目和收費標準。