要根本解決房價過高問題 只有大幅增加住房供給

　　住房是一種商品，既然是商品，其價格就要受市場供求的影響，供不應求價格就漲，供過于求價格就跌。當前住房市場的形勢是嚴重供不應求，要從根本上解決房價過高問題，只有大幅增加住房供給。

　　■徐平華

　　近年來雖然中央和地方房價調控政策層出不窮，全國各大城市的房價仍然漲聲一片。據國家發改委、國家統計局的最新調查，2006年上半年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5．6％，7月同比上漲5．7％。調控政策效果似乎并不理想。究其原因，乃是由于調控政策的著力點在遏制住房投機性需求，而實際上，投機性需求在房價上漲中充其量起了導火線的作用，房價持續上漲的根源是房地產市場供不應求的基本格局。因此，要從根本上解決房價過高問題，還必須著力增加住房供給。

　　總的來看，我國住房市場基本上是自住型購房者支撐著整個市場交易，投機者只占少數。目前住房需求者大體可以分為這么幾類：第一類是自住者。包括與父母分立組成新家庭后需要購置新房的年輕人、進城務工的農民等。此外還有大批收入增長后要求改善住房條件的城鎮居民，其購房主要也是自己居住。第二類是投資者。其購買住房不是為了投機，轉手賺取差價，而是為了讓手里的貨幣保值增值。在當前銀行利率偏低的情況下，投資住房不但可以收取較高租金，還可以享受住房升值的好處。因此，他們購買住房后一般不會轉售。在資金不足的情況下，他們也會向銀行借貸部分貸款，通過收取租金還貸，即所謂“以房養房”。第三類是投機者。這些人投資住房，就像他們投資股票、期貨一樣，只是為了轉手以賺取差價，如溫州購房團等。第四類是境外購買者。其中一部分為自住者，包括港澳臺地區及其他國家在中國大陸經商從業的人士。另一部分為投機者，他們因為預期中國

人民幣升值及房地產升值而在中國大陸購買住房。在以上四類需求者中，第一、二類占絕大多數，是住房市場的主要需求者，尤其在廣大中西部地區，第三、四類人很少。

　　既然投機者只占少數，為什么近些年住

房價格上漲速度如此之快﹖這是與住房市場供求的背景分不開的。

　　一方面，我國住房需求增勢迅猛。改革開放以來，我國城鎮化快速發展，城鎮人口占總人口的比重，1978年為17．92％，2005年上升到42．99％，如果把進城務工的2億農民工計算進去，目前我國城鎮人口占總人口的比重約為60％。越來越多的人需要在城鎮購置或租賃住房，城鎮住房需求持續增加。與此同時，我國居民收入快速增長，人們改善住房的愿望日益迫切。我國人均ＧＤＰ以1978年為100，則2005年為876．8，達到13985元。城鎮居民家庭人均可支配收入2000年為6280元，2005年增加到10493元，增長61．1％。從國際經驗來看，人均ＧＤＰ1000美元至3000美元時期是住房需求較旺、房地產快速發展期，因此我國住房需求增長較快不足為奇。加之我國住房市場化時間不長，直到1998年福利分房制度才基本廢除，長期積聚的購買力和改善住房的愿望突然被釋放，轉變為迅速擴大的住房需求。

　　另一方面，我國住房供給的增長卻遠遠趕不上迅速增長的需求。2005年全國房地產開發企業房屋施工面積比上年增長17．1％，而商品房銷售面積卻增長了45．9％。土地供給緊張是制約供給的瓶頸。2005年全國房地產開發企業土地開發面積僅比上年增長5．2％，土地購置面積更比上年下降4％。分地區看，一些房價漲幅較高的地區，房地產開發企業土地開發面積和土地購置面積卻呈降勢，例如，2005年北京房地產開發企業土地開發面積和土地購置面積分別比上年下降50．4％和50．8％，上海分別下降17．0％和27．4％，江蘇分別下降14．1％和33．7％，浙江分別下降21．3％和24．5％，廣東分別下降8．4％和4．5％。土地供應不足的原因主要是政府控制土地供給、嚴格的耕地保護政策以及拆遷難度越來越大。土地供應不足拉動了地價上漲，如北京國貿附近2003年底拆遷1平方米房子大約需5000多元，而目前拆遷1平方米房子已經漲到10000元。地價拉動了房價，房價又帶動地價，結果形成房價和地價的輪番上漲。

