房貸監(jiān)管之惑：被開(kāi)發(fā)商套牢 銀行騎虎難下

　　-房貸監(jiān)管之惑(一)

    -本報(bào)記者 周雪松

　　“如果房地產(chǎn)真的存在過(guò)熱和泡沫的話(huà)，銀行肯定難辭其咎。”8月25日，一位銀行界人士在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　在上述人士接受記者采訪(fǎng)前一周，央行同時(shí)上調(diào)銀行金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率及人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，新的加息政策，旨在利用利率杠桿抑制“投資和信貸的沖動(dòng)”。

　　業(yè)界人士表示，中央宏觀(guān)調(diào)控政策能否執(zhí)行到位，關(guān)鍵要看銀行的表現(xiàn)。而一些銀行本身在眼下這個(gè)“節(jié)骨眼兒”上問(wèn)題也不少，顯得“身不由己”。

　　“閘門(mén)”放水

　　今年7月21日，央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，從8月15日起生效。實(shí)際上，這是今年央行第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此前，央行最近一次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是在今年6月16日。細(xì)心的人們發(fā)現(xiàn)，在不到40天的時(shí)間里央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

　　按照央行新的加息政策，自今年8月19日起，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存貸款基準(zhǔn)利率各上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，這是近兩年來(lái)央行首次同時(shí)提高存貸款利率，也是自2004年10月29日以來(lái)，中國(guó)第4次上調(diào)房貸利率，中長(zhǎng)期貸款累計(jì)升息幅度達(dá)到1.8%。

　　“盡管近來(lái)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作起到了一定的遏制作用，但效果并不明顯。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容近日撰文表示。

　　來(lái)自官方公布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.7%。上海房?jī)r(jià)仍保持下降態(tài)勢(shì)，同比下降了3.5%，而北京的新房銷(xiāo)售則上漲11.1%。“實(shí)際上，房?jī)r(jià)上漲幅度比這些公布的數(shù)據(jù)要大得多。”易憲容說(shuō)。

　　6月末我國(guó)全部金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額為21.53萬(wàn)億元�熗�比增長(zhǎng)15.24%；今年前6個(gè)月貸款增加2.18萬(wàn)億元�熣佳胄腥�年指標(biāo)2.5萬(wàn)億元的87.2%；上半年�熑�社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到42371億元�熗�比增長(zhǎng)29.8%。

　　在房地產(chǎn)投資與信貸方面，盡管個(gè)人住房消費(fèi)信貸余額到6月底上升到2.1萬(wàn)億，比上年同期下降9.7%，但上半年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)7694億元，同比增長(zhǎng)24.2%；而在資金上，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資銀行貸款增長(zhǎng)達(dá)56.4%。在北京，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款同比增長(zhǎng)更是高達(dá)40.1%。

　　易憲容一針見(jiàn)血地指出：“這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，今年來(lái)的房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)基本上是建立在國(guó)內(nèi)銀行貸款基礎(chǔ)上的。”

　　據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，7月初國(guó)家發(fā)改委曾指出，今年前五個(gè)月我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)速度達(dá)42.9%，增幅比去年同期提高34.2%，增長(zhǎng)速度連續(xù)5個(gè)月保持在40%以上。為此，國(guó)務(wù)院給央行下達(dá)了總量控制指標(biāo)，而

銀監(jiān)會(huì)在7月中旬的主要商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人上半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上，也曾警告各家商業(yè)銀行把好信貸“閘門(mén)”，決不能忽視信貸帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　易憲容認(rèn)為，銀行資金利率過(guò)低及其易獲得性，是“不少人通過(guò)金融杠桿炒作”，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的原因之一。“此次央行加息主要目的就是通過(guò)利率工具來(lái)遏制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)、銀行信貸規(guī)模快速擴(kuò)張和房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，以引導(dǎo)國(guó)內(nèi)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)衡量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，保持價(jià)格總水平基本穩(wěn)定。”