　　住房是一種商品，既然是商品，其價格就要受市場供求的影響，供不應求價格就漲，供過于求價格就跌。當前住房市場的形勢是嚴重供不應求，要從根本上解決房價過高問題，只有大幅增加住房供給。具體應從以下幾方面入手：

　　第一，大力增加居住用地供給。我國目前正處于城市化和工業化快速發展時期，必然要求大量增加住房和工業建設用地。對土地供給控制過嚴，地價和房價的上漲就在所難免，也勢必影響城市化和工業化的正常推進。我們對土地嚴格控制主要是擔心農用耕地減少會影響國家糧食安全。但據有關資料，我國人均耕地面積為0．103公頃，而日本為0．035公頃，韓國為0．036公頃，英國為0．099公頃，我國人均耕地面積不但遠遠超過日本和韓國，甚至超過英國。這些國家均不存在糧食安全問題，因此，我國增加居住用地供給還是有一定余地的。同時還應看到，衣食住行都是人的基本需求。在農業科技水平日益提高的情況下，目前我國糧食問題已大大緩解，人們的吃飯需求已基本得到滿足，甚至還有糧食外援，根據世界糧食計劃署的最新報告，2005年我國已成為僅次于美國的世界第二大對外糧食援助國。而隨著經濟社會發展和居民收入增加，人們的居住需求迅速提高，人們的居住條件與實際需求的差距越來越大。因此，增加居住用地供給不僅是可能的，也是必要的。建議對現行的土地政策作適當調整，大力增加居住用地的供給，尤其要增加地價和房價上漲過快地區的居住用地供應，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。同時，堅決打擊囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對逾期未動工開發的，征收土地閑置費乃至無償收回土地使用權。加強房地產開發用地供后監管，對違反土地出讓合同約定或有關規定的，依法追究違約違規責任。

　　第二，大幅增加經濟適用住房和廉租房供給。增加住房供給主要就是增加經濟適用住房和廉租房供給。中低收入者是我國住房需求的主體，中低收入者買不起房是房價上漲引發的主要社會后果。解決這一問題的有效辦法是大幅度增加經濟適用住房和廉租房供給。建設部曾經規定，各地住宅項目中，經濟適用住房的比重應占70％。但是實際上，各地均遠未達到這一水平。以北京為例，全市每年住宅的交易量約為6000萬平方米，而

經濟適用房僅為300萬平方米左右，約占全市住宅交易量的5％，不僅無法滿足需求，也無法發揮平抑房價的作用。要加大對經濟適用住房的土地供應，通過各種優惠政策對經濟適用住房開發建設予以扶持，大幅度提高經濟適用住房占住宅項目的比重，加強對經濟適用住房開發的管理，切實降低開發建設成本，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象。同時，積極推進城鎮廉租住房制度建設。在一些發達國家，廉租房占住房的比重達40％，而我國廉租房的比重微不足道。必須大力增加廉租房供給量，認真落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面。可以將一部分經濟適用住房轉換成廉租房，切實滿足低收入者的住房需求。

　　第三，發展和完善二手房市場。目前我國住房市場以一手房為主，二手房市場雖然發展很快，但仍處于次要地位。在多數發達國家和地區，一、二手房交易量之比已經達到了1∶6，香港也在1∶4左右，二手房成為房產交易市場的主流。二手房價位較低，生活配套設施較為完善，物業等后續費用相對較低，尤其適合中低收入階層的購房需求。發展二手房市場，提高舊房的流動性，有助于增加住房供給，緩解住房市場供不應求的矛盾。應當在遏制二手房市場投機行為的同時，下大氣力解決二手房交易存在的貸款難、中介服務不規范等問題，推動二手房市場健康有序地發展。

　　（作者單位：中央黨校經濟學部）