　　被“綁架”的銀行

　　“今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱和反彈，與商業(yè)銀行信貸多少有點(diǎn)關(guān)系。”8月25日，工行北京分行昌平支行一位人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)坦承，過(guò)熱會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　前不久，銀監(jiān)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)信貸方面存在的問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“54號(hào)文”)，要求各銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào))精神，要求銀行金融機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)市場(chǎng)研究，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀(guān)，完善內(nèi)控措施，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定。

　　“房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快原因是多方面的，并不只是開(kāi)發(fā)貸款增多，就像房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，并不只是賣(mài)得多，買(mǎi)得也多，是整個(gè)國(guó)家一個(gè)大的氣候，整體都需要進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控。”

　　“我們今年上半年的信貸指標(biāo)現(xiàn)在還沒(méi)有用完，發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也沒(méi)多少，在這方面控制也很?chē)?yán)格，一般需要開(kāi)發(fā)商自有資金達(dá)到40%-50%，最起碼也要35%以上，我們才會(huì)給項(xiàng)目發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。”工行上述人士表示，相對(duì)而言，在當(dāng)?shù)毓ば小⒅行械人拇髧?guó)有商業(yè)銀行中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放，“可能數(shù)中行最多。”而談到個(gè)人房貸，他表示，“個(gè)人房貸一直是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，哪家銀行都想發(fā)展這方面的業(yè)務(wù)，都想搶這一塊

蛋糕。”

　　“我們已經(jīng)做好了20多個(gè)億的貸款，但總行只給了幾個(gè)億的指標(biāo)，現(xiàn)在有十幾個(gè)億放不下去。”近日，廈門(mén)工行一支行行長(zhǎng)對(duì)記者抱怨。據(jù)悉，近期珠三角地方銀行爭(zhēng)奪貸款指標(biāo)的“戰(zhàn)斗”頗讓一些支行為難。

　　“自己有3000萬(wàn)元的資金，都想干3個(gè)億或者是5個(gè)億的工程；有5個(gè)億的，無(wú)不想干50個(gè)億甚至100個(gè)億的工程。實(shí)實(shí)在在地說(shuō)，除了極少數(shù)的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般哪里有錢(qián)？！很多開(kāi)發(fā)商90%多的資金都是依賴(lài)銀行！”8月25日，建行總行信貸處有關(guān)人士對(duì)記者發(fā)出這樣的慨嘆。

　　“信貸指標(biāo)原本是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的產(chǎn)物，想給你多就多，想給你少就少。現(xiàn)在信貸指標(biāo)都是活的，可以突破，也可以追加。”建行總行這位人士表示，真正讓銀行感到為難的并不是信貸指標(biāo)，而是被開(kāi)發(fā)商“套”住。而后者風(fēng)險(xiǎn)更大，也更可怕。

　　他說(shuō)，“現(xiàn)在很多分行層面的領(lǐng)導(dǎo)還沒(méi)真正轉(zhuǎn)變觀(guān)念，就認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高、掙錢(qián)。許多銀行為什么舍不得把錢(qián)投到別的行業(yè)，就是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為其他行業(yè)沒(méi)有房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)掙錢(qián)。房地產(chǎn)業(yè)雖然是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，但也是高利潤(rùn)行業(yè)。”

　　“現(xiàn)在銀行存在的問(wèn)題是底下的人不怎么聽(tīng)話(huà)。像炒

股票一樣，房地產(chǎn)也套住了很多人、很多資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一定的時(shí)間周期，銀行信貸一旦停下來(lái)后，假設(shè)前期已經(jīng)貸給了開(kāi)發(fā)商5個(gè)億或者10個(gè)億的資金，不再繼續(xù)向其發(fā)放，不良貸款就上來(lái)了。”

　　“在這種情況下，搞業(yè)務(wù)的部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，一般都會(huì)千方百計(jì)想辦法繼續(xù)發(fā)放，只要貸款能繼續(xù)跟上，不良貸款就變成了‘正常貸款’或者是‘優(yōu)良貸款’。否則，銀行巨額資金就可能打了水漂，后果責(zé)任重大。”

　　因此，銀行和開(kāi)發(fā)商只能“大家商量著辦”，“趕緊干，先盤(pán)活，工程先結(jié)束再說(shuō)。”銀行人士表示，跟股票一樣，在這一輪宏觀(guān)調(diào)控過(guò)程中，房地產(chǎn)套牢了不少銀行，這也是房地產(chǎn)信貸“閘門(mén)”把守不嚴(yán)的一個(gè)不容忽視的重要原因。不該發(fā)放的貸款照常發(fā)放，就這樣，銀行如同被開(kāi)發(fā)商綁上了“戰(zhàn)車(chē)”，騎“虎”難下，并最終成了推高樓市的幕后推手。

　　銀行該不該承擔(dān)指責(zé)？

　　“現(xiàn)在談到房地產(chǎn)的問(wèn)題，一直有個(gè)誤區(qū)：人們包括很多專(zhuān)家學(xué)者總是不斷地去探討資產(chǎn)怎么盤(pán)活、市場(chǎng)怎么搞、房?jī)r(jià)為什么還在漲等這一類(lèi)細(xì)枝末節(jié)的問(wèn)題。而其實(shí)，房地產(chǎn)的問(wèn)題，已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是一個(gè)復(fù)雜的政治問(wèn)題。”

　　“現(xiàn)在是中央政策怎么執(zhí)行的問(wèn)題。銀行信貸規(guī)模快速擴(kuò)張要放慢，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快要降下來(lái)，市場(chǎng)要進(jìn)行整頓，黨中央、國(guó)務(wù)院三令五申，不讓搞的事情沒(méi)什么理論可探討，銀行必須從政治的高度無(wú)條件加以重視，顧全大局。”建行相關(guān)人士表示，哪怕銀行自己損失一點(diǎn)，消化掉，也要配合中央政策，把不該發(fā)放的貸款停下來(lái)。

　　今年上半年，在中央有關(guān)部門(mén)提高銀行信貸門(mén)檻，嚴(yán)格信貸管理，收緊銀根的情況下，商業(yè)銀行卻紛紛“開(kāi)閘放水”，對(duì)此，各個(gè)商業(yè)銀行是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的指責(zé)和過(guò)錯(cuò)？

　　“如今各個(gè)銀行，存款都很多，大量的存款得放出去，要不就無(wú)利可圖；存款放出去越多，利潤(rùn)越高。各家銀行每年都制定有一個(gè)放貸指標(biāo)，除了存款準(zhǔn)備金，其他資金都得投出去。中央的調(diào)控政策不是不讓銀行放貸，是讓轉(zhuǎn)變觀(guān)念，讓控制，讓銀行調(diào)整結(jié)構(gòu)。”對(duì)于上述問(wèn)題，在一家銀行任職的人士表示，對(duì)商業(yè)銀行不應(yīng)有太多的苛求。

　　“怎么承擔(dān)指責(zé)？除非回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，每年放出多少貸款，由國(guó)家出臺(tái)規(guī)定說(shuō)了算。現(xiàn)在各個(gè)商業(yè)銀行都是以經(jīng)營(yíng)為主，自負(fù)盈虧，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，你不做的貸款，可能別人要做。”浦發(fā)銀行重慶分行信貸部門(mén)一位不愿透露姓名的人士表示，央行和銀監(jiān)會(huì)的許多政策均是指導(dǎo)性的，什么情況下應(yīng)發(fā)放貸款，什么情況下不該發(fā)放，銀行都有一套自己的標(biāo)準(zhǔn)，也會(huì)盡最大努力執(zhí)行中央有關(guān)政策，不能籠統(tǒng)地指責(zé)商業(yè)銀行，必須具體案例具體分析。

　　“現(xiàn)在很多銀行得以生存，和許多客戶(hù)建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系。人家有需求，銀行不能不滿(mǎn)足，支持人家兩年，突然不干了，客戶(hù)就跑了。”建行一位人士認(rèn)為，銀行也有自己的苦衷。

　　更多精彩評(píng)論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目，歡迎訪(fǎng)問(wèn)新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目。